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  1. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    Salve a tutti, ho scritto un paio di post su questo forum per richiedere alla comunità di propit dei consigli per la vendita del mio immobile per la quale sto procedendo senza avvalermi di un'Agenzia.. E in effetti, dopo un paio di mesi, siamo arrivati al punto di aver trovato un acquirente che sabato vuole incontrarci per formalizzare una proposta d'acquisto. Ma dovendo noi anche acquistare contemporaneamente un'altro immobile (già visionato e stiamo prendendo accordi con l'immobiliare che ne cura la vendita), vorremmo in qualche modo vincolare questo promissario acquirente ricevendo da lui un assegno (anche 5000 euro...) a titolo di caparra confirmatoria, per rendere vincolante la sua proposta fino alla accettazione di questa da parte nostra, per un periodo di tempo (10-15 giorni) sufficienti per aprire una trattativa per l'acquisto del nuovo immobile da parte nostra. In termini semplici, noi accettiamo la proposta di acquisto di Tizio (il nostro promissario acquirente) solo se Caio (il venditore dell'immobile che dovremmo ricomperare) accetta a sua volta una nostra proposta d'acquisto. E nel tempo (15-20 gg da definire nella proposta) che intercorre tra l'accettazione della proposta di Tizio a noi e l'accettazione della proposta per l'appartamento di Caio da parte nostra, vogliamo essere sicuri del fatto che il nostro promissario acquirente non ci ripensi.

    Gli abbiamo chiesto di allegare alla sua proposta un assegno che ovviamente non incasseremo fino a che non accetteremo la sua proposta firmandola (che poi, a prescindere dal fatto che noi dobbiamo acquistare o meno un'altro immobile, credo che abbiamo il diritto di prenderci qulche giorno per riflettere prima di firmarla ma da come la vediamo noi , una proposta senza una caparra confirmatoria non ha alcun valore.

    Mi dite come ci dobbiamo comportare io e mio marito? Insomma possiamo spiegare a Tizio che una proposta d'acquisto non è valida se non è accompagnata da un assegno da ritenersi come caparra confirmatoria che noi comunque restituiremmo a Tizio se non dovessimo accettare la sua proposta?
    Lui dice che ci possiamo fidare, che il padre è disposto a fare subito un compromesso registrato davanti al notaio anche dopo pochi giorni dall'accettazione da parte nostra della proposta d'acquisto ma è titubante sulla consegna dell'assegno. Io per contro non mi fido.
    Perchè per assurdo potrebbe accadere che noi accettiamo la sua proposta priva di caparra, blocchiamo l'altro immobile, diamo la caparra all'altro venditore che accetta la nostra di proposta e poi Tizio si tira indietro e si rifiuta di procedere, oppure Tizio si ammala e non può procedere all'acquisto di casa nostra e noi a questo punto resteremmo con il nostro appartamento invenduto e un preliminare stipulato per un nuovo acquisto.

    Esiste un altro modo per vincolare Tizio nei nostri confronti fintanto che la sua proposta d'acquisto non venga accettata da noi? Potete consigliarmi su come procedere? Grazie e spero di essere stata chiara
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non potete fare un compromesso registrato da notaio dove vi impegnate entro tot tempo (mettendo un periodo) lasciare libero il vostro alloggio, ed al contempo avete tutto il tempo di far completare la nuova unità (se già non è terminata) e dall'altra parte ha ricevere l'assegno?? Più sicuro di così, con un compromesso registrato, tutti sono tenuti a seguire un comportamento corretto.
     
  3. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'unico modo possibile è che avvenga tutto in contemporanea. Se vuole comprare aspetterà che voi siete pronti a bloccare l'altro immobile. tra un mese? venti giorni? nello stesso momento che voi bloccate l' immobile, il vostro compratore blocca il vostro. Questa è la esauriente spiegazione per il vostro compratore. (con tutte le vostre titubanze del caso che gli farete presente)
     
