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nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
Maria e i figli Antonio e Luca sono comproprietari di intero edificio composto da 6 unità immobiliari accatastate tutte come A/3.

Maria, madre, a seguito del decesso del congiuge è proprietaria di 4/6
Antonio, figlio, a seguito del decesso del padre, è proprietario di 1/6
Luca, figlio, a seguito del decesso del padre, è proprietario di 1/6

Maria, Antonio e Luca vorrebbero cambiare l’attuale proprietà di queste unità immobiliari ricorrendo al notaio. Maria vorrebbe iniziare a lasciare le proprietà ai figli.

Per l'edificio si vorrebbe accedere al Superbonus al 110%, tenendo conto che spetta per i lavori effettuati su un massimo di due unità immobiliari, anche se nessuna di queste sia abitazione principale.
Inoltre, trattandosi di 6 unità immobiliari, è bene costituire un condominio con alcune unità immobiliari con proprietario esclusivo.

Con l’ipotesi seguente, con un atto di donazione, è possibile accedere al Superbonus del 110% per tutte e 6 le unità immobiliari?

Sulla donazione. È fattibile ed è la prassi più conveniente? Non mi pare che si possa fare la divione dell'edif


IPOTESI

sub. 1 (rendita 75,79 euro)
: proprietario Antonio al 100%
[in questo caso Maria dona al figlio Antonio i suoi 4/6; poi Luca dona il suo 1/6 di cui è già proprietario (ereditato dal padre) al fratello Antonio che diviene proprietario per il 100%: può Luca fare la donazione al fratello?] (Nota: prima casa per Antonio)
Antonio fa il superbonus per una unità immobiliare (1 di 2) di cui è l'uni proprietario


sub. 2 (rendita 75,79 euro): proprietario Luca al 100%
[in questo caso Maria dona al figlio Luca i suoi 4/6; poi Antonio dona il suo 1/6 di cui è già proprietario (ereditato dal padre) al fratello Luca che diviene proprietario per il 100%: può Antonio fare la donazione al fratello?] (Nota: Luca è residente altrove, non è prima casa)
Luca fa il superbonus per una unità immobiliare (1 di 2) di cui è l'unico proprietario


sub. 3 (rendita 98,77 euro): proprietari Antonio con 1/2, Luca con 1/2
[in questo caso Maria dona ai figli in egual misura i suoi 4/6]
Antonio fa il superbonus per una unità immobiliare (2 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?

sub. 4 (rendita 75,79 euro): proprietari Antonio con 1/2, Luca con 1/2
[in questo caso Maria dona ai figli in egual misura i suoi 4/6]
Luca fa il superbonus per una unità immobiliare (2 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?


sub. 5 (rendita 83,86 euro): proprietari Maria con 4/6, Antonio con 1/6, Luca con 1/6
[in questo caso le quote restano così come sono]
Maria fa il superbonus per una unità immobiliare (1 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?


sub. 6 (rendita 167,72 euro): proprietari Maria con 4/6, Antonio con 1/6, Luca con 1/6
[in questo caso le quote restano così come sono] (Nota: è casa coniugale di Maria)
Maria fa il superbonus per una unità immobiliare (2 di 2): è possibile accedere al Superbonus se questa unità immobiliare è in comproprietà?
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Inoltre, trattandosi di 6 unità immobiliari, è bene costituire un condominio con alcune unità immobiliari con proprietario esclusivo.
???
Perché diventi "condominio" bisogna che cessi la comproprietà dell'intero edificio.
Quindi si ottiene lo scopo con almeno 1 delle modifiche che hai postaro.
Se poi a cuascuno dei 3 viene "accreditata" la poena e solotaria proprietà di 2 unità allora il 110 sarà usufruibile anche per tutte le parti private.

Primo problema: fare quei trasferimenti con "donazioni" crea potenziali problematiche ereditarie o di vendita/finanziamento.
Meglio procedere con compravendita.

Secondo problema: il Superbonus 110 presuppone che l' immobile sia privo di abusi, che si ottenga un salto di 2 classi energetiche, che i lavori siano completati almeno per un 60% entro fine anno.
Ora non so nella tua zone ma qui siamo in attesa da 6 mesi senza che i tecnici abbiano prodotto uno straccio di progetto.
 
