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  1. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    Buongiorno a tutti,
    sono nuovo del forum e devo dire che ho letto molte discussioni che mi hanno in parte già chiarito le idee.
    Mi rimangono ancora alcuni dubbi che vi sottopongo sperando in un vostro aiuto.

    Nel mese di ottobre è deceduto mio Papà senza lasciare alcun testamento.
    Nella successione ci siamo io, mia sorella e mia Mamma.
    Le proprietà immobiliari più oltre descritte sono interamente di proprietà di Papà tranne un negozio con magazzino che è al 50% con mia Mamma.

    Riunendoci avremmo pensato di dividere le proprietà come più oltre descritto, ma non mi sono chiari i passi da compiere e gli atti notarili da stipulare.

    Al momento la successione non è ancora stata aperta

    la divisione cui avremmo pensato è la seguente:
    1/3 Mamma + 2/3 figlia alloggio (prima casa Mamma
    cat. A2) rc 1.226,59
    1/3 Mamma + 2/3 figlia autorimessa cat. C6 rc 1.292.18
    1/3 Mamma + 2/3 figlio alloggio cat. A2 rc 499,67
    1/3 Mamma + 2/3 figlio alloggio cat. A2 rc 444,15
    1/3 Mamma + 2/3 figlio alloggio cat. A2 rc 139,44
    1/3 Mamma + 2/3 figlio negozio cat. C1 rc 852,77
    figlio negozio cat. C1 + magazzino cat C2 rc 1.404,04 + 151,84 (solo il 50% di
    entrambi i locali in quanto il 50% è di proprietà della Mamma).

    Vorremmo inoltre lasciare tutto in usufrutto a mia mamma che ha 78 anni, in quanto i due alloggi più piccoli ed i due negozi sono affittati.

    Le tre quote suddividendo come sopra si equivalgono.

    E' fattibile una suddivisione del genere e cosa bisogna fare per metterla in atto, compreso l'usufrutto?
    C'e qualche altro modo per ridurre i costi del Notaio che presumo siano molto elevati??

    Grazie in anticipo per eventuali risposte.
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao carlo1964
    Primo passo per capire bene la quota da inserire in successione è sapere gli anni dei vari rogiti di queste proprietà e in che regime patrimoniale erano i tuoi genitori in comunione o separazione legale dei beni?
    Inoltre avete i figli proprie abitazioni ed in che regime e se avete usufruito delle agevolazioni prima casa?
    Ciao salves
     
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  3. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    Ciao Salves e grazie per la risposta,
    come detto gli immobili sono tutti di Papà in quanto acquistati ante 1975 tranne il negozio più grande che rientra nella comunione dei beni.

    I miei genitori dopo il 1975 non hanno fatto alcun documento per cui dovrebbero essere in separazione sino al 1975 ed in comunione dopo.

    Spero di essere stato chiaro.
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Partendo dall'alloggio con rc 1226,59 li chiamerò A,B,C,D,E,F,G.
    Per prima cosa dovrete aprire la successione ed andra dichiarato per gli immobili:
    A,B,C,D,E l'intera proprieta e quindi valore che andra poi intestata 1/3 ciascuno cioè 1/3 tua madre, 1/3 tua sorella ed 1/3 tu;
    F,G, il 50% della proprietà e quindi anche del valore che andrà poi intestata in definitiva sommando il 50% già di tua madre 8/12 tua madre, 2/12 tua sorella e 2/12 tu.
    Dopo la successione si presenta la voltura all'Agenzia del territorio con indicate le quote definitive descritte sopra.
    Dopo questo ti devi recare da un notaio per redigere l'atto di divisione e porterai con te il prospetto per come avete pensato di dividere.
    Se non sono stato chiaro invia ulteriori richieste di chiarimenti.
     
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  5. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    Quindi se ho capito bene la divisione vera e propria si fa con un atto unico per ciascun immobile davanti al notaio dopo aver aperto la successione e fatta la voltura all'Agenzia del territorio.
    Mentre per l'usufrutto sapresti indicarmi come fare?
    A grandi linee, sapresti indicarmi più o meno i costi.
    Grazie ancora
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Assieme alle quote di proprietà e/o nuda proprietà che hai descritto nel topic iniziale nell'unico atto di divisione che citerà tutti gli immobili, dichiarerai al notaio quali saranno oggetto di riserva di usufrutto.
    Per i costi variano a seconda della richiesta e possibilità dei requisiti prima casa, delle tariffe professionali usuali nella tua zona per la redazione sia della succesione che del rogito, essendo le varianti molte ti consiglio di farti seguire da un professionista cha oltretutto ha la possibilità di visionare i titoli in tuo possesso e darti maggiori consigli per poter risparmiare un pò di euro, in conformità a quanto vuoi fare tu.
     
  7. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    Grazie Salves,
    sei stato gentilissimo e come ho visto nel forum sempre pronto a togliere dubbi.
    Un'ultima cosa, quindi l'atto di divisione è uno solo e poi ognuno è proprietario della sua parte o bisogna fare altri atti successivi??
     
  8. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Grazie della tua considerazione.
    Dopo l'atto di divisione sarete ogn'uno proprietari della quota di 2/3 come da te prospettata sia come nudi proprietari che come pieni proprietari a seconda della vostra decisione, dopo dovrete fare la riunione di usufrutto e la relativa successione per le quote di tua mamma sia che rilasci testamento e sia no (il più tardi possibile).
     