  4. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    @arciera, noi siamo pronti a presentare una proposta per l'altro immobile, ma il promissario acquirente del nostro appartamento vuole bypassare la fase della proposta d'acquisto e vorrebbe andare immediatamente al compromesso davanti al notaio. Il che potrebbe passare come una dimostrazione di maggiore serietà e impegno da parte loro ma noi dobbiamo essere certi di aver "riacquistato" (quindi di aver superato la fase della trattativa per l'immobile che ci interessa e solo dopo che questo è accaduto, allora potremmo firmare una proposta di acquisto per casa nostra. Abbiamo un bimbo disabile, abbiamo la necessità di una ben determinata tipologia di appartamento, in una determinata zona, e non c'è una grande disponibilità di case che vanno bene per noi, in due anni ne abbiamo trovata solo una, che è questa che vorremmo prendere. E dal momento che questo immobile è gestito da una agenzia, nel momento in cui dovesse essere accettata una nostra proposta, l'agenzia pretenderebbe da subito la sua percentuale (gli abbiamo già parlato...e si tratta di più di 15 mila euro, oltre la caparra confirmatoria per i proprietari). A questo punto, non avendo noi niente che vincoli il promissario acquirente nei nostri confronti (se noi accettassimo di andare direttamente al compromesso.....lui potrebbe ripensarci e noi ci troveremmo nella condizione di aver perso almeno 15000 euro. Ma, per contro, potrebbe accadere, se noi facessimo prima il compromesso per la vendita di casa nostra, che la trattativa per l'acquisto del nuovo appartamento nonvada a buon fine e io mi ritroverei con una casa venduta e senza un nuovo immobile. Purtroppo abbiamo l'esigenza irrinunciabile di prenderci qualche giorno prima di poter accettare una proposta di acquisto e dobbiamo vincolare in qualche modo i promissari acquirenti. Questa persona lo sapeva bene, noi nei suoi confronti siamo stati chiari, sono due mesi che glielo ripetiamo.
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La miglior garanzia in un compromesso di vendita è la caparra confirmatoria, che garantisce entrambi le parti ad assolvere all'impegno assunto, viceversa se il venditore si rifiuta deve restituire il doppio della caparra, mentre se chi si ritira è l'acquirente, ci perde l'importo della caparra. Scusate se sono stato prolisso, ma è meglio ricordare a nelly70 quali sono le opportunità a cui va incontro. Aggiungerei che se lei si impegna con l'acquisto della casa e il suo acquirente si ritira, perderà la sua caparra, che dovrebbe essere più consistente, oltre alla mediazione dell'agenzia.
     
  6. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    @Gianco, noi stiamo procedendo a vendere casa nostra da privati, nonnc'è un agenzia. Quindi il nostro promissario acquirente, nel caso si tirasse indietro, perderebbe solo la caparra confirmatoria (e non gli abbiamo chiesto chissà quale cifra ma almeno 5000 euro da accompagnare alla sua proposta di acquisto) mentre io, se poi non riuscissi a portare a termine l'acquisto del nuovo immobile a causa del "ritiro" del nostro acquirente, ci perderei la parcella dell'agenzia più la caparra per il venditore, quindi intorno ai 20.000 euro. E come tu dici giustamente, la caparra confirmatoria è una garanzia per entrambi. E' vero che lui potrebbe ripensarci anche dopo che noi gli avremo accettato una proposta d'acquisto regolare e noi cmq ci perderemmo di più (la cifra data all'altro venditore sarebbe più alta) ma insomma.....di questi tempi credo che anche a rischiare di perdere 5000 euro uno ci penserebbe bene.
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non capisco perché non ne parli con il tuo compratore. Lui vuole comprarti casa? Deve attendere che tu faccia quadrare i conti con l'agenzia. Ti servono 20.000 euro, nel compromesso lui ti verserà 20.000 euro che tu contemporaneamente girerai all'altro compromesso. Non c'è altra via d'uscita[DOUBLEPOST=1394791113,1394791007][/DOUBLEPOST]Questo significa che tu comunqur vadano le cose, non perderai nulla. Certo che sei vincolata a comprare casa!!
     
