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  1. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Intorno al 20 di ottobre ho fatto una proposta (tramite agenzia) per un'immobile in costruzione e mi è stato detto dall'agente che i lavori sarebbero iniziati entro fine ottobre e la consegna dell'immobile nell'autunno 2011.La proposta (accettata e controfirmata dall'impresa) prevedeva che il compromesso sarebbe stato fatto entro il 23 dicembre. Ad oggi non è stato ancora fatto il compromesso xkè l'agente immobiliare continua a rimandare dicendo che non hanno ancora il permesso a costruire, i lavori non sono iniziati e la consegna è già slittata alla primavera 2012. Io mi sento presa in giro anche xkè io ho comprato xkè l'agente mi aveva detto che i lavori sarebbero iniziati a fine ottobre e la consegna sarebbe stata entro autuno 2011 se avessi saputo fin da subito che la consegna sarebbe stata primavera 2012 NON AVREI COMPRATA xkè ne ho bisogno prima...dove vado nel frattempo sotto i ponti??? io vorrei rescindere la proposta e riavere indietro la mia caparra di 5000 euro (che tra l'altro l'impresa ha già ritirato senza aver iniziato i lavori e senza avere ancora il permesso a costruire) COME POSSO FARE????
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Consiglio procedere con una "diffida ad adempiere" impostata in questo modo:.
    1. Descrizione dei fatti e degli articoli indicati nella PdA che danno il diritto alla prestazione evidenziando quanto era previsto contrattualemente e quanto verificatosi nei fatti
    2. Si richiede: la esecuzione del preliminare da eseguirsi in via...alle ore....del giorno (oltre 15 gg dalla raccomandata) ,
    3. Concludere: "Se non adempirete al perfezionamento del contratto preliminare alle condizioni pattuite nella P.dA presso la sede sopracitata all'ora e nel giorno indicato, lo stesso si intendera' senz'altro risolto ai sensi dell'art. 1454 cc.".

    Il suggerimento và preso con le pinze: piu' opportuno chiedere consulto previo compiuta valutazione del contenuto di quanto è stato sottoscritto e scambiato ,che qui non è dato sapere.
    Il rischio è comunque di dover pagare lo stesso la provvigione perchè il contratto si è perfezionato con l'accettazione ex art. 1326 cc
    Per l'uno e l' altro caso vale la pena sentire un legale. Anche perchè difficilmente Le sarà volontariamente restituito l'assegno ed esonerata dal pagamento della provvigione

    Per Sua conoscenza allego testo dell' articolo dell'
    Art. 1454---Diffida ad adempiere-Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risolto--Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore---Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risolto di diritto.
     
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  3. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Ultima domanda.....se procedo come da suo consiglio non rischio che mi facciano fare il compromesso anche senza aver iniziato i lavori??? così fosse rimarrei doppiamente fregata xkè faccio il compromesso senza che abbiano iniziato i lavori e con il problema che l'agente mi aveva detto che la consegna sarebbe stata ad autunno 2011 e invece consegneranno (se non ci saranno ulteriori ritardi) primavera 2012...un bel po dopo direi....
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    In primis lei con ogni probabilità avrà fatto una proposta di acquisto del seguente tenore:
    1-propongo di acquistare l'immobile xy talchè la costruzione dovrà essere iniziata entro il.... e conclusa entro il....... -La promittente venditrice ha confermato con l'accettazione ed il contratto pare concluso (anche se su questo aspetto ci sarebbe molto da scrivere , ma non è questa la sede)

    Per cui adesso Lei reclama l'adempimento con la raccomandata e visto che lei ha diritto alle garanzie di cui al dlgs 122.2005 fra cui la vigenza del permesso da costruire (a anche qui ci sarebbero pagine da scrivere ) con evidente probabilità costoro non saranno in grado di adempiere per cui Lei , constatata la loro impossibilità potrà invocare la nullità delle obbligazioni assunte mettendo in discussione anche il diritto alla provvigione (non puo' spettare la provvigione sulla base di un contratto destinato a diventare nullo)

    Se invece l'impresa dovesse essere in grado nei 15 gg di fornirle tutte le garanzie di cui al dlgs 122.05 fra cui il permesso di costruire, Lei dovrà adempiere pena la perdita (come minimo) della garanzia e della provvigione

