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jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno, ho un grosso problema da risolvere e spero di trovare qui la soluzione. Devo vendere un appartamento che, per errore commesso in fase di accatastamento negli anni 90, ha una cantina nel quale c'è l'impianto dell'aria condizionata di un altro appartamento. In tutti questi anni, essendo l'appartamento di mio fratello, ci siamo scambiati l'uso delle cantine ma ora che devo vendere il mio acquirente vuole giustamente l'utilizzo della cantina accatastata con l'appartamento. Il problema è che mio fratello non vuole fare il cambio catastale (per motivi che non sto a dire) ed io rischio di perdere la vendita, ora e in futuro. Quello che vorrei sapere sono due cose: posso fare il cambio catastale senza la sua presenza e suo consenso? Nel caso non potessi ho il diritto di fare smantellare l'impianto dell'aria condizionata che è nella mia cantina? Grazie a tutti per l'aiuto.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Devi per caso pagare qualche penale se vendi senza cantina, magari FACENDO UNO SCONTO RAGIONEVOLE?

E' l'unica soluzione per non litigare con tuo fratello.

No, che non puoi scambiare catastalmente i due "pezzi" senza il consenso di tuo fratello!

Hai il diritto di far smantellare l'impianto d'aria condizionata nella tua cantina, ma poi tuo fratello non ti rivolgerà più la parola per finché campi. Non credo ne valga la pena, per un cassone metallico munito di elica, no?
 

jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Devi per caso pagare qualche penale se vendi senza cantina, magari FACENDO UNO SCONTO RAGIONEVOLE?

E' l'unica soluzione per non litigare con tuo fratello.

No, che non puoi scambiare catastalmente i due "pezzi" senza il consenso di tuo fratello!

Hai il diritto di far smantellare l'impianto d'aria condizionata nella tua cantina, ma poi tuo fratello non ti rivolgerà più la parola per finché campi. Non credo ne valga la pena, per un cassone metallico munito di elica, no?
Grazie per la risposta, ho parlato con l'acquirente e lui vuole la cantina sgombra da tutto perchè gli serve. Io e mio fratello siamo già ai ferri corti quindi non mi interesserebbe agire. Anzi, lui ha già detto che se smantello l'aria condizionata va per avvocati. Io volevo sapere per questo se ho il diritto di smantellarla o meno. Lui non vuole fare il cambio catastale perchè il suo appartamento (che ha affittato) è accatastato A2 mentre in realtà essendo di 300 mq sarebbe un A1 e ha paura che un aggiornamento del catasto per le cantine possa farlo diventare A1.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Mancano alcune informazioni;
-chi sta usando la cantina che sarebbe di pertinenza al tuo immobile ?
-quale cantina ha visto l'acquirente, quando ha visitato la casa ?
-a che titolo nella tua cantina c'è un impianto altrui ?
-da quanto tempo è li l'impianto ?
-Avete già firmato un contratto preliminare ?
 

jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mancano alcune informazioni;
-chi sta usando la cantina che sarebbe di pertinenza al tuo immobile ?
-quale cantina ha visto l'acquirente, quando ha visitato la casa ?
-a che titolo nella tua cantina c'è un impianto altrui ?
-da quanto tempo è li l'impianto ?
-Avete già firmato un contratto preliminare ?
1. La cantina la sta usando l'inquilino di mio fratello, proprio perchè c'è dentro il macchinario e tutti noi pensavamo che le cantine fossero intestate nel modo corretto quando nostro padre ci donò le case negli anni 90. Ora che devo vendere abbiamo messo mano ai documenti catastali e ci siamo accorti dell'errore.
2. l'acquirente aveva visto la cantina che è sempre stata utilizzata per quell'appartamento ma che poi abbiamo scoperto non essere quella giusta.
3. c'è un impianto altrui perché negli anni 90 è stato commesso un errore di assegnazione catastale.
4. dal 1993
5. Si abbiamo già firmato un preliminare. Ma l'acquirente avendo scoperto dopo l'errore, non compra se non gli viene assegnata la cantina libera dall'impianto.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Anzi, lui ha già detto che se smantello l'aria condizionata va per avvocati.
Se va per avvocati ti blocca comunque la vendita fino alla fine della causa.
Direi che non è il caso.
Per colpa di questo problema comunque la vendita non ti può andare a buon fine, rischi di risultare inadempiente con tutto ciò che ne consegue, per colpa di un cattivo rapporto con tuo fratello.
Non so cosa consigliarti, se non di pagare la (salatissima) penale per liberarti di questa vendita e ricominciare con un nuovo acquirente, stavolta però escludendo espressamente la cantina, che a quanto pare non potrai mai vendere, a meno di cause decennali.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
5. Si abbiamo già firmato un preliminare. Ma l'acquirente avendo scoperto dopo l'errore, non compra se non gli viene assegnata la cantina libera dall'impianto.
Quanto ti costa uscire con penale dal preliminare? Il doppio della caparra + la dovuta provvigione all'agente, in soldi, quanto viene?
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Anzitutto arrivati a questo punto è fondamentale un sereno colloquio col tuo promissario acquirente. Direi di parlargli chiaro, è l'unica cosa che puoi fare, sperando nella sua clemenza CHE NON TI SPETTA DI DIRITTO.

