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  1. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    mi trovo in una situazione complicata, ovvero ho acquistato un appartamento nel 2007 lo sto rivendendo, non avendo fatto lavori ecc. ero abb tranquillo sulla regolarità urbanistica; il problema è sorto quando il promittente acquirente per accellerare le pratiche di mutuo ha incaricato un suo tecnico per verificare la conformità dell'appartamento con le planimetrie,
    la difformità consiste nella misura della finestra della camera che è inferiore di 5 cm a quella presente nel disegno il che comporta poi non avere + i requisiti x la luminosità (rapp 1/8) ecc.
    non essendo un tecnico ho cercato di spiegare per quello che ho capito il problema.. come uscirne in breve tempo?
    grazie
     
  2. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Mi sembra un cavillo pretestuoso, considerata la (minima) entità della difformità, comunque, è proprio sicuro dell'effettiva superficie netta della camera? Non è possibile che sia leggermente inferiore? Oppure, è proprio sicuro che la finestra in questione abbia proprio quella larghezza e soprattutto l'altezza considerata? Tali verifiche vengono in genere effettuate per controllare i requisiti necessari per ottenere il certificato di agibilità/abitabilità, non mi risultano essere svolte in altri momenti.
     
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  3. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    sì penso anch'io sia un cavillo pretestuoso o tecnico particolarmente pignolo, il problema cmq rimane.. io farò a breve rimisurare al mio tecnico la stanza e la finestra, e cmq se rimanessero tali difformità l'unica cosa da fare in caso di contestazione penso sia quello di riadeguare la finestra al disegno..
     
  4. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    e poi mi chiedo .. in realtà mi si imputa un problema forse di agibilità.. quindi di falsa dichiarazione del tecnico che l'ha dichiarata?
     
  5. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    :shock:

    premettendo che le modalità di calcolo delle rispettive superfici, illuminate, aerante del loro rapporto può variare da regione a regione (secondo le linee guide asl) e addirittura da comune a comune; prendendo per buono il rapporto "standard" di 1/8 andrebbe accertato con esattezza il metodo di calcolo.
    - assodata la pretestuosità già citata da stefano
    per esperienza diretta MAI nessun perito ha misurato le finetre....
    assodato l'eccesso di zelanteria del tecnico di turno le strade sono 2:
    o il tecnico ragionandoci sopra "chiude un occhio", o si cambia tecnico (liquidando il "disturbo");
    è chiaro che per una sciocchezza tale anche la parte acquirente deve simostrare un po di lungimiranza, ma mi stupisco del tecnico piuttosto che doveva essere il primo a non sollevare la questione...
    inoltre non mi risulta che un tecnico di parte possa periziare un immobile per conto dell'istituto erogante il credito per un mutuo.
     
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  6. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    tutto corretto quello che dici.. ma la cosa in realtà è + complicata in quanto
    questa misurazione è stata fatta a compromesso fatto.. (quindi mia superficialità, anche se il mio tecnico ha escluso comunque che sarebbe andato a misurare una cosa del genere) e probabilmente per accellerare la pratica di mutuo richiedendo il perito la regolarità urbanistica ha scavalcato me ... incaricando un proprio tecnico, quindi adesso mi trovo in una situazione difficile e complicata .. della serie tra l'incudine ed il martello....
    1) il promittente acquirente ha cercato questo cavillo per mettermi nella situazione di essere venditore inadempiente con la conseguenza di una riduzione del prezzo per "chiudere un occhio" o chiedere la risoluzione x inadempienza...
    2) lo zelante tecnico in maniera involontaria si è imbattuto in questa questione.. che una volta sollevata tira in ballo anche il tecnico progettista.. e cmq non mi esime dal trovarmi "invischiato" in questa vicenda...
    soluzioni per uscirne?
     
  7. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    ho capito molto bene....ma è un quiesito così paradossale che è anche difficile interpretare da "esterno";
    premesso che
    - il perito della banca NON andrà mai a verificare una cosa del genere;
    - esistono certificazioni rese dal progettista che attestano la conformità del fabbricato;
    - non potevi essere al corrente di questo particolare e non era tua intenzione vendere un immobile "viziato";

    l'unica è fare una bella merenda tutti insieme e cercare di capire se l'acquirente (naturalmente dev'essere rinfrancato da chi la situazione la capisce) è ancora intenzionato all'acquisto o se vuole approfittarne a tutti i costi (sconto) e valutare eventualmente di quantificare questo sconto.... che non può essere maggiore dell'eseguire le opere murarie necessarie ad allargare la finestra e riposizionare un nuovo serramento (al limite ti impegni a farlo a tue spese).
    Non conoscendo tutto, contratto preliminare, tempi al rigito ecc non riesco a darti altre indicazioni ma.... tieni duro
     
  8. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    ahahah grazie mi hai strappato un sorriso con la storia della merenda.. infatti ragionandoci era già questa la linea di condotta.. ovvero..
    1 - rifar misurare tutto alla perfezione dal mio tecnico
    2 - riunione con parte acquirente con presenti mio tecnico e tecnico controparte e capire + che altro quali siano le loro intenzioni... recedere dall'acquisto? ed amici come prima.. procedere con sconto? procedere con adeguamento finestra ( beh a spese mie e della ditta costruttrice che x forza di cosa mi deve sostenere in questa vicenda.. xchè penso in questa situazione quello che rischia di + è il tecnico che ha firmato l'agibilità)
    3 - i tempi del rogito scritti nel compromesso erano già superati.. perchè io avevo concesso verbalmente dilazioni per problemi che aveva la parte acquirente nella richiesta del mutuo (finanziamenti non estinti eccc.) quindi presumo da dover ricontrattare.. cmq x 5 cm è scoppiato un gran casino.. :/
     
  9. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    attenzione!!! colpo di scena.... il fatto che i tempi siamo trascorsi e che TU li abbia allungati solo verbalmente mette la parte acquirente in una situazione notevolmente scomoda... APPROFITTANE. vedrai che la risolvi.
     
