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  1. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chiedo cortesemente se tra i frequentatori del forum c'è qualcuno che ha avuto già l'occasione di richiedere all'Agenzia delle Entrate la trasformazione di un contratto di locazione registrato in ritardo, comunque dopo il termine di sanatoria del 6 giugno 2011, e con canone dichiarato inferiore a quello corrisposto, in contratto 4 + 4 con canone pari al triplo del reddito catastale e applicazione della normativa di cui all’articolo 2, comma 1, della Legge n. 431 del 1998.
    Ciò si può fare ai sensi di quanto previsto dall'Art. 3, commi 8 e 9, del Dlgs 23 del 14-03-2011 (istitutivo della "cedolare secca"), ma mentre per i contratti non registrati è chiaro (anche alla luce di quanto riportato nella circolare 26/E dell'AdE) che deve essere il conduttore ad effettuare la registrazione all'AdE utilizzando il mod. 69 e dando così avvio alla pratica, non è altrettanto chiaro che cosa si deve fare per i contratti registrati fuori dai termini, caso anch'esso previsto dallo stesso Art. 3.
    Forse è sufficiente presentare un'istanza all'AdE ? O una denuncia ? In che forma ? Con quali allegati ? Provvederà poi l'AdE a comunicare l'avvenuta trasformazione al locatore ?
    Grazie a chiunque condividerà la sua esperienza.

    Dalla circolare n. 26/E del 1/6/2011 dell'Agenzia delle Entrate.

    9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi.
    L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
    Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 14-03-2011 una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.
    In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina:
    a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;
    b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
    La disciplina in esame regola gli effetti derivanti dalla mancata o tardiva registrazione sulle future vicende del rapporto tra locatario e locatore, per quanto concerne la durata del contratto, il rinnovo del medesimo e la determinazione del canone.
    In particolare, ex lege, la durata del contratto viene stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio). Viene, altresì, previsto che al rinnovo dei contratti di locazione si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998, il quale prevede che i contratti siano rinnovati automaticamente alla scadenza per un periodo di 4 anni, fatte salve l’eccezioni previste dal medesimo articolo 2.
    A decorrere dalla registrazione del contratto, il canone è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, che trova applicazione dall’anno successivo in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT.
    Nell’ipotesi, quindi, in cui un contratto di locazione non sia stato registrato o sia registrato tardivamente è dovuta l’imposta di registro e le relative sanzioni, secondo le precisazioni contenute nel paragrafo 9.1.
    .... (omissis) ....
    È, altresì, previsto al comma 9 dello stesso articolo 3 che le medesime disposizioni in materia di nullità del contratto non registrato recate dal comma 346 dell’articolo 1 della legge n. 344 del 2005 e quelle previste dal comma 8 dello stesso articolo 3, “si applicano anche ai casi in cui:
    a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
    b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
    In caso di omessa registrazione del contratto di locazione ovvero nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. Analogamente, nel caso in cui le parti contraenti intendano denunciare un canone di locazione più elevato rispetto a quello indicato nel contratto già registrato, non è necessario che venga prodotto all’ufficio dell’Agenzia un atto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato.
    Ai sensi del successivo comma 10, le disposizioni di cui ai commi 8 e 9 non si applicano ove la registrazione sia effettuata entro il 6 giugno 2011, e cioè entro il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.
     
  2. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    Per il caso prospettato, la denunzia+ mod 69,da presentare all'AdE, potrebbe essere la soluzione. È un un modello reperibile nel sito internet dell'AdE.
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il mod. 69 certamente è reperibile, ma la denunzia ? Su quale modello ? Il mod. 1 serve per denunziare i contratti verbali ma non questo. Ne esiste forse un altro ?
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Oggi ho saputo che molte sedi della Agenzia delle Entrate non applicano "d'ufficio" il disposto dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23 del 14-03-2011 per i contratti che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, ovvero la riconduzione a un contratto 4 + 4 dal momento della registrazione con canone pari al triplo della rendita catastale ecc.
    Ovvero, se il contratto è "sommerso" e lo va a registrare l'inquilino chiedendolo, tale disposto viene applicato.
    Se invece il contratto viene registrato in ritardo dal locatore, anche dopo la scadenza del 6/6/2011 prevista dalla stessa legge, (es. un contratto stipulato nel 2010, registrato nell'ottobre 2011 dal locatore pagando interessi e sanzioni) l'Agenzia non applica d'ufficio tale disciplina.
    Misteri italiani ? :domanda:
     