Ultima modifica:

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
???
Perché diventi "condominio" bisogna che cessi la comproprietà dell'intero edificio.
- Mia madre, con le variazioni notarili, non sarebbe più comproprietaria dell'intero edificio: due immobili non sarebbero più suoi... In questo caso non dovrebbero esserci problemi, vero?

Se poi a cuascuno dei 3 viene "accreditata" la poena e solotaria proprietà di 2 unità allora il 110 sarà usufruibile anche per tutte le parti private.
Non mi è chiara questa faccenda.
Il 110% si può fare solo se si è proprietari - da soli - al 100% di un immobile?
E se i proprietari fossero marito e moglie al 50% ciascuno? A loro è precluso?
- Ad esempio, mia madre che sarebbe così solo comproprietaria di due immobili non può accedere al 110%?


Primo problema: fare quei trasferimenti con "donazioni" crea potenziali problematiche ereditarie o di vendita/finanziamento.
Meglio procedere con compravendita.
Sono consapevole dei limiti della donazione, ma la compravendita è decisamente più onerosa. A me interessa sapere se mia madre può donare a noi figli e se noi figli possiamo donare l'un altro come rappresentato dalle ipotesi

Secondo problema: il Superbonus 110 presuppone che l' immobile sia privo di abusi, che si ottenga un salto di 2 classi energetiche, che i lavori siano completati almeno per un 60% entro fine anno.
Ora non so nella tua zone ma qui siamo in attesa da 6 mesi senza che i tecnici abbiano prodotto uno straccio di progetto.
Per i condomini la scadenza è prevista per il 31 dicembre 2022.
Nella mia zona siamo messi davvero male, ma mai arrendersi... Prima di farlo, almeno, bisogna provarci.
.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non mi è chiara questa faccenda.
Anche se comprensibile correggo gli errori di digitazione:

Quindi si ottiene lo scopo con almeno 1 delle modifiche che hai postato.
Se poi a ciascuno dei 3 viene "accreditata" la piena e solitaria proprietà di 2 unità allora il 110 sarà usufruibile anche per tutte le parti private.
L'immobile è firmato da 6 unità...e se i 3 eredi diventano pieni proprietari di 2 unità ciascuno si stronca sul nascere qualsiasi cavillo sull'usufruibilità del Superbonus anche per le parti private.
Non conoscendo quali lavori si intendono fare ho prefigurato tale divisione ma esistono alternative.

Ribadisco la "sconvenienza" del sistemare con donazioni che poi creeranno problemi futuri.
Come "eredi" ci dovrebbero essere agevolazioni alla cessione fra gli stessi.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Per quanto attiene le quote di proprietà si potrebbero eliminare parzialmente con le permute delle quote. Per le restanti la madre potrebbe cedere l'usufrutto di due unità immobiliari separatamente ai due figli. Il risultato finale sarebbe che Antonio e Luca diverrebbero proprietario di un immobile ed usufruttuari di un altro. Mentre Maria diverrebbe proprietaria di 2 appartamenti e nuda proprietaria degli altri due. In questo caso ciascuno potrebbe aderire al superbonus 110%.
 

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
L'immobile è firmato da 6 unità...e se i 3 eredi diventano pieni proprietari di 2 unità ciascuno si stronca sul nascere qualsiasi cavillo sull'usufruibilità del Superbonus anche per le parti private.
Questo discorso, in effetti, non fa una piega.
La domanda però è un'altra: sempre all'interno dello stesso edificio, un proprietario di un'unità immobiliare al 100% può usufruire del superbonus per una seconda unità immobilare di cui è proprietario al 50%? Stesso discorso per un altro proprietario, sempre all'ìnterno edificio.

Non conoscendo quali lavori si intendono fare ho prefigurato tale divisione ma esistono alternative.
L'obiettivo è accedere al Superbonus facendo il cappotto a tutte le unità immobiliari (6) dell'edificio: non avrebbe senso farne a 4 lasciandone scoperte 2.
Quali sarebbero le alternative?
 

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per quanto attiene le quote di proprietà si potrebbero eliminare parzialmente con le permute delle quote. Per le restanti la madre potrebbe cedere l'usufrutto di due unità immobiliari separatamente ai due figli. Il risultato finale sarebbe che Antonio e Luca diverrebbero proprietario di un immobile ed usufruttuari di un altro. Mentre Maria diverrebbe proprietaria di 2 appartamenti e nuda proprietaria degli altri due. In questo caso ciascuno potrebbe aderire al superbonus 110%.
Mi pare davvero lineare come soluzione.
Aiutatemi a capire una cosa perché non ci arrivo.