- Digli che hai un cattivo rapporto con tuo fratello;
- Digli che in buona fede ti sei accorto dello scambio cantine e che ormai - a meno di una causa decennale - non puoi fare altro che tenerti la cantina così com'è, perché tuo fratello si oppone a liberarla dall'impianto;
- Proponigli uno sconto molto interessante;
- Se proprio non vuole procedere, dovrai uscire con penale dal preliminare pagando l'agente immobiliare (spero che almeno l'agente sia un po' clemente e ti faccia un piccolo sconto vista la situazione, brutta e particolare, che si è venuta a creare per colpa di un errore di tanti anni fa. Anche qui, questo piccolo sconto non ti è assolutamente dovuto, è solo un regalo che potrebbe esserti fatto, ma anche non fatto, senza che tu possa avere obiezioni in merito).

Resta inteso che se il promissario acquirente ti obbliga a pagare la penale per uscire dal preliminare, alla prossima vendita dovrai verificare quantomeno che chi si presenta non sia suo parente, ossia cerca di controllare che non "mandi avanti qualcuno" al posto suo, per aggiudicarsi la casa a prezzo ribassato (= senza cantina) avendo pure, già, incassato la penale per farti uscire dal preliminare.
E' chiaro che se vuole ti frega comunque usando un amico prestanome che ovviamente non è imparentato, ma una ricerca anagrafica comunque falla, sul secondo promissario acquirente, giusto per controllare che non sia il cugino.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ci sono alcuni aspetti da considerare, sulla base delle nuove risposte.
Da quanto capito, tu gli hai fatto vedere una cantina, ma poi gli hai promesso in vendita quella in uso a tuo fratello, ma che sarebbe la tua “giusta”.
Dopo venti anni, si potrebbe pensare che avete ognuno usucapito la cantina dell’altro, ma anche in questo caso per regolarizzare ci vuole la collaborazione di tuo fratello, o una causa : evidentemente non faresti in tempo per la vendita.
Va però considerato che, se l’impianto e li dal ‘93, tuo fratello potrebbe aver usucapito il diritto di servitù per l’impianto: se nel preliminare avete firmato che gli vendi la cantina con tutte le servitù presenti, non saresti nel torto a vendergliela, con impianti presenti.
Se però è in uso a tuo fratello, o la libera, o sei di nuovo in difficoltà.
Forse, la cosa migliore sarebbe far presente a tuo fratello che dovete regolarizzare la situazione, o riprendendosi ognuno la cantina “ufficiale”, o regolarizzando la situazione attuale. In mancanza di sua collaborazione, si potrebbe valutare una richiesta di danni nei suoi confronti, per la eventuale mancata vendita.
Un’alternativa sarebbe vendere la cantina che hai in uso, asserendo che ne sei diventato proprietario per usucapione: certo l’acquirente dovrebbe essere d’accordo, ma mi pare una via praticabile ( visto che di una sola cantina si tratta).


Naturalmente i miei sono solo spunti , perché per esprimersi appieno servirebbe leggere quanto firmato, e analizzare tutti i documenti .
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Nel caso non potessi ho il diritto di fare smantellare l'impianto dell'aria condizionata che è nella mia cantina?
Tra l'altro, rileggendo, è un errore degli anni '90, e ormai risulta consolidata una servitù, a tuo carico, che prevede la presenza di questo impianto di aria condizionata.

Le servitù nascono e si consolidano anche così. E' una servitù a tuo carico. Sono infatti passati più di vent'anni da quando esiste questa servitù alla quale non ti sei mai opposto in modo formale e tracciato legalmente.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse, la cosa migliore sarebbe far presente a tuo fratello che dovete regolarizzare la situazione, o riprendendosi ognuno la cantina “ufficiale”, o regolarizzando la situazione attuale. In mancanza di sua collaborazione, si potrebbe valutare una richiesta di danni nei suoi confronti, per la eventuale mancata vendita.
Il fratello non vuole perché ha paura che "andando a smuovere le acque in catasto" si accorgono che l'appartamento del fratello, di trecento metri quadrati, è accatastato A/2 e invece dovrebbe essere un A/1. Ecco perché il fratello non vuole toccare niente, catastalmente parlando.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Un’alternativa sarebbe vendere la cantina che hai in uso, asserendo che ne sei diventato proprietario per usucapione: certo l’acquirente dovrebbe essere d’accordo, ma mi pare una via praticabile ( visto che di una sola cantina si tratta).
Alla fine, è l'unica possibilità, dichiarare un'usucapione ormai consolidata dagli anni '90, basta che sia così da ALMENO VENT'ANNI CONSECUTIVI, senza nessuna diffida scritta atta ad interrompere il possesso continuato ultraventennale.