  9. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    ok, grazie ancora di tutto sei stato chiarissimo
     
  10. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    Un'ulteriore domanda.
    Ho contattato un Notaio il quale mi ha detto che non è possibile nell'atto di divisione indicare quote diverse da 1/3 + 1/3 + 1/3, ma bisogna fare degli atti di compravendita successivi tra di noi per arrivare alle quote descritte nel mio primo topic.
    E' esatta questa affermazione del Notaio o ci sono alternative??
    Grazie
     
  11. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao carlo1964,
    io nel tuo caso mi comporterei nel seguente modo:
    1 - farei la successione ma non la divisione;
    2 - con atto registrato farei un comodato d'uso gratuito a tua madre sulle quote in possesso tuo e di tua sorella, con possibilità di affittare gli immobili e nello stesso atto farei gravare le tasse sugli immobili in comodato su tua madre (IMU, etc).

    Così eviteresti le spese della divisione, tua madre avrebbe qualcosa pari all'usufrutto, saresti comproprietario insieme a tua sorella e tua madre e, fra 100 anni, quando tua madre non ci sarà più, dividerai con tua sorella al 50% pagando una sola volta la divisione.

    A margine della discussione, ma sono sicuro che tu già lo sai, le rendite catastali non sempre (anzi quasi mai) danno una valutazione commerciale degli immobili coerente con il mercato immobiliare.
    Nella speranza di esserti stato utile ti saluto.
    Luigi
     
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  12. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cerco di semplificare la vita al mio concittadino Carlo1964.
    Una soluzione più semplice e molto meno onerosa potrebbe essere questa: tua mamma rinuncia all'eredità e quindi i suoi "1/3" passano direttamente a voi che vi assegnerete tutto nelle proporzioni fifty-fifty. Lasciate comunque l'usufrutto del tutto a lei. Alla sua dipartita (più tardi possibile....) aprirete un'altra successione per quel suo 50% di proprietà personale e per la riunione di usufrutto. Oggi saprete quanto pagare di imposte.....domani?
    Strano che il notaio non vi abbia prospettato una ipotesi simile.
     
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  13. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Condivido l'ipotesi Luigi Barbero alla quale non avevo pensato.
    Si sistema tutto oggi lasciando alla madre solo la parte di sua proprietà attuale ed avendo per buona parte sistemato tutto.
    Devo però evidenziare che con questa soluzione dovreste recarvi dal notaio 2 volte, e quindi pagare una parcella oltre naturalmente alla successione che comunque va pagata, ora e nuovamente (tra 100 anni) quando anche vostra madre non ci sarà più.
    Facendo la successione senza notaio e registrando un solo contratto di comodato oltre a rimandare i costi del notaio a tempi futuri (certo rimane l'incognita che qualcosa si modifichi in futuro) lo si utilizza per una sola operazione e non per due quindi i costi dovrebbero essere inferiori.
    Luigi
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è mica obbligatorio utilizzare il notaio per fare la successione. Puoi avere assistenza nella compilazione anche da un Caaf e poi presentare il tutto all'Agenzia delle Entrate.
    Nella prima successione paghereste quanto ereditate da vostro padre.
    Nella seconda (lontanissima...) paghereste sul famoso 50% attualmente di mamma, più la riunione di usufrutto. E gli eventuali affitti delle proprietà li godrebbe vostra mamma fin che campa che, come già detto, speriamo molto a lungo.
     
  15. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Di sicuro non sono stato chiaro, per la successione è certo che non occorre andare dal notaio, si può fare al limite anche in proprio.
    Per quanto riguarda il fare la divisione occorrerebbe andarci per l'eredità attuale del padre e per quella, sempre lontanissima, futura della mamma, quindi due volte dal notaio. Se si effettua solo la successione il notaio può, come detto prima, anche non essere interpellato.
    Luigi
     
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  16. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Molto provabilmente ti ha risposto cosi poichè i valori che state andando a cedervi vicendevolmente con tua sorella non si equivalgono cioè il valore catastale che cedi tu a tua sorella è di 106000 € circa, invece quello che cede lei a te è di 65000 € circa, per procedere alla divisione è obbligo che i valori siano uguali, quindi prospettagli di voler procedere alla divisione così come vi siete messi d'accordo attribuendo un valoreuguale a questo punto quelli che tua sorella cede a te attribuirete pure il valore di 106000 €, contestualmente potete far redigere a tua madre un testamento pubblico, e sempre dichirando lo stesso valore, vedi cosa ti dice.
    Tutto questo sempre se non hai ambiato idea in virtù dei suggerimenti prospettati dagli altri forumisti.
     
  17. carlo1964

    carlo1964 Membro Attivo

    Riaciao a tutti e scusate se mi faccio vivo solo ora, ma dal lavoro potevo solo leggere i vostri post, ma non rispondere.
    Innanzi tutto grazie per i preziosi consigli.
    Devo ammettere la mia profonda ignoranza in fatto di successione (da un lato per fortuna).
    Io ho sempre pensato che la divisione dovesse essere contestuale alla successione ed ecco perchè ho cercato di prospettare una divisione più equa possibile basandomi sul valore commerciale degli immobili.
    Ma ora che mi sono chiarito le idee (cioè successione entro l'anno e divisione quando si vuole) credo che la divisione la si rimanderà in un tempo futuro, visto che per fortuna nessuno di noi, per il momento ha bisogno di quegli immobili.
    La cosa che mi preme di più è salvaguardare mia mamma per gli affitti, ed il discorso del comodato gratuito fatto da 1giggi1 non mi dispiace affatto.

    Avevo pensato anch'io a prospettare a mia mamma il rinunciare all'eredità, ma non vorrei, visto i suoi 78 anni ed il precario stato di salute che si sentisse messa in disparte, gradirei farla vivere sapendo che è proprietaria di una parte di tutto e renderla il più possibile partecipe alle decisioni prese sugli immobili.

    Grazie ancora per la cortesia di tutti quanti e per la professionalità con cui affrontate i vari argomenti e so che se avrò necessità ci sarete.
     

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