IPOTESI CON USUFRUTTO (@Gianco aiutami ché mi perdo)
Si va dal notaio e si fa la divisione:
- 4 unità immobliari al 100% a Maria
- 1 unità immobiliare al 100% ad Antonio
- 1 unità immobiliare al 100% a Luca
Poi Maria vende con usufrutto - è questa la prassi? - ad Antonio una unità immobiliare e un'altra a Luca.
Tutto ciò perché Maria resti proprietaria al 100% di due unità immobiliari, vero? Ma se resta comproprietaria con Antonio e Luca non può accedere al Superbonus?


IPOTESI DONAZIONE RIVISTA
- 2 unità immobiliari al 100% ad Antonio (Maria dona il 66,66%, Luca il suo 16,66%);
- 2 unità immobiliari al 100% a Luca (Maria dona il 66,66%, Luca il suo 16,66%);
- 2 unità immobiliari restano a Maria al 66,66% in comproprietà con Antonio e Luca: ha diritto Maria ad accedere al Superbonus per queste unità immobiliari? Sì o no?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
L'obiettivo è accedere al Superbonus facendo il cappotto a tutte le unità immobiliari (6)
Cosa che da sola al 99% non ti permette di fare il salto di 2 classi energetiche.
Ora non so che tipologia di serramenti siano esistenti...ma se serve sostituirli per ottenere il "salto" allora quelli sono lavori di competenza privata (come spesa).
Da qui la soluzione di fare in modo che ciascuno sia proprietario di 2 unità.

Per la vastità e particolarità del tuo caso devi necessariamente rivolgerti ad un professionista in loco in modo da elaborare tutte le operazioni da fare.
Impensabile ottenere una soluzione da alcune domande poste in un forum.
 

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
Cosa che da sola al 99% non ti permette di fare il salto di 2 classi energetiche.
Ora non so che tipologia di serramenti siano esistenti...ma se serve sostituirli per ottenere il "salto" allora quelli sono lavori di competenza privata (come spesa).
Da qui la soluzione di fare in modo che ciascuno sia proprietario di 2 unità.

Per la vastità e particolarità del tuo caso devi necessariamente rivolgerti ad un professionista in loco in modo da elaborare tutte le operazioni da fare.
Impensabile ottenere una soluzione da alcune domande poste in un forum.
Mi sono già rivolto a un professionista. Come ti dicevo, i tempi dei tecnici e delle ditte sono biblici... Va da sé che le questioni tecniche sono state già affrontante per il salto delle 2 classi energetiche... Né le sto affrontando sul forum.

Nel frattempo, però, vorrei occuparmi di un aspetto burocratico. Devo trovare la soluzione migliore e meno onerosa per costituire un condominio (siccome i costi notarili sono alti) e nel contempo far sì che tutti i proprietari delle unità immobiliari che lo compongono possano accedere al Superbonus.

Le domande, alla fin dei conti, sono piuttosto chiare:
Edificio di 6 unità immobiliari:
- Maria è comproprietaria (al 66%) - con Antonio (16,66%) e Luca (16,66%)- di 2 unità immobiliari (una di colore verde e l'altra rossa). Maria può accedere al Superbonus per le unità verde e rossa? Sì o no?
- Dello stesso edificio Antonio è proprietario di 2 unità immobiliari (una gialla e una blu) al 100%. Può Antonio accedere al Superbonus per le unità gialla e blu? Sì o no?
- Infine, sempre dello stesso edificio Luca è proprietario di 2 unità immobiliati (una nera e una bianca). Può Luca accedere al Superbonus per le unità nera e bianca? Sì o no?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi sono già rivolto a un professionista...
Che se tale era doveva già averti risposto sulla domanda su cui insisti e alla quale ti ho già risposto.

Al di là di ciò, comunque,le mie domande riguardano altro, ovvero trovare la soluzione migliore e meno onerosa per costituire un condominio (siccome i costi notarili sono alti)
E pure a questo ti ho risposto: se vuoi l'economia non puoi avere la "praticità" e garanzia futura di non avere patemi.