L'usucapione esiste anche senza atti notarili.

Di sicuro il fratello non si opporrebbe, visto che tale usucapione dichiarata nel rogito di compravendita fa comodo anche a lui perché non vanno a stuzzicargli la sua attuale situazione catastale.

Secondo te @Franci63 si può scrivere nel rogito qualcosa di simile a, "Nella presente vendita è compresa anche la cantina di 8 metri quadrati accessibile dal piano 1, proseguendo dritto fino alle scale, seconda porta a sinistra: il venditore dichiara l'usucapione di tale cantina per averne avuto possesso continuato ultraventennale dall'anno 19XX, senza che gli giungessero mai opposizioni scritte al possesso e all'uso della stessa" ?? Io ho trovato questo che lascia pensare di sì:

"Nell'atto di vendita da stipulare davanti al Notaio il venditore si dichiara come avente diritto all'usucapione sul bene oggetto dell'atto e l'acquirente in questo modo diventa proprietario del bene. Il Notaio provvederà alla trascrizione sui registri immobiliari dell' acquirente come proprietario del bene. "
 
Ultima modifica:

jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Perfetto, provo a seguire la strada dell'usucapione, potrebbe essere la soluzione migliore. Grazie di cuore a tutti per le risposte.
 

jaco67

Membro Attivo
Proprietario Casa
Alla fine, è l'unica possibilità, dichiarare un'usucapione ormai consolidata dagli anni '90, basta che sia così da ALMENO VENT'ANNI CONSECUTIVI, senza nessuna diffida scritta atta ad interrompere il possesso continuato ultraventennale.

L'usucapione esiste anche senza atti notarili.

Di sicuro il fratello non si opporrebbe, visto che tale usucapione dichiarata nel rogito di compravendita fa comodo anche a lui perché non vanno a stuzzicargli la sua attuale situazione catastale.

Secondo te @Franci63 si può scrivere nel rogito qualcosa di simile a, "Nella presente vendita è compresa anche la cantina di 8 metri quadrati accessibile dal piano 1, proseguendo dritto fino alle scale, seconda porta a sinistra: il venditore dichiara l'usucapione di tale cantina per averne avuto possesso continuato ultraventennale dall'anno 19XX, senza che gli giungessero mai opposizioni scritte al possesso e all'uso della stessa" ?? Io ho trovato questo che lascia pensare di sì:

"Nell'atto di vendita da stipulare davanti al Notaio il venditore si dichiara come avente diritto all'usucapione sul bene oggetto dell'atto e l'acquirente in questo modo diventa proprietario del bene. Il Notaio provvederà alla trascrizione sui registri immobiliari dell' acquirente come proprietario del bene. "
Ma nel caso dell'usucapione non si deve lo stesso fare le variazioni in catasto? in questo caso sarei punto e a capo.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Secondo te @Franci63 si può scrivere nel rogito qualcosa di simile a, "Nella presente vendita è compresa anche la cantina di 8 metri quadrati accessibile dal piano 1, proseguendo dritto fino alle scale, seconda porta a sinistra: il venditore dichiara l'usucapione di tale cantina per averne avuto possesso continuato ultraventennale dall'anno 19XX, senza che gli giungessero mai opposizioni scritte al possesso e all'uso della stessa" ??
Si, si chiama “vendita per possesso”.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma nel caso dell'usucapione non si deve lo stesso fare le variazioni in catasto? in questo caso sarei punto e a capo.
Parlane con il notaio e con l’acquirente, che deve essere d’accordo , perché per lui c’è comunque una dose di rischio.
Per questo dicevo che, trattandosi di sola cantina, valuterei la fattibilità, magari con un piccolo sconto per far digerire la cosa.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma nel caso dell'usucapione non si deve lo stesso fare le variazioni in catasto? in questo caso sarei punto e a capo.
In realtà vendi per usucapione la cantina intestata a tuo fratello. Se questa cantina ha delle coordinate catastali (non è detto che le abbia, specie se la costruzione risale agli anni '70), il notaio non farà altro che associare queste coordinate catastali all'acquirente, togliendole dai possedimenti di tuo fratello.
A te resterà la cantina che è in uso a tuo fratello con dentro l'impianto.
Non vedo scombussolamenti che riguardano la proprietà A/2 di 300 mq di tuo fratello, al massimo si parla delle cantine.
Naturalmente bisogna che il notaio sia d'accordo e che l'acquirente, come già suggerito da Francesca, sia d'accordo, magari indorandogli la pillola con uno sconto di 2000 Euro.
 

davideboschi

Membro Junior
Proprietario Casa
paura che "andando a smuovere le acque in catasto" si accorgono che l'appartamento del fratello, di trecento metri quadrati, è accatastato A/2 e invece dovrebbe essere un A/1
Beh, se il problema è solo questo, allora dì a tuo fratello che se rifiuta di regolarizzare le cantine ci vai tu al catasto, e fai presente la cosa.
 

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