Problemi con contratto ereditato

[806673du]

Mia madre, deceduta il 01.03.2012, aveva provveduto dopo il 06.06.2011, a regolarizzare un contratto di locazione per un vecchio monolocale di famiglia. Io e mia sorella, quali eredi dell'immobile e subentranti al contratto, abbiamo comunicato all'inquilina di volerci avvalere della cedolare secca per l'anno 2012/2013. Il soggetto, dalla data della comunicazione con AR ,ci paga il canone di locazione pari a 3 volte la rendita catastale asserendo che che la legge gli lo consente poichè mia madre ha regolarizzato il contratto dopo il periodo di sanatoria e gli effetti si riflettono comunque sugli eredi. E' possibile ciò anche se mia madre non si è avvalsa della cedolare secca ma ha provveduto in regime ordinario al pagamento delle imposte ? Grazie a chiunque mi potrà dare una risposta qualificata.

 

[margheritabella]

Attualmente i conduttori si stanno comportando nel seguente modo:
a) registrano la copia del contratto in loro possesso;
b) avvertono il locatore di tale loro iniziativa;
c) unilateralmente autoriducono il canone alla somma risultante dal criterio
della rendita catastale moltiplicate per tre e dichiarano che il rapporto
locativo avrà la nuova durata di 4 + 4, con inizio dalla data di
registrazione del contratto.
Personalmente riteniamo che tale comportamento sia illegittimo perché
spetta comunque al magistrato rendere operativa la sanzione dopo aver
riscontrato la sussistenza di tutti gli elementi che la giustifichino.
In proposito è da ritenere che:
1) La sanzione non può riguardare i rapporti locativi ad uso abitativo sorti
verbalmente dal 1999 in poi perché gli stessi, ai sensi del comma 4°
dell’art. 1 della legge 431/98 SONO NULLI;
2) In secondo luogo la sanzione può riguardare solamente i contratti di
locazione sorti dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del
14 marzo 2011 perché, non essendo espressamente sancita la
RETROATTIVITA’ DELLA DISPOSIZIONE ai contratti pregressi ad
essi si applica la disciplina previgente ivi compresa quella della
finanziaria 2005;
3) conviene quindi instaurare nei confronti del conduttore un giudizio di
intimazione di sfratto per morosità per arbitraria riduzione del canone e,
qualora il conduttore eccepisca la legittimità del suo comportamento,
sollevare le suddette eccezioni nonché quella di
INCOSTITUZIONALITA’ DELLA NORMA con l’augurio che i
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giudizi di merito siano profusi a rimettere senza indugio la questione alla
Corte e soprattutto che la Corte Costituzionale recepisca e sancisca la
violazione delle norme fondamentali del nostro ordinamento

http://www.uppi.it/files/Il perenne braccio di ferro tra locazione e fisco - Avv Giacomo Carini.pdf

 

[806673du]

Ringrazio per il contributo giuridico fornito.
Il paradosso di tutta questa storia e che è stata mia madre a procedere il ravvedimento operoso nei confronti dell' Agenzia delle Entrate. La mia domanda è come si può trasmettere agli eredi una sorta di "sanzione" quando il " de cuius" che ha commesso la violazione è deceduto ?
Grazie

 

[mapeit]

Beh purtroppo accettando l'eredità avete accettato anche le pendenze messe in atto dalla defunta e siete obbligati a definirle.

 

[margheritabella]

IL CASO - Effetti della mancata registrazione del contratto di locazione e applicazione ratione temporis

 

[806673du]

Ti ringrazio. L'avevo già trovata questa sentenza. Ciò significa che avendo registrato il "de cuius" il contratto (stipulato per iscritto in periodo antecedente all'entrata in vigore del dlgs 23/2011) prima dell'inquilino (ma in epoca successiva al 06.06.2012) sana la questione o dovrà essere il giudice a dichiarare l'applicazione dell'art.3 c.8 con conseguente riduzione del canone di locazione? Grazie

 

[806673du]

ad integrazione del precedente post. In questo caso posso dunque invocare l'applicazione dell'art.11 delle preleggi del c.c. al dlgs 23 2011 poichè trattasi di contratto stipulato antecedentemente al termine indicato dalla predetta legge e citare in giudizio l'inquilina per arbitraria riduzione del canone ed avviare eventuale procedura di sfratto? grazie

 

[margheritabella]

Ti ringrazio. L'avevo già trovata questa sentenza. Ciò significa che avendo registrato il "de cuius" il contratto (stipulato per iscritto in periodo antecedente all'entrata in vigore del dlgs 23/2011) prima dell'inquilino (ma in epoca successiva al 06.06.2012) sana la questione o dovrà essere il giudice a dichiarare l'applicazione dell'art.3 c.8 con conseguente riduzione del canone di locazione? Grazie

Dovrà decidere il giudice!

ad integrazione del precedente post. In questo caso posso dunque invocare l'applicazione dell'art.11 delle preleggi del c.c. al dlgs 23 2011 poichè trattasi di contratto stipulato antecedentemente al termine indicato dalla predetta legge e citare in giudizio l'inquilina per arbitraria riduzione del canone ed avviare eventuale procedura di sfratto? grazie

Si, io procederei così! In bocca al lupo!:daccordo:

 

[806673du]

Più che di un in "bocca un lupo" avrei bisogno di un giudice che tuteli il proprietario da questa assurda ed incostituzionale situazione.
Ti farò sapere
Grazie

 

[raflomb]

A prescindere dalla non prevista retroattività della legge (efficacia ex
nunc e non ex tunc) nel caso in specie non è stato il conduttore a registrare il contratto ma bensì la locatrice che ha proceduto al ravvedimento operoso, ravvedimento che l'Agenzia dell'Entrate ha accettato, dal che ne consegue l'effetto sanante e la non possibilità da parte del conduttore di invocare la disciplina ex artt 8 e 9 del dlg n. 23/2011.
Dunque procedi a mezzo sfratto per morosità, dopo avere inviato raccomandata di intimazione a mettersi in regola con i pagamenti dei canoni arretrati.