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  1. Micaela

    Micaela Membro Junior

    Ciao! Ho appena scoperto questo forum e credo che potrebbe salvarmi la vita da una serie di piccole e grandi controversie che mi inquietano quotidianamente...

    Sarei felice di ricevere qualche parere tecnico-legale sulla mia situazione. Da bambina ho ereditato da una zia la nuda proprietà di tre immobili (2 appartamenti contigui in città, e un piccolo podere in campagna), ed essendo all'epoca minorenne, l'usufrutto degli stessi è stato assegnato a mia madre. Sul testamento non risulta una scadenza di questo usufrutto, quindi - mi dicono - dovrebbe essere vitalizio. La questione è che da ormai 5 anni sono io la sola ad occuparmi di questi beni, ad abitarci, a goderne e spendere per il loro mantenimento, nonché pagare le relative TASSE, sebbene dal punto di vista legale mia madre continui a risultare usufruttuaria ed io solo nudo proprietario. La settimana scorsa, dopo ben 5 anni e 10 mila euro di ICI da me pagato inutilmente per i due appartamenti contigui dove abito, ho finalmente preso la residenza in uno dei due (mossa che non mi era mai stata suggerita da nessuno), permettendo finalmente a mia madre di cederlo in dichiarazione per "uso abitativo di un familiare", evitando così le future ICI (che avrei comunque pagato io). Vi sottopongo una serie di domande irrisolte:

    1) Come posso evitare anche l'ICI dell'altro interno contiguo, magari documentando la presenza di una porta interna tra i due, ma senza effettuare una vera e propria riunificazione catastale definitiva che mi impedirebbe in futuro di venderli separatamente?
    2) Esiste un modo di tutelare la mia posizione reale e svincolarla prima o poi dall'usufrutto puramente cartaceo di mia madre finché lei è in vita?
    3) E' vero - come mia madre asserisce - che acquistare il suo usufrutto mi costerebbe come una vera e propria compravendita tra estranei, in rapporto cioè alle tabelle dell'età/valore, e vista la sua età attuale - il 50% del valore totale? O non esiste forse una donazione di qualche sorta tra familiari o comunque a condizioni pattuite dalle parti? Ed inoltre, se mai decidessimo entrambe di vendere a terzi, spetterebbe a ciascuna questa stessa percentuale in proporzione alle tabelle d'età?
    4) Legalmente, è possibile che mia madre di punto in bianco decida di riprendere il possesso di queste proprietà? E in tale estrema eventualità, come potrei difendermi dimostrando che lei ne ha rifiutato l'usufrutto e lasciato a me la responsabilità di fatto per diversi anni?
    5) Se io praticassi affitti in queste proprietà, o attività di qualsiasi genere, a nome di chi dovrebbero essere svolte, e che tipo di responsabilità legale avremmo rispettivamente io e mia madre? A livello fiscale, come e da chi dovrebbero essere dichiarati gli eventuali introiti? In casi di irregolarità d'ogni sorta, chi delle due sarebbe esposta legalmente?

    Ringrazio in anticipo chiunque potesse darmi un parere! ;)
     
  2. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma, nel testamento della zia c'è scritto proprio che a te andava la nuda proprietà e a tua madre l'usufrutto?. Se così fosse penso che non potrai fare niente riguardo l'usufrutto in quanto tua madre potrebbe sempre dire che hai agito in nome e per conto suo.

    Aggiunto dopo 12 minuti :

    Scusa ho risposto solo ad uno dei tuoi quesiti. Vado con ordine, per il primo quesito penso che sarebbe un poco difficile non pagare l'ICI sul secondo appartamento, se non fai le cose perbene (accatastando il tutto sotto un unica particella ed abitandolo), Secondo quesito: Non puoi svincolarti dall'usufrutto di tua madre finchè lei è in vita. Potresti solo comprarti l'usufrutto. Quanto ti costerebbe? questo lo dovresti domandare ad un notaio. Il tutto va in base all'età di tua madre ed al valore degli immobili, comunque non è una compravendita totale. Tu sei già proprietaria della nuda proprietà. Al questi onr. 4 penso di aver già risposto. Per quanto riguarda il quesito nr. 5, se non affitti a persone o società che già sai che si dedicherebbero ad affari illeciti nelle tue proprietà penso che saresti responsabile tu e tua madre. Tu in quanto incaricata da tua madre di procedere agli affitti e tua madre in quanto usufruttuaria degli immobili. Altrimenti non vedo quali responsabilità puoi avere tu o tua madre nell'affittare gli immobili.
     
  3. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    1-non si può
    2-l'usufrutto è un diritto che non può essere tolto; la questione che l'usufruttuario e non il nudo proprietario che si deve accollare spese e imposte!
    3-se tua madre è daccordo si può fare una donazione, a te che sei figlia si applica la franchigia fino a 1.000.000 di euro e ci state comodamente; ricorda che però il problema delle donazioni è la limitata commerciabilità, in quanto sono revocabili se il donante è in vita e c'è tempo 10 anni dalla morte del donante perchè soggetti che si ritengono lesi facciano causa (figli illegittimi per es.).Quindi con la donazione tieni conto che i beni te li tieni tu per un bel po'! Per quanto riguarda la vendita il ricavato si divide proprio secondo tabelle (più anziana tua madre, meno soldi per lei)
    4-certo che può! è usufruttuaria! può anche vendere a terzi l'usufrutto se vuole. Tu forse pensi all'usucapione, cioè al fatto che chi si cura di un bene e ne paga le tasse poi dopo 20 anni ne può diventare proprietario; parlane con un avvocato, ma mi pare tortuoso e inopportuno prendere questa via quando si può risolvere donando o facendo una vendita!
    5- gli affitti vanno intestati a tua madre
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una sola rettifica.

    Gli affitti può intestarli anche la figlia, ma li deve dichiarare la madre, in quanto è l'usufruttuario che gode dei frutti.
    La madre può sempre affermare che la figlia ha agito in nome e per suo conto.
     
  5. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    non capisco, come può intestarli alla figlia? potresti spiegarti meglio?
     
  6. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La figlia può fare il contratto risultando come locatore. Tuttavia, poiché però l'usufrutto è della madre, è questa che (si presume) goda dei frutti del bene affittato. La figlia, avendo solo la nuda proprietà, non può autonomamente affittare l'appartamento (facoltà invece concessa dal legislatore all'usufruttuario). Quindi, si presume che agisca in nome e per conto della madre (titolare del diritto reale sul bene immobile), la quale dovrà denunciare l'affitto e pagare le relative imposte.
     
    A maidealista piace questo elemento.
  7. onesense

    onesense Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Micaela, vorrei fare una premessa importante: se l'eredità era tua, ed a tua madre l'usufrutto è stato assegnato solo in quanto tu eri minorenne, non si tratta del "normale" usufrutto, ma dell'usufrutto "legale" disciplinato dall'art. 324 del Codice Civile (quello ordinario è disciplinato dagli articoli 978 e seguenti).
    Se così è, i tuoi problemi sono automaticamente risolti in quanto questo tipo di usufrutto si estingue automaticamente al raggiungimento della maggiore età

    Sugli altri punti non ti rispondo in quanto credo lo abbiano già fatto egregiamente altri prima di me.
     
    A teofilatto, bolognaprogramme e fausto manca piace questo elemento.

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