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  1. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Ciao a tutti scrivo per il seguente problema.
    Siamo due fratelli che già avevano ricevuto in eredità un appartamento sette anni fa. Per questi sette anni, io ho occupato con comodato gratuito un appartamento di proprietà del nonno materno mentre mio fratello è rimasto nella casa di comproprietà ereditata dalla madre.
    Alla morte del nonno, ho ricevuto la lettera di sfratto dagli eredi e per non pagare l'affitto, dopo qualche mese mi si è presentata l'occasione di spostarmi in un appartamento appena ereditato dal padre in attesa di poter trovare un accordo per potermi dividere le eredità per poter vendere un appartamento e successivamente comprarmi casa. Infatti il nonno ci ha lasciato un appartamento occupato da una famiglia che paga regolarmente l'affitto. Adesso abito momentaneamente in un appartamentino da 70 mq lordi, pago ICI e IRPEF sui due mezzi appartamenti perchè non ci abito e non posso ottenere l'esenzione, e pagherò anche quella dell'appartamento che occupo per compensare mio padre del fatto che me l'ha messo a disposizione a titolo gratuito. L'altro di fatto è occupato senza titolo da mio fratello dal 2005.
    Inizialmente c'era un accordo verbale per cui, non potendo usufruire della casa di proprietà perchè entrambi occupate, mi trattenevo io l'affitto dell'appartamento di miramare (ripeto, in comproprietà con mio fratello). Però adesso mio fratello ha scritto agli inquilini che vuole sia pagata a lui la sua metà di affitto e che gli fa anche lo sconto. Tale decisione unilaterale è stata presa anche senza comunicarmelo e io l'ho saputo soltanto dall'inquilino che si aspettava uno sconto anche da me. Non so come sia stata scritta la lettera perchè non ne ho mai avuta copia.
    In sostanza mio fratello vuole prendere la sua metà di affitto senza pagarlo per la casa dove abita. Fra l'altro ha modificato l'appartamento unendo due camere per creare un'inutile camerone enorme riducendo quindi il numero di stanze e forse deprezzando anche l'appartamento di proprietà di entrambi. Tale modifica con cui non sono d'accordo, non è neanche in regola (anche se penso sia sanabile) e si rischia anche una multa.
    E' anche un problema chiamare un geometra per far valutare l'immobile perchè ci è stato detto che poi sarebbe costretto a segnalare la difformità, ma d'altra parte non firmerò mai per metterlo in regola così com'è perchè non essendoci ancora divisi rischio che voglia cederlo a me e prendere l'altro e io con un figlio e la previsione di farne un secondo, vorrei le tre camere come prima.
    Per il resto, mi secca proprio non poter usufruire delle mie due metà di appartamenti. Ho avuto un sacco di spese per due traslochi (uno nel 2005 e uno adesso), abito con la famiglia in una casa che è 40 metri in meno di quella dove sta mio fratello, in una posizione più scomoda per le nostre necessità, che è più vecchia con ancora i vetri singoli, con più spese per il riscaldamento, pago più ICI e IRPEF, sia per coprire quelle della la casa di mio babbo dove abito, sia perchè non occupando nessuna delle due case in comproprietà, devo pagare l'ICI come seconda casa. Mi pare profondamente sbagliato come si sta comportando e mi pare anche un furto cercare di non pagare l'affitto abitanto in una casa che è anche mia.
    Come posso fare per costringerlo a firmare il contratto di locazione?
    Ho già mandato una raccomandata con un legale dove chiedo di non fare più modifiche unilaterali al contratto di locazione degli inquilini, lo invito a rimettere l'appartamento occupato da lui come era prima delle sue modifiche, e gli ho anche allegato una copia del contratto di locazione per regolarizzare la sua posizione. Il contratto è un concordato del comune con le stesse tabelle e caratteristiche di quello che hanno gli altri inquilini e da cui già da febbraio percepisce la sua metà di affitto quindi più onesto di così non potevo essere.
    Avete qualche consiglio per risolvere questa situazione?
     
