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  1. elisa86

    elisa86 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera,
    il mio problema è un po' complesso. Ho un appartamento (tre camere , due bagni,cucina, balcone), che dopo essere stato completamente ristrutturato, all'inizio era stato affittato a tre studentesse, delle quali, nel tempo, ne è rimasta una e ne sono succedute altre, in un breve periodo sono state anche quattr:shock:ra, ormai da un anno e più, di tre ne sono rimaste due con la prospettiva di trovarne una terza. Però nonostante gli annunci vari da parte loro per trovare una coinquilina che a loro piacesse e la ricerca tramite agenzia da parte mia, molte hanno visto, ma non c'è stato nulla di fatto.Quindi io ho, da allora, percepito due quote di affitto.
    Purtroppo si è poi presentato un problema a uno dei bagni, con un fastidioso odore, ed è cominciato un rimpallo con l'amministratore del condominio: secondo gli idraulici contattati da me e da loro dipende dalla colonna condominiale, secondo lui e il suo idraulico basterebbe cambiare la tazza, e, siccome solo secondo lui ce ne sono di diverse, l'ho invitato a trovarmela; diversamente ho detto all'amministratore che deve intervenirte a livello condominiale.
    Il tutto al livello verbale,aspettavo a mandare una raccomandata.
    Ora queste inquiline mi hanno mandato un sms comunicandomi che, dato questo problema non intendono continuare a pagare le spese di condominio,e dall'estratto conto del condominio risultano indietro con i pagamenti. In più lamentano il fatto di non avere almeno una coinquilina con cui dividere le spese, il loro contratto è scaduto e non vogliono rinnovarlo per non pagare le spese di registrazione.
    Avrebbero diritto di pagare due quote di spese, perchè c'è una in meno, come adesso pretenderebbero?
    A questo punto io preferirei mandarle via, sistemare ovviamente la faccenda del bagno, e potrei finalmente affittare l'appartamento vuoto e possibilmente con un contratto diverso, il che sarebbe più facile che inserire qualcuno con altri dentro.
    Cosa posso fare?Come procedere?
    Mi scuso per questo lungo sproloquio forse un po' confuso, ma sono confusa io stessa, purtroppo questa è stata la prima esperienza di affitto di questa casa, che era dei miei; forse avrei dovuto procedere in modo diverso dall'inizio.
    Ringrazio fin d'ora chi mi vorrà aiutare:fiore:
     
  2. AvvocatoDauriaMichele

    AvvocatoDauriaMichele Membro Attivo

    Professionista
    -1) se il contratto è scaduto e le inquiline continuano a pagarLa non attenda nemmeno un altro secondo e gli comunichi che debbono lasciarlo specificando che ha accettato le somme a titolo di occupazione senza titolo; potrebbe trovarsi in problemi molto seri con l'Agenzia delle entrate e un contratto rinnovato automaticamente a 4 + 4 anni con canone irrisorio (se ne sta parlando molto sul web e anche in questo forum; ad esempio qua: http://www.propit.it/f76/denunciati-sensi-dl-23-2011-8-comma-che-azioni-avete-intrapreso-19124/ e qua: Affitto in nero: come tutelarsi? - studio legale d'auria michele avvocato Mercato San Severino Salerno )

    -2) qualora sia già troppo tardi, nel senso che sia già evidente che vi è una locazione in nero essendo scaduto il contratto, cerchi di agire con cautela, convincendo le inquiline a lasciare l'appartamento spontaneamente visto che c'è il problema del bagno e Lei al momento non riesce a risolverlo

    -3) Tenga presente che le spese di condominio spettano sempre a Lei, nel senso che l'amministratore non ha titolo per agire direttamente contro l'inquilino.

    Prenda questi consigli come linee generali; in realtà, per essere sicuri sul da farsi, bisognerebbe dare una attenta lettura al contratto di locazione e al regolamento di condominio.

    Saluti.
     
  3. PERICOLO : conosci il comma 8 della legge sulla cedolare secca per la mancata registrazione del contratto? A me queste ragazze sembrano un po' troppo furbe! Se sono morose, sfratto per morosità!
     
  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    anch'io inizierei subito lo sfratto. rischi davvero tanto.
     
  5. Rettifico, non avevo visto il messaggio dell'avvocato Dauria Michele, Segui i suoi consigli!
     
  6. elisa86

    elisa86 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio anzitutto per le sollecite risposte e gli ottimi consigli
    L'ultimo contratto era di tre mesi ( proprio perché in attesa di un'eventuale nuova inquilina con la quale fare un nuovo contratto per tre) e "si intendeva risolto alla scadenza". ed è scaduto da un mese.
    Che cosa devo fare per avviare uno sfratto?
    Di nuovo grazie!
     
