Proposta di nuovo canone ed eventuale rifiuto con richiesta di indennità d'avviamento

[davidevi]

Buogiorno,
Vi vado a postare la presente questione, sperando che qualcuno possa suggerirmi la soluzione migliore.
Tra 14 mesi scadrà il secondo sessennio di un contratto di locazione ad uso commerciale. Ora la mia domanda è questa: vorrei comunicare all inquilino il nuovo importo del canone (non si discosterà di molto da quello precedente), cio' dovrà essere formalizzato con un nuovo contratto. L'oggetto della raccomandata che inviero' 12 mesi prima sarebbe: "Proposta di rinnovo contratto locazione".
Mi chiedevo: in caso di rifiuto del conduttore sono tenuto alla corresponsione delle 18 mensilità di mancato avviamento?

 

[mapeit]

Se nella lettera che invierai manifesterai l'intenzione di non rinnovare il contratto all'inquilino, qualora egli non accettasse il nuovo canone proposto, avrai inviato a tutti gli effetti una disdetta del contratto di locazione in corso.
Quindi, qualora lui non accettasse di sottoscrivere un nuovo contratto e qualora la sua attività comportasse contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori, dovrai corrispondergli per forza l'indennità di avviamento.

 

[davidevi]

Grazie per la risposta.
In pratica oltre ai consueti aumenti Istat c'è poco da considerare questi tipi di contratti come "canone libero" in quanto , forte delle 18 mensilità, nessun conduttore accetterebbe mai una proposta di rinnovo con variazione di canone in funzione delle variazione del mercato immobiliare oppure della introduzione dell IMU triplicata rispetto all'ICI

 

[mapeit]

Infatti i contratti ad uso diverso da abitazione non sono contratti a canone "libero" (disciplinati dalla Legge 431/98), bensì contratti regolati ancora dalla Legge 392/78, la cosiddetta "Legge sull'equo canone". Da ciò tutti i vincoli (per il proprietario) e tutte le tutele previste (per l'inquilino).

 

[davidevi]

Infatti i contratti ad uso diverso da abitazione non sono contratti a canone "libero" (disciplinati dalla Legge 431/98), bensì contratti regolati ancora dalla Legge 392/78, la cosiddetta "Legge sull'equo canone". Da ciò tutti i vincoli (per il proprietario) e tutte le tutele previste (per l'inquilino).

Perfetto, questa informazione è essenziale
Grazie per tutto e buon proseguimento!
:daccordo:

 

[chiacchia]

Scusa Mapeit, mi accodo alla discussione in quanto ti vedo preparato in questa materia.
Sono affittuario da 30 di un locale commerciale dove svolgo la mi attività di assistenza, ho cambiato 4 volte la ragione sociale ( giusto per informazione ) e pertanto la nuova ragione sociale e in essere solo da 5 anni.
La domanda è questa, ogni hanno il proprietario ( con cui vado d’accordissimo ) fa la registrazione del contratto applicandomi l'aumento istat, è corretta l’operazione? E poi nel momento che io non volessi accettare l’aumento lui dovrebbe darmi l'indennità di avviamento obbligatoriamente? Ma se la richiedo io?
Grazie

 

[mapeit]

L'aumento ISTAT non c'entra nulla con l'indennità di avviamento e con l'imposta di registro.

Aumento ISTAT
Per i contratti di locazione ad uso commerciale l’art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392 dice che:
“1. Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
2. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.
3. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.”
Pertanto, se così avete pattuito nel contratto, il locatore può chiederti di aumentare annualmente il canone di una percentuale non superiore al 75% della variazione dell'indice ISTAT F.O.I. del mese di inizio del contratto rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
Tu non puoi opporti a questo aumento se così era stabilito nel contratto che avete sottoscritto all'epoca.

Imposta di registro.
Ogni anno il proprietario paga l'imposta di registro sul contratto (la registrazione si fa una volta sola) e poi ti chiede di corrispondergli la metà di tale importo .... credo .... è nel suo diritto.

Indennità di avviamento.
Ogni 6 anni il vostro contratto arriva a scadenza e se nessuno di voi due comunica all'altro, almeno 12 mesi prima della scadenza, che non intende proseguire nella locazione, il contratto si rinnova automaticamente per altri 6 anni.
Qualora sia tu a comunicare al proprietario che non intendi proseguire nella locazione, non avrai diritto ad alcuna indennità di avviamento.
Qualora sia lui a comunicarti invece l'intenzione di non proseguire nel contratto alla scadenza dei 6 anni, per rilasciare il locale tu avrai diritto a percepire dal proprietario un'indennità di avviamento pari a 18 volte l'ultimo canone di locazione.

 

[Negozio 1]

Buon giorno Mapeit,

Ho letto il suo commento molto preciso, posso farle una domanda anche io sull'indennità d' avviamento? Io sono il conduttore

Grazie molte

 

[mapeit]

Certo

 

[Negozio 1]

L'aumento ISTAT non c'entra nulla con l'indennità di avviamento e con l'imposta di registro.

Aumento ISTAT
Per i contratti di locazione ad uso commerciale l’art. 32 della legge 27 luglio 1978 n. 392 dice che:
“1. Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
2. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’art. 27, non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati.
3. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.”
Pertanto, se così avete pattuito nel contratto, il locatore può chiederti di aumentare annualmente il canone di una percentuale non superiore al 75% della variazione dell'indice ISTAT F.O.I. del mese di inizio del contratto rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
Tu non puoi opporti a questo aumento se così era stabilito nel contratto che avete sottoscritto all'epoca.

Imposta di registro.
Ogni anno il proprietario paga l'imposta di registro sul contratto (la registrazione si fa una volta sola) e poi ti chiede di corrispondergli la metà di tale importo .... credo .... è nel suo diritto.

Indennità di avviamento.
Ogni 6 anni il vostro contratto arriva a scadenza e se nessuno di voi due comunica all'altro, almeno 12 mesi prima della scadenza, che non intende proseguire nella locazione, il contratto si rinnova automaticamente per altri 6 anni.
Qualora sia tu a comunicare al proprietario che non intendi proseguire nella locazione, non avrai diritto ad alcuna indennità di avviamento.
Qualora sia lui a comunicarti invece l'intenzione di non proseguire nel contratto alla scadenza dei 6 anni, per rilasciare il locale tu avrai diritto a percepire dal proprietario un'indennità di avviamento pari a 18 volte l'ultimo canone di locazione.