  2. iaragos

    iaragos Membro Junior

    Direi di seguire la linea dell'avvocato. Trattandosi di materia locatizia e diritti reali, prima di qualunque azione giudiziaria sarete inviati obbligatoriamente da un mediatore/conciliatore che vi aiuterà, se lo vorrete, a trovare una soluzione che soddisfi entrambi. Purtroppo molto spesso non si approfitta di questa opportunità (il chiamato non si presenta alla mediazione) ma specialmente quando si tratta tra parenti è conveniente dare una opportunità a questa nuova strada. Se non risolvete prima, si raccomandi col fratello di presentarsi alla mediazione, vedrete che sarà più facile sia trovare un compromesso che rimanere in buoni rapporti.
     
    A maidealista piace questo elemento.
  3. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    Perchè un compromesso? DOpo come si sta comportando non mi interessa avere buoni rapporti, soprattutto se questo vuol dire calare le braghe. Quello che devo avere di diritto lo voglio.
     
  4. iaragos

    iaragos Membro Junior

    Un esempio di compromesso è: tu mi cedi la tua quota di un appartamento, nel quale mi trasferisco con la famiglia; io ti cedo la mia quota dell'altro già affittato...così per dire eh...non bisogna che qualcuno "cali le braghe": se no, che "accordo soddisfacente è"?! Sai, nell'essere accecati dalla rabbia (com'è normale) spesso non si vedono soluzioni (lascia stare quella sopra, che magari non va bene, non ricordo più i particolari del tuo post) che ad un occhio freddo ed estraneo appaiono lampanti.
    Poi, per carità, dicevo per far veloci e senza strascici (tipo deprezzamento o sostanziale invendibilità del bene perchè gravato dalla trascrizione della domanda giudiziale), ma lungi da me non farti litigare...che scherzi? Sono le questioni di principio a tenere in piedi gli studi legali...conosco avvocati che con i clienti più litigiosi ormai ci vanno a cena e sono amiconi!
     
  5. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    La divisione era stata la prima scelta, ma dopo due valutazioni degli immobili, visto che quello dove abita lui aveva un valore molto più alto, mio fratello voleva fare l'affarone e a me non stava bene. Adesso mentre cercavamo un accordo facendo una terza valutazione degli immobili, è venuta fuori questa pretesa di prendere la sua metà di affitto senza pagare a me il dovuto per l'appartamento dove abita.
    Ho decentrato la mia attenzione dalla questione della divisione immobiliare (che resta il primo obiettivo) solo perchè se lui vede che finchè non ci dividiamo può avere un reddito in più, non ha più la convenienza a dividere gli immobili uno per uno e a liquidarmi la differenza visto che così, può usare comunque un appartamento al 100% vivendoci, e l'altro al 50% prendendone l'affitto.
    Il risultato sarebbe che non me lo scrollo più di dosso e che non potrò più vendere uno dei due appartamenti per comprarmi casa.
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me l'unica soluzione rimane quella di vendere gli immobili in comproprietà, dividersi equamente il ricavato (a tuo fratello puoi comunque richiedere l'affitto per l'appartamento in cui vive fino a 5 anni addietro) e poi ciascuno per la sua strada: ovvero, con il ricavato potrete provvedere ad acquistare un vostro appartamento.
    Ricorda che la vendita coatta dell'appartamento può essere disposta da un giudice. In quel caso, però, gli immobili andrebbero all'asta ed il ricavato, per entrambi, sarebbe notevolmente inferiore a quello derivante da una vendita tra voi concordata.
    Quindi, suggerisco di mettere la rabbia da parte, facendo funzionare il cervello e cercando, ove possibile, un'intesa. Dopo la vendita potrete anche decidere di non parlarvi più (ma non ve lo consiglio, dopotutto siete fratelli), ma intanto avrete risolto la questione immobiliare.
     