  8. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    @arciera, il problema non è fare il compromesso contemporaneamente da entrambi le parti, il problema è che l'agenzia che gestisce l'altro immobile, vuole una proposta d'acquisto da sottoporre ai signori (accompagnata ovviamente da caparra confirmatoria)non mi permette di fare direttamente il compromesso e non mi permette di intavolare una trattativa "a parole" ed è giusto che sia così. Ma se io mi impegno con l'agenzia a comperare l'altro appartamento, e nell'ipotesi che i signori accettino la mia proposta d'acquisto, io ha speso immediatamente almeno 20.000 euro senza garanzie che il mio promissario acquirente mi compri casa.Se anche l'agenzia mi permettesse di andare direttamente al compromesso, allora potremmo fare tutto contemporaneamente ma così...non vedo via d'uscita e sinceramente non capisco perchè il promissario acquirente si rifiuti di procedere con una regolare proposta. del resto, come ho gia scritto, a prescindere dal fatto che devo contemporaneamente riacquistare, ma comunque io e mio marito avremmo tutto il diritto di "rifletterci su qualche giorno" prima di accettare una proposta. O no?
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che dirti? Non c'è un altro modo. L'agenzia rompesse la procedura e andasse direttamente al preliminare. Il tuo compratore ha ragione nel non voler stipulare la promessa di una promessa a comprare: al tuo venditore e all'agenzia nulla cambia se si procede immediatamente col compromesso. Con i tempi che corrono digli di avvertire da chi compri, di procedere uniti. D'altronde vogliono vendere o no? Cosa ci rimetterebbero? Un pomeriggio perso dal notaio. Non hanno nulla da perdere e tutto da guadagnare[DOUBLEPOST=1394798763,1394798703][/DOUBLEPOST]Tu hai da perdere e per quale motivo? Oltre ad avere tu il coltello dalla parte del manico. I soldi li hai tu
     
  10. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    Scusami arciera, ma una proposta d'acquisto non và di solito accompagnata da un assegno a titolo di caparraconfirmatoria che viene restituita se la proposta non viene accettata entro un termine massimo stabilito nella proposta stessa?
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, è così. Ma se tu non vuoi scoprirti su questo lato, non c'è altro da fare che convincere non l'agenzia bensì i proprietari di casa di andare direttamente al compromesso in contemporanea
     
  12. nelly70

    nelly70 Membro Ordinario

    Ho parlato con l'agenzia che cura la vendita dell'altro appartamento. Sono disposti a farmi presentare la proposta di acquisto, accompagnata ovviamente da un assegno di 5000 euro ma accettano di prendere la provvigione (e sull'entità della quale...eventualmente ci dovremo accordare, visto che parliamo di un appartamento che viaggia sui 400.000 euro!) solo eventualmente a compromesso effettuato. Se la vendita andasse all'aria, perderei i 5000 euro di acconto ma non dovrei niente all'agenzia (tutto sarebbe scritto e firmato dall A.I.). già così andrebbe meglio perchè potrei presentare la proposta all'altro venditore, intavolare la trattativa e a proposta accettata potrei fare direttamente il compromesso con il mio promissario acquirente quasi subito dopo, e poi proseguendo di conseguenza con il compromesso con l'altro venditore. In questo modo credo che rischierei al limite di perdere "solo" la caparra che verserei al venditore, cioe 5000 euro; non sono pochi ma sempre meglio che questi più i soldi della provvigione.Forse potrebbe essere la soluzione ideale, sempre che il promissario acquirente sia ancora tale!!!!!!!!!!
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si, se l'affare vale il rischio, valutando anche la situazione di con chi si ha a che fare, visto che tutti sono venuti incontro nonostante i loro imperscrutabili codici, si può fare.
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa se intervengo, ma se sul compromesso registrato da notaio ti impegni (dietro caparra confirmatoria) a consegnare ad esempio tra 3 mesi l'immobile e l'altro accetta, dopo non può più tirarsi indietro, altrimenti perde la caparra.
    Credimi se raggiungete l'accordo (ovviamente per iscritto) dopo più nessuno può tirarsi indietro facilmente a meno di non rimetterci i soldi della caparra. di questo periodo nessuno butta via €5.000 perchè si è alzato un mattino ed ha cambiato idea all'ultimo. Ovviamente questo compromesso (la vendita del tuo immobile) lo fai prima dell'acquisto del nuovo. Saluti.
     

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