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  1. affitto

    affitto Membro Junior

    Buon pomeriggio,
    ho un problema con gli inquilini (lavoratori dipendenti) di un appartamento affittato con contratto transitorio annuale registrato.
    Tutto ok fino a qualche giorno fa quando sono usciti di senno secondo me per vari motivi che vi elenco:

    1.
    Mi hanno mandato una lettera di disdetta anticipata con il preavviso sufficiente, ma scritta male perchè nella loro mente vorrebbero andare via il giorno xx, ma in caso di loro impedimenti ritardare il rilascio comunicandomelo chissà quando.
    Questa cosa mi infastidisce non poco tanto più che voglio riaffittare l'appartamento ed ho già delle richieste di visita.

    Riporto estratto del testo della lettera:
    "vi inviamo raccomandata come preavviso di recesso del contratto, prevista dagli articoli da noi stipulati. Vi preannunciamo che la data di nostra uscita da casa sarà il xx.xx.xxxx (almeno)."
    Poi si ripetono nel testo dicendo che:
    "... la data di cessazione e quindi di uscita da casa sarà il xx.xx.xxxx; ogni cambiamento/modifica/accordo seguente sarà comunicato con idoneo mezzo di comunicazione."

    Possono fare una cosa del genere, non credo proprio. Una volta disdetto il contratto non si può più modificare la data di uscita, salvo reciproco accordo. Ma se poi non se ne vanno e magari nel frattempo ho trovato nuovi inquilini pronti ad entrare in quella data?

    2.
    Hanno effettuato delle modifiche all'impianto elettrico e TV senza autorizzazione nonostante questo fosse un vincolo contrattuale. Oltre a questo hanno la pretesa/minaccia che se non glielo pago detraendolo dal canone inizieranno a comportarsi da cattivi inquilini facendo capire che boicotteranno anche le visite per far visionare l'appartamento.
    In questo caso nel contratto è previsto che debba dare loro 1 giorno di preavviso, ma se non si fanno trovare, non rispondono, e non mi fanno visitare l'appartamento, come devo procedere?

    3.
    Vogliono scalare la caparra dagli ultimi canoni. Anche qui cosa posso fare a tutela. Anche se è una prassi troppo comune non mi va di accordare tale concessione visto come si stanno comportando.

    Oltre a sentire un avvocato, cosa mi consigliate in base alla vostra esperienza?
    Grazie
     
  2. mutapap

    mutapap Membro Attivo

    In teoria hai ragione ma nella pratica...

    1) Se non se ne vanno restano, oppure gli devi fare causa :shock:Non affittare con la casa occupata.

    2)Se non aprono non puoi fare NULLA. Di fatto è casa loro. :-o

    3) Temo che dovrai accettare forzatamente. Se non pagano puoi solo fare lo sfratto. :shock:
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Oltre a sentire un collega esperto di locazioni nella sua città ... e contestare/agire subito, cosa altro vuol fare ?:-o
     
  4. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    In ogni caso, onde evitare ulteriori problemi con eventuali interessati all'affittanza, aspetterei a programmare visite e a prendere impegni con altri.
     
  5. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io non capisco perchè la magistratura continua, imperterrita, a pensare che la parte debole in un contratto di locazione sia il conduttore.
    Il locatore mette nelle mani di una persona un immobile di molte decine di migliaia di euro a fronte di una cauzione irrisoria e con la "SPERANZA" che gli vengano pagati gli affitti per poi sentirsi ricattare.
    In Spagna sembra che qualcosa si stia muovendo, è mai possibile che confedilizia con le altre associazioni di proprietari non riescano a fare pressing sul legislatore affinchè il rapporto venga riportato in equilibrio fra le parti.
     
  6. mutapap

    mutapap Membro Attivo

    In realtà ho letto diversi articoli in cui si parlava del fatto che le associazioni vogliono il blocco degli sfratti anche per la morosità non colpevole (poi sappiamo quanto è facile dire che non si è colpevoli).

    Sarebbe la fine della democrazia.

    Spero di completare lo sfratto che ho in corso, poi non affitterò più. Il rischio che le leggi peggiorino è altissimo, se facciamo la fine della Grecia punteranno a questo per arginare la piaga sociale.
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Condivido a pieno quanto detto sopra.
    Purtroppo in fase di rilascio di un immobile l'inquilino ha tutte le armi dalla sua parte ed i suoi comportamenti illeciti sono impossibili da perseguire.
    Unica cosa che potrai fare, al rilascio dell'immobile, è attuare un'azione legale nei loro confronti chiedendo un risarcimento per le modifiche non autorizzate agli impianti, per eventuali danni all'abitazione e per eventuali mancati introiti (ma lo devi dimostrare) derivanti dall'impossibilità di far visitare l'immobile a potenziali acquirenti o nuovo inquilini.
    La causa civile potrebbe essere lunga e costosa ma, visto che i due sono lavoratori dipendenti avrai, in caso di vittoria, la possibilità di rivalerti su parte dei loro stipendi.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    per quanto concerne l'uso della caparra non sono d'accordo con chi ha già risposto. La caparra serve per tutelare il proprietario dai danni arrecati dall' affittuario. Bisognerebbe scriverlo nel contratto che "la caparra non potrà in ogni modo essere impiegata per pagare i canoni di locazione arretrata o rimanenti fino alla fine del contratto". Io, con le buone, ma anche con fermezza, non aderirei alla proposta. anche perché visto il punto 2) dovrai mettere le mani al portafoglio dopo la loro uscita per le riparazioni. Per quanto riguarda le modifiche fatte senza autorizzazione non credo che sia il caso di entrare nel merito della questione se il contratto di locazione è stato redatto bene: nel contratto avrebbe dovuto esserci scritto che anche se autorizzate le modifiche non sarebbero state rimborsate.
     