    Questo è un passo importante per la sua vita; non lesini su qualche centinaia di euro si faccia assistere visto che c'è piu' di un motivo per ritenere che "quacosa non quadra"

    Oltre non posso andare non conoscendo gli atti
     
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  5. castro

    castro Nuovo Iscritto

    sarebbe importante sapere se la proposta era subordinata al rilascio da parte del comune della licenza edilizia, poi se le hanno rilasciato la fidejussione sulla caparra (obbligatoria per legge sulle nuove costruzioni), se la sua era una vera e propria caparra oppure un deposito per la prenotazione, perchè per il costruttore sarebbe molto azzardato prendere delle caparre prima della concessione edilizia... ci sono tanti dettagli che possono fare cambiare le cose.
    ultimo consiglio per quanto riguarda la consegna i tempi vanno dai 18 ai 24 mesi, quindi anche iniziando oggi la vedo dura che consegnino prima dell'autunno 2012.
     
  6. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Allora sulla proposta c'èscritto letteramente Alla prenotazione a titolo di caparra confirmatoria l'importo di euro 5000 IVA compresa con assegno bancario........;tale somma sarà oggetto di regolare fatturazione. E no la proposta non era subordinata al rilascio da parte del commune della licenza edilizia (anche xkè l'agente immobiliare mi aveva detto che già c'era).
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x sara faletti: se la caparra conformatoria sulla proposta di acquisto è stata accettata dal costruttore e l'agenzia conferma il possesso della licanza a costruire gia in essere, il tutto non mantenuto dai fatti, non solo non spetta niente all'agenzia e si potrebbe vedere il codice penale cosa dice in merito alle informazioni mendace, fai un a.r. al costruttore rendilo inadempiente, e avrai tutti i diritti di sciogliere il contratto senza nessuna penale ed altre spese che potessero campare. ciao adimecasa Bergamo:confuso:
     
  8. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Ho sentito un avvocato e ci andrò domani in modo da far vedere tutta la documentazione e sentire che ci dice di fare....vi dirò cosa mi dirà
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Le dirà di di fare a mezzo raccomandata una diffida ad adempiere, ovvero invita la parte venditrice alla stipula del contratto preliminare entro e non oltre una certa data, chiedendo, fin da ora, espressamente il rispetto dei termini della consegna del bene come stabiliti nella proposta d'acquisto accettata.
    Da questa richiesta formale possono scaturite due soluzioni sul presupposto che la controparte non stipulerà mai un preliminare, sapendo di non rispettare i termini di consegna pattuiti:
    a) lei potrà ottenere la restituzione dei 5.000,00 € che ha consegnato a titolo di caparra confirmatoria e richiedere una pari somma a titolo di risarcimento danni;
    b) se fosse in grado di accettare il differimento della data di consegna ben potrebbe trattare una riduzione del prezzo finale stipulamdo conseguentemente il preliminare.
     
  10. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Ieri abbiamo sentito l'avvocato e ci ha detto che non essendoci scritti nella proposta la data di consegna dell'immobile e l'inizio lavori ma son stati detti solo a voce bisogna iniziare mandando una raccomandata con ricevuta di ritorno (che ho spedito stamattina) all'impresa e solo x presa visione all'agenzia dicendo che visti i numerosi solleciti fatti all'agenzia x aver spiegazioni sul mancato inizio lavori e x la mancata firma del compromesso (prefissato nella proposta d'acquisto da voi sottoscritta entro e non oltre il 22/12/2010) e non ricevento spiegazioni vi invitiamo ad un incontro x avere spiegazioni in merito inoltre vi sollecitiamo nel procedere alla sottoscrizione del compromesso entro e non oltre 15 giorni dal ricevimento della presente. Infine chiediamo di farci pervenire qualche giorno prima della sottoscrizione del predetto contratto la seguente documentazione da visionare:
    - Bozza del compromesso;
    - Copia dei progetti timbrati e approvati.