Ed è il Notaio che ti deve precisare cosa costa fare le donazioni piuttosto che le compravendite/permute o cessione della nuda proprietà.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
- Maria è comproprietaria (al 66%) - con Antonio (16,66%) e Luca (16,66%)- di 2 unità immobiliari (una di colore verde e l'altra rossa).
prima dove procedere allo scioglimento della comunione ereditaria dell'edificio che fa si che il palazzo attualmente non sia un condominio: le quote di proprietà sono indistinte su tutti gli appartamenti. Come ho già avuto modo di scrivere dovete monetizzare gli appartamenti e rimanere nelle quote già assegnate altrimenti dovete compensare la cessione/acquisto di parte delle quote di proprietà o con denaro (vendita/acquisto) o con altre quote di proprietà che non c'entrano con questo palazzo o con donazioni.
Passare da una situazione come quella attuale, da te descritta, a quella che potrebbe consentire di usufruire del superbonus è possibile ma oneroso.
 

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
prima dove procedere allo scioglimento della comunione ereditaria dell'edificio che fa si che il palazzo attualmente non sia un condominio: le quote di proprietà sono indistinte su tutti gli appartamenti. Come ho già avuto modo di scrivere dovete monetizzare gli appartamenti e rimanere nelle quote già assegnate altrimenti dovete compensare la cessione/acquisto di parte delle quote di proprietà o con denaro (vendita/acquisto) o con altre quote di proprietà che non c'entrano con questo palazzo o con donazioni.
Passare da una situazione come quella attuale, da te descritta, a quella che potrebbe consentire di usufruire del superbonus è possibile ma oneroso.
Perdonatemi, ma cerco di capirci qualcosa. Nei miei limiti, per carità.


Prima
Si va dal notaio. Mia madre dona le quote di quattro appartamenti a noi due figli. Io e mio fratello ci doniamo le quote tra noi.
Sintesi: io divento unico proprietario al 100% di 2 appartamenti, mio fratello unico proprietario al 100% di altri due appartamenti; mentre mia madre resta comproprietaria di altri 2 appartamenti (lei al 66,66%, io al 16,66% e mio fratello al 16,66%).
- Così la comunione eriditaria dell'edificio è sciolta? Risposta secca: sì o no?
- Così si può costituire un condominio? Risposta secca: sì o no?
- Vorremmo fare la donazione (mia madre ai figli; i figli si donano le quote fra loro): è proibito farlo? Risposta secca: sì o no?

- La donazione si riferisce a immobili che hanno la stessa rendita e dunque valore. Non mi pare si debba compensare con altro.


Dopo
- Io proprietario al 100% di 2 immobili posso ufruire per questi due immobili del Superbonus? Risposta secca: sì o no?
- Mio fratello proprietario al 100% di 2 immobili può ufruire per questi due immobili del Superbonus? Risposta secca: sì o no?
- Mia madre comproprietaria al 66,66% (con me al 16,66% e mio fratello al 16,66%) di 2 immobili può ufruire per questi due immobili del Superbonus? Risposta secca: sì o no?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Hai bisogno di contattare un tecnico personalmente perché a tutte quelle domande ho già risposto sul post #5.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
66%).
- Così la comunione eriditaria dell'edificio è sciolta? Risposta secca: sì o no?
- Così si può costituire un condominio? Risposta secca: sì o no?
- Vorremmo fare la donazione (mia madre ai figli; i figli si donano le quote fra loro): è proibito farlo? Risposta secca: sì o no?
1) si
2) si
3) no. Se i figli “si donano le quote tra loro”, non è una donazione (che tra fratelli potrebbe essere un problema in futuro, se avete/avrete figli e coniuge), ma una permuta.
Ti serve sentire il notaio, comunque, per un preventivo e per la ricerca della soluzione migliore.
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Così la comunione eriditaria dell'edificio è sciolta? Risposta secca: sì o no?
la risposta corretta è che la comunione ereditaria per l'intero edificio è sciolta ma nell'edificio rimangono due appartamenti in comunione ereditaria.
- Così si può costituire un condominio? Risposta secca: sì o no?
il condominio non è che si costituisce ma è una realtà dove ci sono parti o servizi comuni ad almeno due proprietari. Il condominio si formerebbe ugualmente se i 4 appartamenti fossero al 100% di tua madre e tu e tuo fratello foste proprietari di un appartamento a testa.
... vedo che nel frattempo ti ha risposto compiutamente @Franci63.

ti capisco le tue sono ambascie di un povero ricco.
 