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  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si ma il problema non è di così semplice gestione.
    D'accordo che la caparra non può essere conteggiata in conto canoni ma se loro non pagano le ultime mensilità perché tu hai in mano la caparra, anche se c'è scritto sul contratto, anche tu non sei d'accordo e anche se tu non accetti la proposta cosa puoi fare ? Assolutamente niente, poiché non hai il tempo materiale di far intervenire un giudice prima della loro uscita.
    Lo stesso dicasi per le modifiche non autorizzate e per le eventuali riparazioni.
    Se non hai più in mano la loro caparra poiché non ti hanno pagato gli ultimi canoni puoi solo intentar loro una causa dopo che se ne sono andati e sperare che con i tempi biblici della giustizia civile italiana un giudice ti dia ragione, li condanni a risarcirti e abbiano beni o redditi sui quali puoi rivalerti per recuperare i tuoi soldi.
     
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  10. affitto

    affitto Membro Junior

    Intanto grazie per i suggerimenti.
    Ho aspettato a rispondervi perchè stamani avevo fissato una visita e speravo con l'occasione di farli ragionare.
    Ma esito negativo, non mi hanno aperto casa (non erano presenti) e così è saltata anche la visita. Il che conferma che avranno intenzione di fare come gli pare!
    Mi sono rivolto ad un avvocato con il quale a breve avrò un appuntamento per sapere cosa mi consiglia alla luce del testo del contratto.

    Mi suggerivate di chiedere i danni dopo aver ripreso le chiavi.
    Ciò per evitare che facciano danni all'abitazione? o perchè?

    Come dimostro i danni materiali?
    E' evidente che non mi firmeranno mai un verbale di consegna delle chiavi in cui riporto gli eventuali danni subiti con oneri a loro carico.
    Come dovrei procedere? Devo pertare con me un testimone, l'avvocato o cosa?

    E' evidente che se non faccio visitare la casa non potrò certo affittarla subito e quindi avrò un danno economico.
    Come potrei fare per dimostrare che mi sono perso dei potenziali affittuari?

    Grazie per ogni suggerimento
    po

    Cosa mi consiglia per dimostrare i potenziali mancati introiti.
    Avere una procedura da seguire sarebbe importante.

    Il contratto è stato redatto prevedendo quanto indicato sia per le caparre che per i lavori (autorizzazione preventiva e nulla dovuto da me e possibilità di richiedere il ripristino).
    E' ovvio che non accetto le loro condizioni, tant'è non mi hanno fatto visitare l'appartamento.

    Il problema è cosa fare e come comportarmi per tutelarmi avendo il contratto dalla mia.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    sembra che la faccenda si stia inacidendo.
    Nel contratto avrebbe dovuto essereci scritto anche il diritto da parte della proprietà di effettuare periodici sopralluoghi per verificare lo stato di conservazione della casa e delle suppelletili ivi contenute. Inoltre avrebbe dovuto essere riportato il diritto di far visionare l'appartamento, previo appuntamento, nel periodo di preavviso prima della scadenza del contratto.
    Premesso questo se le clausole contenute nel contratto, non sono contrarie al c.c. ed alla Legge dello stato Italiano il giudice non deve far altro che farle rispettare. Quando si intenta una causa la si fa anche perchè uno dei contraenti non rispetta il contratto che è stato stipulato. Se l'inquilino non paga la pigione pechè si autorimborsa di spese effettuate per migliorie non autorizzate, per arbitrario utilizzo della caparra, se l'inquilino non ti permette il sopralluogo sulla casa tua, se l'inquilino non ti permette di far visionare l'appartamento a probabili affittuari tutto ciò sono motivi necessari e sufficienti per intentare causa per farsi risarcire dei danni riscontrati a fine locazione e dei danni conseguenti alla impossibilità di concludere un nuovo contratto di affitto del nuovo inquilini subentrante. Purtroppo il padrone di casa dovrà pagarsi l'avvocato ma, intanto, lo dovrà fare anche l'inquilino. E con una situazione così paventata non credo che se la campi con un niente di fatto; i giudici civili di certe preture si stanno incattivendo: quando vedono che devono perdere del tempo per cause come queste bastonano chi senza motivo non rispetta le norme del c.c. ed i contratti stipulati.
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Puoi tentare l'accesso al tuo appartamento con un testimone, magari un assistente dell'avvocato, ma se loro non ti fanno entrare nemmeno al momento della consegna delle chiavi e ti fanno avere le chiavi dopo la loro dipartita, non puoi far niente.
    Puoi solo entrare una volta in possesso delle chiavi, fotografare accuratamente i danni, farti preventivare il ripristino e far loro causa.
     

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