    L'avvocato ci ha detto che se loro non rispondono entro 15 giorni tramite raccomandata noi possiamo chiudere il contratto e riavere i nostri soldi indietro. La mia domanda xò a questo punto è un'altra....dopo una lettera di questo tipo loro possono fare il compromesso anche senza avere il permesso a costruire???? E ancora l'avvocato ha detto di far mettere nel compromesso data di consegna dell'immobile da effettuarsi entro e non oltre il....... e per ogni mese di ritardo l'impresa dovrà versarci minimo 1000 euro di penale....ma l'impresa accetterà una cosa del genere????e se non dovesse accettare cosa devo fare????? AIUTATEMI SONO SERIAMENTE PREOCCUPATA :???:
     
  11. castro

    castro Nuovo Iscritto

    se non sono pazzi non accetteranno mai una cosa del genere, potrebbe anche darsi che l'impresa ha fatto tutto secondo legge e norme varie ed il problema è dell'ufficio tecnico del comune quindi perchè mai un imprenditore dovrebbe farsi carico di ritardi che magari non dipendo da lui ma dall'amministrazione pubblica??? secondo me non faranno mai il compromesso prima di avere la concessione edilizia, e se lo faranno metteranno una clausola sospensiva relativa alla concessione edilizia , quindi niente concessione contratto sospeso , alternativa ritiri la tua caparra e dici all'impresa di chiamarti quando avranno in mano la concessione edilizia.
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Le consiglio senza dubbi e riserve di fare il compromesso alle condizioni indicate dal dlsg, 122.2005 ( l'avvocato sà sicuramente di che si tratta ); in caso accordare un rinvio della firma del preliminare a quando sono disponibili le autorizzazioni edilizie ( permesso di costruire)
    Diversamente Lei puo' recedere in quanto il dlgs citato le dà questa facoltà.
     
  13. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Ho letto su questo sito http://www.notariato.it/export/site...iamo/allegati-chi-siamo/Gar_preliminare_4.pdf che per gli immobili in costruzione Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 prevede, nel
    caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile
    da costruire:
    • l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare
    all’acquirente – prima o all’atto della stipula
    del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata
    da una banca o da un’impresa di assicurazione
    o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato,
    a garanzia di tutte le somme o comunque dei
    corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al
    trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
    godimento;
    • l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare
    all’acquirente – all’atto della stipula del contratto definitivo di compravendita – una polizza assicurativa
    indennitaria di durata decennale a
    garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire
    gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile,
    compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o
    parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi
    successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento
    della proprietà;
    • l'obbligo di conformare il contratto preliminare
    ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore
    (con previsione di specifiche allegazioni) (8).
    Tali obblighi trovano applicazione solo se ricorrono i seguenti
    presupposti:
    • presupposto soggettivo: riguarda le parti del
    contratto; è richiesto che a promettere di vendere
    sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa
    e che a promettere di acquistare sia una persona
    fisica;
    • presupposto oggettivo: deve trattarsi di “immobili
    da costruire”, ossia di immobili per i quali “sia già
    stato richiesto il permesso di costruire”, ma che “siano
    ancora da edificare o per i quali la costruzione
    non risulti essere stata ultimata versando in stadio
    tale da non consentire ancora il rilascio del certificato
    di agibilità“. La garanzia fideiussoria
    Per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la fideiussione,
    la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare. La nullità, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente.
    La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore/
    promittente venditore incorra in una “situazione di crisi”
    ovvero nei casi in cui il costruttore sia o sia stato sottoposto a
    esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del
    contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
    concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
    Come sopra già ricordato la consegna della garanzia fideiussoria
    è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un “immobile
    da costruire” ossia un immobile che si trovi in uno stadio di
    “costruzione” che si colloca tra i seguenti due momenti:
    • dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio abilitativo
    (permesso di costruire, etc.) (purché tale richiesta sia
    successiva alla data del 21 luglio 2005, data di entrata
    in vigore della normativa);
    • prima del completamento delle finiture, quando
    cioè non è ancora possibile richiedere il rilascio del certificato
    di agibilità.
    Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela:
    • i preliminari che riguardano edifici per i quali il progetto
    edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/
    venditore ma non ancora presentato ai competenti
    Uffici del Comune;
    • i preliminari che riguardano edifici per i quali sia già
    stato richiesto il rilascio dell’agibilità in quanto già completati
    anche delle finiture.

    Questo cosa vuole dire che quindi lui x fare il compromesso è obbligato ad avere il permesso a costruire visto che al compromesso è obbligatoria la fideiussione e l'assicurazione e x averle ci fa il permesso a costruire?????