  7. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    No, al giudice ho deciso che chiederò la divisione degli immobili ocn rispettiva liquidazione in contanti per la differenza di valore. Quindi alla fine non ci si rimette nulla e poi potrò lo stesso andare per la mia strada. Credo che verrà fatta fare una perizia da un ctu per valutare il valore degli immobili e in base a quello saranno suddivisi. Mica ci si rimette nulla così. E poi mio fratello per rovinare l'appartamento dove siamo cresciuti e ingrandire una camera per chissà quali complessi di inferiorità, ha speso una barca di soldi e rivendendolo anche senza vendita coatta non ci recupererebbe un centesimo e questo mi fa pensare che voglia stare li... o meglio, sarebbe una cosa ragionevole, ma non stiamo parlando di una persona che conosce molto bene questo termine.
    E comunque per la vendita bisogna aspettare il 2015 quando scadrà il prezzo imposto per l'edilizia convenzionata altrimenti ci si rimette troppo.
    In caso di divisione con relativa valutazione degli immobili, un geometra mi ha garantito che essendo quasi scaduto il termine dei 30 anni di edilizia convenzionata, la valutazione dell'appartamento ne risentirebbe pochissimo e sarebbe valutato quindi con un valore molto simile a quello reale di mercato.
    Vi risulta questa cosa?
     
  8. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    PS
    Resta inteso che nel frattempo, o paga l'affitto o si becca una causa con la richiesta anche degli arretrati di 7 anni (mi hanno detto che non c'è il limite dei 5 anni).
    Questo perchè deve smettersela di fare le cose di prepotenza perchè lui, come fratello maggiore, è abituato a fare così in tutto mentre io come fratello minore, adesso che siamo diventati adulti, giustamente mi sono rotto le scatole e pretendo che i miei diritti siano strarispettati e alle prepotenze rispondo con carta intestata del mio legale.
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Preparati a spendere un sacco di soldi in avvocati, tribunali, perizie ecc... e a tempi lunghi, lunghissimi !
    L'Italia, checché ne dica magari il tuo avvocato, non è un paese dove la giustizia civile è veloce e certa e l'esito di dette cause non è sempre scontato. Vi sono avvocati bravissimi (e la controparte potrebbe trovarne uno) a trovare appigli e cavilli che prolungano queste questioni per anni e anni. Ogni memoria che presenti al giudice ha un costo, ogni udienza ha un costo, ogni atto che notifichi ha un costo... e così via.
    Io seguirei il consiglio della mediazione, potreste ottenere un risultato soddisfacente per entrambi.
    Il mediatore è un terzo disinteressato, quindi si fa carico della questione in maniera oggettiva proponendo soluzioni facilmente percorribili e poco costose.
     
  10. ignorante

    ignorante Membro Ordinario

    La mediazione credo sia obbligatoria, ma non è vincolante se non erro. Che le cause costano lo so... ne ho già due in piedi... e cercherò di evitare di farne un'altra, ma se mi ci costringe sono quello che ha più da guadagnarci fra i due dal momento che le spese presumibilmente saranno simili per entrambi e ammesso che non mi venga accordato un rimborso dal giudice, (il rimborso delle spese legali si chiede sempre) ho diritto a prendermi gli affitti arretrati. Direi che se mette un po' di sale in zucca capisce che conviene più a lui che a me e raggiungere un accordo giusto (non che tiri dalla mia parte, ma GIUSTO).
    Purtroppo lui è il mio fratello maggiore e non è abituato ad accettare le cose giuste visto che la sua indole è piuttosto prepotentella. Altrimenti mi lasciava prendere l'affitto dell'appartamento cointestato, stava gratis nell'altro appartamento buono buono (cointestato anche quello) e io gli coprivo le spese condominiali e l'IRPEF dell'appartamento di cui prendevo l'affitto.
    Visto che il sale in zucca non l'ha avuto fino ad oggi, se ne mette un po' adesso, potrebbe esserci qualche speranza di raggiungere un accordo equo.
     
  11. iaragos

    iaragos Membro Junior

    ni. il verbale di conciliazione è titolo per iscrivere ipoteca, intanto...che non mi sembra male.
    poi, certo, non si aziona come una sentenza, ma è vincolante come un contratto.
     

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