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  1. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    proposta di acquisto che NON diventa preliminare con caparra penitenziale
    preliminare con caparra confirmatoria
    rogito

    ho letto questa prassi di comprevendita in un forum suggerita da A.I. seri e competenti ma in un altro forum ho letto che alcune Federazioni lo ritengono un contratto nullo. (almeno cosi' sembra)

    in un altro forum ho letto che e' meglio andare direttamente al preliminare dal notaio e farlo trascrivere.

    voi che ne dite???
    grazie
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Questa è la prassi che preferisco. Purtroppo una recente sentenza della corte di cassazione ha ritenuta nulla una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare (sarebbe un preliminare di un preliminare).

    così non si sbaglia sicuramente, ma fino a che non si è fatto il preliminare ciascuna parte si può ritirare senza penali, e spesso tra l'accordo ed il preliminare passa un po' di tempo necessario per fare le verifiche urbanistiche (quelle relative ad iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sono velocissime)
     
    A tiska piace questo elemento.
  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ti ringrazio della risposta e ahime' mi hai dato una notizia che temevo. :shock:
    http://www.avvocato.it/pubblicazion...ice-no-contratto-preliminare-preliminare.html

    quindi o si fa una proposta di acquisto che diventa preliminare o addirittura solo preliminare meglio se trascritto.
    ma se una persona opta alla fine per la proposta di acquisto che diventa preliminare con l'accettazione
    del venditore, come deve fare se vuole anche la trascrizione del notaio???
    grazie ancora

    Aggiunto dopo 8 minuti :

    immagino che una volta che il venditore dia conferma della sua accettazione meglio se in forma scritta, a me basti prendere quel preliminare e portarlo dal mio notaio di fiducia per farlo trascrivere.
    me lo puoi confermare, per favore??
    Grazie
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scusate la mia ignoranza, ma non riesco a trattenere una visione di "buon senso". La proposta è quel documento che in genere il potenziale acquirente fa al venditore. Essa contiene informazioni stringate del bene e in estrema sintesi specifica la cifra offerta e la modalità di pagamento, nel tempo. Se il Venditore l'accetta, le parti si incontreranno, discuteranno tutti i termini della compravendita, compreso la data di consegna, la data prevista per il rogito, il Notaio prescelto, e quant'altro si rende necessario, stilando un preliminare da registrare a piacimento, che supera la proposta e che quindi può essere stracciata, subito dopo la firma del preliminare, documento assai più completo. Se qualche pignolo, vorrà essere ancor più preciso, citerà nel preliminare la cronistoria e dichiarerà superata la scrittura, alias proposta, precedente. Poi ci si troverà, per l'atto definitivo, dal Notaio.
     
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  5. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    interessante..................ma qui si parla di una proposta di acquisto che alla firma del venditore diventa
    gia'
    preliminare. (molte agenzie non lo dicono neanche all'acquirente)
    e per questo che bisogna stare molto attenti.........................perche si salta un passaggio (il preliminare) e si va al rogito.
    Normalmente nella proposta di acquisto si inserisce questa dicitura..................."LA PRESENTE PROPOSTA SI TRASFORMERA' IN PRELIMINARE ALLA ....."................. perché, nella maggior parte dei casi, il preliminare non servirebbe ad altro che a ribadire quello che è già stato scritto nella proposta. Tuttavia, questo non impedisce di stipulare comunque il contratto preliminare, che può dire le stesse cose già scritte nella proposta o essere più dettagliato o, se entrambe le parti sono d' accordo, riportare nuove e diverse condizioni e/o accordi, facendo in quel modo decadere quanto scritto nella precedente proposta.
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Adriano, una proposta di acquisto ben formulata contiene già tutti gli elementi essenziali del contratto di compravendita: oggetto della vendita, prezzo, modalità e tempi di pagamento, garanzie, identificazione delle parti, penali in caso di recesso di una delle parti, entità e tempi di pagamento del compenso all'agenzia (se intervenuta), tempo entro cui fare il preliminare se previsto e tempo entro cui fare il rogito.

    Solitamente, viene fatta la proposta poichè tra la proposta ed il preliminare (o l'atto, se si salta il preliminare) passa un po' di tempo poichè la parte acquirente potrà far verificare la regolarità urbanistica del bene e fare altre indagini che ritiene opportune, ma nel frattempo le parti sanno che l'affare è già concordato nei suoi dettagli.
     
  7. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Credo che tutto dipenda dalle disposizioni alle quali si devono attenere le Agenzie Immobiliari che sono tenute a registrare entro termini perentori. Ma ciò nonostante mi sembra che il tutto leghi, malamente, le mani alle parti.
    Faccio esempio paradossale:
    A) io offro di acquistare un immobile a un costruttore per €*100
    B) accetta e mi incontro con lui
    D) all'incontro convengo che i 100 € li pago dando la ma abitazione usata e più € 50 per differenza, questo non era nella proposta.
     
  8. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Se siete in accordo entrambi va bene.
    Se il venditore non vuole la tua abitazione usata che fate, vi salutate e tutti liberi senza penali??

    A mio parere una proposta scritta, affinchè abbia un senso, deve già contenere gli elementi di cui scrivevo sopra.

    In alternativa si potrebbe fare una specie di memorandum con le "desiderata", ma non legherebbe giuridicamente le parti, nel senso che ci ripensa potrebbe ritirarsi senza perdere alcunchè.

    Con stima.
     
  9. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Io continuo a ritenere giusta la prassi che abbiamo adottato per 30 anni (proposta - compromesso - rogito), e non condivido affatto la sentenza della Cassazione, proprio perchè, anche se precisa ed esaustiva, la proposta può essere parzialmente modificata o allargata in qualcuno dei suoi termini essenziali e, in quel caso, che fai ?
    La riregistri ????
    Sai quante volte succede di rettificare la proposta ?

    Mi sembrano dei pasticci incredibili, che tutelano poco le parti, soprattutto adesso che, con l'entrata in vigore della Legge 78/2010, ci sono obblighi tecnici da verificare: se non scrivi niente, ognuna delle due parti potrebbe tranquillamente farsi gli affari suoi ...:occhi_al_cielo:

    Silvana
     
    A Adriano Giacomelli e ccc1956 piace questo messaggio.
  10. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    e allora??? giusto quello che hai detto ma noi che dobbiamo comprare........................la possiamo usare questa prassi contestata dalla Cassazione oppure no???
    E' quello che vorrei capire ed immagino tutti quello che vorrebbero comprare.
    ciao
     
  11. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Se ti sapessimo dare una risposta certa, avremmo fatto 13 !!!

    Il problema è che una sentenza annulla quell'altra e così via.... neanche noi sappiamo bene cosa è meglio fare....:???:

    Io comunque farei la proposta e chiderei all'agenzia di far firmare l'accettazione al proprietario su un foglio separato e andare al più presto al compromesso, ovviamente dopo aver comunque verificato le varie conformità.

    Silvana
     
  12. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    Grazie della risposta...................e' tutta una confusione, provero' a fare quanto suggerito. hai ragione, e' meglio andare subito al compromesso dopo il tempo che ci vuole a fare i controlli principali e comunque oggi come oggi che vedo case in vendita per mesi e mesi.............non dovrebbe essere difficile convincere un proprietario ad aspettare questi benedetti controlli. Se le persone sono serie tutto si puo' fare.
    grazie
     

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