    Aggiunto dopo 22 minuti :

    Mi dica se ho capito giusto quindi loro possono fare il compromesso anche senza avere il permesso a costruire ma devono fare il compromesso rilasciandomi fideiussione e assicurazione di 10 anni come da dlsg 122.2005 se non mi rilasciano queste cose xò posso rescindere il contratto riprendendomi i miei soldi....Anche se penso che loro queste leggi le sappiano e non siano così sprovveduti da non darmi i documenti
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Vuol dire cheLei ha diritto di verificare l'esistenza del permesso di costruire ( cosa che le conviene a prescindere) e di ottentere le fidejussioni. Lei in questo senso deve muoversi; se non le vengono date queste garanzie Lei puo invocare la nullità adi quanto ha sottoscritto ed ottenere il rimborso della cauzione. Il fatto che ste cose le sappiano o meno non modifica quanto la norma prevede
     
  15. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Ho richiesto al comune tutta la documentazione relativa a quest'impresa e al progetto se il permesso a costruire esiste o no ecc....ed entro 8 giorni dovrebbe farmi pervenire il tutto. Nel frattempo domani dovrebbe arrivargli la raccomandata e se dovessero farsi sentire x fissare il compromesso io gli chiederò di visionare tutta la documentazione e di farmi avere fideiussione e assicurazione e di segnarli all'interno del compromesso esattamente come chiederò di segnare la data in cui verrà cnsegnato l'immobile e in caso di ritardo per ogni mese di ritardo almeno mille euro di penale (come mi ha consigliato l'avvocato ieri)
     
  16. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Tutto il problema nasce sia da sua negligenza che dalla poca chiarezza nel tutelare i suoi interessi dell'agenzia nel farle sottoscrivere una proposta dove, come abbiamo solo ora appreso, non viene indicata nè la data di inizio lavori, nè quella di consegna dell'immobile.
    Se le cose stanno effettivamente in questi termini la vedo dura anche nel recedere dal contratto con la riconsegna di quanto ha pagato.
    Per essere obiettivi nelle risposte necessita che gli istanti siano chiari e dettagliati nell'esprimere i problemi da sottoporre al forum.
     
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  17. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Dubito molto che l'impresa vada a stipulare un compromesso senza avere già ottenuto la concessione edilizia...

    Dubito altrettanto che, una volta ottenuta la concessione, si impegni a pagare una penale per il ritardo: in questo caso, in genere si rinuncia alla vendita, perchè i tempi sono troppo aleatori e difficili da preventivare con esattezza.

    Fai i tuoi passi per tirarti fuori, come ti hanno già consigliato.

    Silvana
     
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  18. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Venerdì mattina viene consegnata all'impresa la raccomandata con ricevuta di ritorno della lettera da noi spedita.....nel tardo pomeriggio mi chiama subito l'agente immobiliare dicendomi che ci tiene a precisare che lui non ci ha mai presi in giro che ora (nel giro di due giorni) hanno il permesso a costruire ma manca la stipula della convenzione con il comune, essendo in edilizia convenzionata, e che non mi può dare le tavole di progetto timbrate e approvate, copia del permesso a costruire ne la legge 10 (come da me richiesto) xkè non le hanno. A questo punto visto che da ottobre ad oggi è la quarta versione diversa che ci racconta io mi chiedo ma se ha detto che ora il permesso a costruire c'è come fanno a non avere copia del rilascio del permesso a costruire, le tavole di progetto approvate e la legge 10???? Non è che mi sta ancora prendendo in giro che voi sappiate è possibile che davvero non le abbiano????
     
  19. castro

    castro Nuovo Iscritto

    il costruttore ha tutti gli interessi a mostrare il permesso di costruire perchè attesta il fatto che il progetto presentato è in linea con le normative urbanistiche quindi conferma il valore delle case vendute "sulla carta", magari non ha il documento l'agenzia ma il costruttore sì con le relative tavole, per te comunque è importante vedere il permesso di costruire o averne almeno gli estremi di concessione e il num di protocollo poi ne puoi avere una copia chiedendo direttamente al comune con "l'accesso agli atti"
     
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  20. sara feletti

    sara feletti Nuovo Iscritto

    Si si la richiesta al comune di accesso agli atti l'ho fatta entro 7/8 giorni dovrebbero darmi risposta....non so ma l'agente mi ha detto che l'impresa non può farmi avere quei documenti xkè non li ha xkè c'è il permesso a costruire ma non c'è la convenzione firmata col comune che non so cosa voglia dire....
     

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