Proposta di aggiornamento del canone di locazione commerciale allo scadere dei primi 6 anni

[Ciro]

Ho un locale commerciale locato da lungo tempo allo stesso conduttore con il quale ho buoni rapporti. Il canone è decisamente basso , e il contratto stipulato 5 anni fa era concepito in modo che esso crescesse ogni anno di un tot. per arrivare allo scadere del 6 anno ad una certa cifra concordata, comunque assolutamente inferiore al canone medio della zona. Dallo scadere del 6° anno in poi gli accordi prevedevano gli aggiornamenti del 75% dell'indice ISTAT.
Considerando che l'IMU ha eroso ulteriormente la somma già estremamente ragionevole attualmente richiesta, vorrei proporre al conduttore in modo "tranquillo" di proseguire con degli aumenti concordati di anno in anno, di piccola entità (ma maggiori degli aumenti medi del 75% dell'ISTAT) e tali da consentirmi di ammortizzare le spese aggiuntive sostenute per l'incremento delle tasse. Secondo voi posso affrontare un simile discorso con l'inquilino o devo adottare particolari accorgimenti nel proporre tali argomenti (elmetto a parte) ? Un'eventuale (ma improbabile) accordo in tal senso comporterebbe la necessità di un'appendice al precedente contratto di affitto o la redazione di un contratto ex-novo? Grazie

 

[celefini]

I contratti sono un accordo tra le parti, sempre rientrando nelle norme del codice civile. Se vi è un buon rapporto con l'inquilino, e avete sempre risolto bonariamente la questione canone, basta parlarne. La strada maestra in questi casi, se si è nei tempi giusti, è quella di fare ex novo, un contratto, nel quale si vanno a stabilire, il come ed il quando degli aumenti. Il fatto che gli aumenti che l'inquilino ti corrisponde, sono superiori all'aumento dell'indice Istat, ti dovrebbe comunque far pensare.!!!

 

[Ciro]

Ti ringrazio per il consiglio. Solamente, per completezza , volevo dirti che gli aumenti dei primi sei anni erano stati concordati con l'inquilino in modo che potesse sopportare i costi dell'avviamento dell'attività commerciale senza traumi. Purtroppo la soddisfazione di aver raggiunto un affitto, diciamo giusto, è stata vanificata dall'aumento delle tasse di proprietà immobiliari, che credo non siano ancora state inserite nel cosidetto "paniere"dei beni che concorrono al calcolo del'indice annuale.

Ciao e grazie di nuovo

 

[raflomb]

Tutto è rimesso alla buona volontà, comprensione e possibilità economica del conduttore. Purtroppo i contratti, ed in particolare quelli commerciali, vanno studiati bene fin dall'inizio, inserendo anche il legittimo aumento del 100% ISTAT anzichè il 75%.
In caso di diniego dell'aumento dovrai attendere gli altri 6 anni, e poi?
Te la sentirai di accollarti le 18 mensilità di buona uscita?

 

[JERRY48]

Vai sotto il tuo #1 post : discussioni simili al 5° punto aggiornamento canone di locazione uso commerciale
qualcosa di utile la puoi trovare.
saluti
jerry48

 

[mapeit]

I contratti con canone ad aumenti progressivi sono legali. Ovvio che se il contratto prevedeva questa formula solo per i primi sei anni è solo l'inquilino che potrà acconsentire o meno a fare un nuovo contratto che la preveda anche successivamente, chiudento il contratto vecchio per lui più vantaggioso.
Se però rifiutasse non potresti far nulla per contrastarlo.

 

[raflomb]

Per gli affitti diversi dalle abitazioni (negozi, aziende, alberghi), dal 01/03/2009 sarà possibile applicare l’aggiornamento ISTAT del 100%. E’ così superata la limitazione dell’Istat al 75% che riguardava i contratti commerciali. La novità legislativa è quantomai ragionevole ed opportuna. Non è in ballo la revisione del canone pattuito tra le parti, che resta tale. Ma solo il suo adeguamento annuale all’indice statistico che misura il costo della vita. E’ un passo in avanti che si aggiunge a quelli fatti dalla legge 431/98 sugli affitti per abitazioni. La prospettiva resta quella europea dove i canoni immobiliari sono liberi. Purtroppo in Italia è ancora - in parte - attiva la legge sull’equo canone (L.392/1978). La novità è stata introdotta dal decreto milleproroghe (legge n. 14/2009). L’ISTAT più pesante potrà applicarsi solo se la durata del contratto supera i sei anni per le locazioni commerciali o i nove per gli alberghi. Saranno interessati anche i contratti in corso alla data di entrata in vigore dell'art. 71, co. 4°, l. 392/78: In questo caso l’aggiornamento al 100% sarà automatico. La novità viene incontro alle esigenze dei conduttori commerciali che chiedevano una durata maggiore dei contratti. I proprietari, di contro, conserveranno nel tempo il valore del canone pattuito. La progressiva riduzione del valore reale del canone stava provocando un contenzioso giudiziario che ora tenderà a placarsi.

 

[Ciro]

Sono grato a tutti dei preziosi suggerimenti, che aprono fronti di riflessione a cui non ero arrivato ragionando da solo. Mi domandavo per esempio, se allo scadere del 12^ anno di locazione, l'invio della disdetta del contratto per termini contrattuali, eseguita nei termini legali, comporti comunque l'onere da parte del locatore di corrispondere 18 menslità al conduttore per compensare la perdita d'avviamento dell'attività commerciale, o ciò avvenga solo come conseguenza della richiesta ,non corrisposta, di un aumento del canone. Grazie