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
1) si
2) si
3) no. Se i figli “si donano le quote tra loro”, non è una donazione (che tra fratelli potrebbe essere un problema in futuro, se avete/avrete figli e coniuge), ma una permuta.
Ti serve sentire il notaio, comunque, per un preventivo e per la ricerca della soluzione migliore.
Chiarissimo.
Quindi io potrò permutare il mio 16,66% di un appartamento di mio fratello e viceversa. I costi della permuta si applicano sul valore della quota del 16,66% dell'immobile o sul valore dell'intero immobile che andrei a permutare?

Altrimenti l'alternativa sarebbe la compravendita.
Esempio, mia madra ci dona le sue quote.
Così io di un immobile ho l'83,34%. Mi maca il 16,66% che ha mio fratello. Posso comprarlo da lui, vero?

Qual è di norma la più conveniente?
 

vittorievic

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Quindi prima dovrei fare la divisione: 4 unità a mia madre, 1 a me, 1 a mio fratello.
Ti faccio un esempio:
2 appartamenti al piano rialzato/terra = 230.000 €/cad
2 appartamenti al primo piano = 260.000 €/cad
2 appartamenti al secondo piano = 290.000 €/cad
Valore degli immobili 1.560.000: 6 = 260.000 € a quota.
Tua madre è proprietaria per 4/6 quindi le spettano appartamenti per il valore di 1.040.000 €.
Mentre a te e tuo fratello spettano appartamenti per 260.000 € cad.
Casualmente vengono cifre che combaciano con il valore degli appartamenti per cui la divisione è facilitata; ma potrebbe verificarsi il caso che i valori delle quote non coincidano con i valori degli appartamenti per cui occorra ripianare le differenze.
Va bene che siete in famiglia ma lo smantellamento di un patrimonio di 1,5 milioni di euro non passa inosservato alla Agenzia delle Entrate per cui occhio a non attribuire valori agli immobili troppo sbilanciati fra di loro e sopratutto di molto inferiore a quelli che risultano all' OMI.
Se poi la distribuzione degli appartamenti è di: 3 unità al Piano rialzato, 2 unità al Primo Piano e 1 unità al Secondo piano, i valori degli appartamenti saranno senz'altro causa di integrazioni monetarie per avere appartamenti interi.
Una volta fatta la suddivisione vostra madre potrà donare la nuda proprietà di una appartamento a ciascuno di voi due figli così a lei rimarranno, finché sarà viva, i redditi dei due appartamenti.
 

nicotropea

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ti faccio un esempio:
2 appartamenti al piano rialzato/terra = 230.000 €/cad
2 appartamenti al primo piano = 260.000 €/cad
2 appartamenti al secondo piano = 290.000 €/cad
Valore degli immobili 1.560.000: 6 = 260.000 € a quota.
Tua madre è proprietaria per 4/6 quindi le spettano appartamenti per il valore di 1.040.000 €.
Mentre a te e tuo fratello spettano appartamenti per 260.000 € cad.
Casualmente vengono cifre che combaciano con il valore degli appartamenti per cui la divisione è facilitata; ma potrebbe verificarsi il caso che i valori delle quote non coincidano con i valori degli appartamenti per cui occorra ripianare le differenze.
Va bene che siete in famiglia ma lo smantellamento di un patrimonio di 1,5 milioni di euro non passa inosservato alla Agenzia delle Entrate per cui occhio a non attribuire valori agli immobili troppo sbilanciati fra di loro e sopratutto di molto inferiore a quelli che risultano all' OMI.
Se poi la distribuzione degli appartamenti è di: 3 unità al Piano rialzato, 2 unità al Primo Piano e 1 unità al Secondo piano, i valori degli appartamenti saranno senz'altro causa di integrazioni monetarie per avere appartamenti interi.
Una volta fatta la suddivisione vostra madre potrà donare la nuda proprietà di una appartamento a ciascuno di voi due figli così a lei rimarranno, finché sarà viva, i redditi dei due appartamenti.
Sei stato estremamente chiaro. Volendo dispiacere il notaio, in questo caso per fortuna, il valore di tutti gli immobili è decisamente inferiore di un solo appartamento che hai indicato nell'esempio...

Mia madre può anche donarci gli immobili senza nuda proprietà.

Restano sempre i dubbi di questo maledetto Superbonus...
 

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