  7. Guarda ci sono tante cose da verificare : che tipo di contratto hai fatto, se lo hai registrato ,se sono morose e di quanto ed altro. Questo è un campo minato, facile fare passi falsi! Ti consiglio di rivolgerti SUBITO ad un bravo avvocato esperto nella materia! Nelle ricevute devi mettere che le somme che ricevi sono per indennità di occupazione ex art. 1591 c.c.senza titolo dell'alloggio ma il legale saprà senza dubbio dirti la formula giusta ( non vorrei sbagliare) Saluti!
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fermi restando i saggi consigli dell'avvocato, mi sembra che hai fatto un po' di confusione tra i vari problemi.
    1. Se dal WC del bagno delle tue inquiline proviene cattivo odore ciò non dipende certo dalla tazza.
    Forse l'idraulico dell'amministratore ti ha detto che dipende dal sifone sotto la tazza e questo potrebbe essere più probabile. Infatti il collegamento dello scarico del WC alla colonna di scarico condominiale si deve attuare sempre mediante un sifone (o doppio sifone), ovvero un tubo curvo con un'ansa nella quale permane sempre un po' d'acqua la quale fa in modo di bloccare i cattivi odori che potrebbero risalire dalla colonna di scarico condominiale. Molti WC nel passato venivano collegati senza sifone. Smontare il WC e verificare se sotto vi è o meno un sifone adeguato ed eventualmente inserirlo o sostituirlo è un'operazione che un idraulico può fare in un'ora senza bisogno di svuotare l'appartamento.
    In tal modo la natura del problema per il quale le inquiline vogliono andarsene sarebbe risolta.
    Ovvio che se il problema permane, bisogna controllare gli scarichi anche degli altri sanitari (bidet, lavabo, doccia o vasca) e munire anch'essi di sifone. Se non fosse ancora risolto, evidentemente la colpa andrebbe ricercata nello scarico condominiale (es. sado intasato o sporco).
    2. Mi sembra che da ciò che dici tu abbia stipulato il solito contratto "collettivo" per studenti che secondo me è una vera e propria trappola nel momento in cui il "collettivo" si sfalda perché uno o più dei suoi membri se ne va oppure vuole uscire perché ha trovato di meglio.
    E' un contratto che funziona solo in teoria, ma in pratica se ognuno dei membri del "collettivo" originario agisce come crede, chi ci rimette è solo il locatore.
    Se il contratto prevede la responsabilità in solido per il pagamento dell'intero canone stabilito, è ovvio che se da un gruppo di 4 si passa ad un gruppo di 2 diventa eccessivamente oneroso per chi rimane sobbarcarsi tutto il canone. Così anche chi rimane alla fine vorrà andarsene.
    Quando si affitta a studenti è meglio affittare l'immobile in maniera parziale, camera per camera o posto letto per posto letto, con un contratto per ogni studente e quindi un canone per ogni porzione di immobile occupato (stanza), con il diritto di utilizzo non esclusivo delle parti comuni (bagno, cucina ecc.).
    Così ognuno di essi è responsabile solo del suo canone e può andarsene con dovuto preavviso quando vuole senza pesare sul canone degli altri, mentre il proprietario può rimpiazzare a suo piacimento chi se ne va, quando e come vuole e con il canone che reputa opportuno.
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se hai inserito nel contratto il motivo per la durata transitoria dello stesso puoi intimare all'inquilina di lasciare i locali (raccomandata). Se non l'hai fatto, il contratto ad uso transitorio non è valido e si intende ricondotto ex lege a un contratto di 4 + 4 anni, con zero o poche possibilità di farla andar via.

    Altra osservazione.
    Pessima abitudine quella di far pagare le spese condominiali direttamente dall'inquilino all'amministratore.
    Il condominio non ha e non deve avere alcun rapporto con l'inquilino di uno dei condòmini.
    E' solo e unicamente il proprietario dell'appartamento, ovvero il condòmino (colui il quale fa parte della comunione) che risponde al condominio delle spese comuni e che ha il rapporto con l'amministratore.
    L'amministratore che va a richiedere le spese direttamente all'inquilino commette un grave errore e non svolge correttamente il suo compito.
    Le spese condominiali deve pagarle il proprietario, il quale poi a sua volta si rivarrà di tali spese sull'inquilino per la parte di sua competenza.
    Se l'inquilino non rimborsa al proprietario le spese condominiali di sua competenza entro 60 giorni, dopo averne avuta debita documentazione dal proprietario stesso, quando l’importo non pagato superi quello di due
    mensilità del canone il mancato rimborso costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.
     
  10. La cosa principale è a mio avviso sapere se questo contratto di 3 mesi è stato registrato nei termini!
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si suppone di si, altrimenti i guai potrebbero essere ben più seri.
     

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