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  10. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    cioè spiegati meglio :)
    non è che peggiora la mia situazione? cioè ora sono io inadempiente magari i loro problemi sono risolti?
    cmq mi puoi rispondere in privato?
     
  11. Stefano Mariano

    Stefano Mariano Membro dello Staff

    Intervengo pur non essendo un leguleio:D! Quello che vuole dire Nuoviorizzonti è che la proroga solo verbale, può non essere valida, (se tu non la riconosci) e nel caso quindi, sarebbe la parte acquirente a essere inadempiente e perciò tu potresti trattenere a titolo risarcitorio quanto ti hanno già versato.
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x spiKedan 5;) cm potrebbe essere lo spessore di un infisso, rispondo come perito di banche in 40 anni non ò mai sentito di un cavillo + cavillo di questo, quello che mi sento e di aver capito l'acquirente cerca con il cavilloso tecnico di parte uno sconto, essendo i ternini scaduti, suggerisco di soprassedere e non farsi sentire per un po e vedrai che si farà sentire con altre novita, l'unico espota è lui con la caparra e inizio pagamento, date non rispettate mettilo in mora con a.r. e minaccialo di fargli perdere la caparra e vedrà che verra a miti consigli altro non so dirti ciao adimecasa
     
  13. geomarchini

    geomarchini Nuovo Iscritto

    e si! è solo alla ricerca di uno sconto...lascialo un po' da parte e vedraiii:^^:
     
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  14. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    la cosa si complica.. nel senso che da una misurazione più precisa è stato riscontrato che la camera risulta essere sotto i 14 mq quindi non più da doppia ma da singola con ulteriori contestazioni. tramite uno spostamento della porta e dell'infisso potrebbe essere risolto il problema ma può essere coinvolto il tecnico della ditta costruttriche che ha asseverato il progetto con le misure non conformi alla realtà? oppure sono in ritardo per questa contestazione essendo passati 4 anni dal mio acquisto? help help :/
     
  15. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    :shock::shock::shock::shock::shock::shock::shock:
    provo ad arrampicarmi con alcuni consigli (ma lo specchio è piuttosto scivoloso):
    - contatta il professionista (direttore lavori e collaudatore finale se diverso), eventualmente fissando un appuntamento e chiamalo in causa (portandolo a conoscenza) della situazione... senti le risposte;
    - rileva (o fai rilevare) le misure del vano e del serramento in modo inequivocabile, (per le camere si possono adottare distanziometri laser certificati a norme uni en iso noleggiabili presso centri per l'edilizia)
    - quando hai tutti i dati precisi confrontali con le norme in materia di "tolleranze in edilizia"..... L'edilizia non è una scienza esatta e proprio per questo si possono applicare delle tolleranze (da quello che ho visto 2%), se rientri "potresti" appellarti a queste piccole discrepanze in caso contrario:
    - senti un avvocato, dovrebbe confortarti sul fatto che se hai acquistato un immobile non cnforme ci sono precise responsabilità da parte del costruttore, del direttore lavori e del collaudatore che ha sottoscritto i certificati di conformità.

    LINK TOLLERANZE
    http://www.regione.emilia-romagna.it/affari_ist/Supplemento_3_09/Baratti.pdf
    http://www.edilicomo.it/download/tabella-tolleranze-lavorazione.pdf

    La vendita si fa molto difficile con questi presupposto perchè potresti comunque avere problemi con il nuovo acquirente anche dopo... se le cose si mettessero male rinuncia alla vendita o cerca di rivalerti contemporaneamente su chi ti ha venduto l'immobile.

    (VICENDA CHE HA DEL PARADOSSALE)
     
  16. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    sì molto paradossale.. mi sono già messo in un senso e nell'altro
    inizio a pensare che la terza parte sarà quella + probabile :/
     
  17. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    Salve ragazzi vi aggiorno sulla vicenda .. dopo vari contatti l'acquirente con i propri tecnici hanno deciso di sorvolare sulla questione in quanto tramite la ditta costruttrice che ha proceduto con nuove misurazioni interpellando anche i tecnici comunali ed usl tutti hanno convenuto sul fatto che le differenze erano irrisorie e pertanto sfruttando anche le tolleranze non c'era nessun problema "DETERMINANTE".
    Ora mi chiedo però in fase di compravendita, cioè proprio nell'atto chi attesta la regolarità urbanistica? lo fa chi redige la relazione tecnica x il notaio (in questo caso l'acquirente)? possono pretendere che lo certifichi io?
    scusate ma vi ringrazio x la comprensione :D
     
  18. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Tu in qualità di venditore devi garantire (per scritto nell'atto di vendita notarile) la conformità urbanistica del bene.
    Se poi sei supportato da una relazione tecnica di un tecnico abilitato sei più tranquillo.
     
  19. elisabi

    elisabi Membro Ordinario

    Ma stai scherzando? Guarda che se il venditore garantisce la conformità urbanistica senza averla verificata (a fronte di una dichiarazione firmata da un tecnico) rischia di dichiarare il falso.

    Si entra nel penale!
     
  20. spikedan

    spikedan Nuovo Iscritto

    cioè quindi Elisabi? di fronte a queste ridicole difformità di misure si tratta di cm.... a detta di tanti tecnici con tolleranze e tutto difficilmente contestabili anche da parte dello stesso tecnico del comune, tu cosa faresti?
     

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