  5. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Posso confermare anche per l'AdE di mia pertinenza...:daccordo:
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per cui in teoria ... se un locatore registra anche dopo il periodo di sanatoria che scadeva il 6/6/2011 dovrebbe farla franca ? Basta che non lo sappia l'inquilino, perché se registra prima lui .... :-o
     
  7. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Esatto. Se si presenta prima il conduttore si applica....se si presenta il locatore questi viene sanzionato come "ravvedimento operoso"...:daccordo:
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma il "ravvedimento operoso" non avrebbe limiti temporali ben precisi ?
     
  9. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
  11. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Giova ricordare che a seguito di notifica di un avviso di accertamento, si ha ancora la possibilità di pagare le sanzioni ridotte. E precisamente quando:
    - il pagamento viene effettuato entro i termini per proporre ricorso ( cosiddetta "acquiescenza" ); in questo caso viene versato 1/3 (1/4 fino al 31 gennaio 2011) della sanzione irrogata dall'ufficio con l'atto di accertamento;
    - l'accertamento viene definito "per adesione", procedimento in cui l'imponibile può risultare in misura inferiore rispetto all'atto di accertamento, con conseguente determinazione di sanzione diversa da quella precedentemente irrogata dall'ufficio.
    Registrazione contratti di locazione: il ravvedimento operoso
    +
    R: l'omessa registrazione dei contratti di locazione comporta una sanzione che va dal 120 al 240 per cento dell'imposta dovuta. Non è possibile utilizzare l'istituto del ravvedimento operoso se è passato più di un anno dalla violazione. In tal caso, il contribuente potrà comunque versare l'imposta e presentare l'atto alla registrazione, salva l'applicazione delle sanzioni da parte dell'ufficio.
    http://www.nuovofiscooggi.it/attualita/articolo/linea-con-il-centro-16
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' appunto questo il caso che prospettavo.
    A fronte di un versamento dell'imposta dovuta più interessi e sanzioni oltre l'anno, con contestuale presentazione per la registrazione del contratto, l'ufficio applica automaticamente le sanzioni (e quindi anche quella prevista al comma 8 dell'art. 3 del Dlgs 23), oppure no ? Oppure è a sua discrezione ? Oppure deve richiederlo l'inquilino ? E in che forma ?
     
  13. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    La sanzione dovuta per la registrazione di un contratto di locazione, in assenza di accertamento dell'AdE, è pari al 40% se effettuata oltre l'anno, oltre interessi.
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Veramente a me sembra che sia dal 120 al 240%, ma non chiedevo questo.
    Chiedevo in merito alla sanzione accessoria.
     
  15. perugina

    perugina Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    non è vero a perugia, io sono andata a registrare in ritardo di poco e mi hanno applicato la sanzione nonostante le more pagate.
     
  16. perugina

    perugina Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    non è vero a perugia, io sono andata a registrare in ritardo di poco e mi hanno applicato la sanzione nonostante le more pagate.
     
  17. maria55

    maria55 Membro Attivo

    Professionista
    Cosa ti hanno applicato?
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come vedi ci sono tante "Italie", quella di Perugia non è quella di Varese e così via.
    Evidentemente gli uffici dell'Ade non hanno ricevuto una direttiva unica sull'argomento e fanno come meglio a loro "ispira" !!!
     
  19. perugina

    perugina Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    hanno applicato le sanzioni accessorie ovvero 4 anni+4 e riduzione del canone a 110E! non so se sia accaduto perché l'inquilino, che si è recato a registrare 20gg dopo di me, ha chiesto di farlo, comunque lui non è uscito più ed ha iniziato a pagarmi i 110 a partire dalla sua registrazione. Dopo 3 mesi mi ha scritto l'ADE che, a partire dalla mia registrazione decorreva la sanzione ed il nuovo canone...
     
  20. perugina

    perugina Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se potessi avere prova che in altre provincie l'AdE si comporta diversamente potre migliorare la mia azione legale. Come si può fare per averle? Sto aspettando l'esito del ricorso tributario ma, temo, dovrò fare una causa vera e propria. Tanto ho anche una causa legale in corso con questi per truffa ed in 4 anni cercherò di far passare bene il tempo, non mi resta altro!
     

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