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StLegaleDeValeriRoma

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Sul tema delle proprietà comuni nel condominio una recentissima ordinanza della II sezione civile della Cassazione pubblicata il 2 marzo 2017 ha espresso il principio per cui «nel caso di un edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge nel momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti». E, «per effetto dell'assegnazione delle singole porzioni, insorge altresì la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso». A meno che non risulti chiaramente la volontà di riservare «esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri».

Con l'ordinanza n. 5335 citata la Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che al contrario rivendicava la proprietà esclusiva dei sottotetti e per questo aveva impugnato una delibera assembleare.
Nell'ipotesi di edificio costruito da una sola persona i giudici romani hanno precisato che «la situazione di condominio edilizio si ha per costituita nel momento stesso in cui l'originario unico proprietario ne operi il frazionamento, alienando ad un terzo la prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione».

studiolegaledevaleri@gmail.com
 

griz

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in parole povere: il sottotetto, salvo diversa gestione con identificazione catastale e assegnazione della proprietà ad un preciso soggetto, è proprietà comune a tutte le UIU del condominio
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
in parole povere: il sottotetto, salvo diversa gestione con identificazione catastale e assegnazione della proprietà ad un preciso soggetto, è proprietà comune a tutte le UIU del condominio
Non sarei così affrettato nel trarre conclusioni generalizzando.

Io credo che la conclusione cui perviene la ordinanza si basi su un elemento originario che è appunto citato all'inizio:

nel caso di un edificio costruito da più soggetti su suolo comune,........
E' abbastanza comprensibile che partendo dalla comunione del terreno e della edificazione, si determini una comunione di tutte le parti dell'edificio che non sono state oggetto di assegnazione esclusiva.
 

griz

Membro Storico
Professionista
E' abbastanza comprensibile che partendo dalla comunione del terreno e della edificazione, si determini una comunione di tutte le parti dell'edificio che non sono state oggetto di assegnazione esclusiva.
cosa cambia nel caso classico del costruttore che vende gli appartamenti a soggetti diversi senza considerare l'eventuale sottotetto che magari è anche privo di accesso?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
cosa cambia nel caso classico del costruttore che vende gli appartamenti a soggetti diversi senza considerare l'eventuale sottotetto che magari è anche privo di accesso?
Non ti so rispondere in punta di diritto: ma ti posso ipotizzare diversi esiti.
1) Al costruttore non si interessa più del sottotetto magari inaccessibile: ad un certo punto i condomini se ne avranno voglia faranno rifare l'elaborato planimetrico , dichiarando il sottotetto BCNC
2) Il costruttore, proprietario del terreno, riserva a se stesso il sottotetto: lo accatasta e in futuro chiede il permesso di sopraelevazione ex art. 1127
3) Oppure avviene un caso anche più singolare (esperienza diretta): il terreno era di tizio; il quale con caio e sempronio costruiscono un condominio: a tizio come corrispettivo del terreno viene assegnato un certo immobile, più una metà del sottotetto accessibile: Caio e sempronio vendono i restanti appartamenti, senza vendere il restante 1/2 sottotetto. Tizio fa accatastale a suo nome anche la seconda metà.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
il costruttore può benissimo riservarsi il diritto di edificare nel sottotetto, senza nessun problema, sempre se le norme urbanistiche lo concedono, per il secondo, e per il terzo tuo motivo lo vedo più ostico ed irrealizzabile
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
per il secondo, e per il terzo tuo motivo lo vedo più ostico ed irrealizzabile
Se mantieni l'ordine, direi che intendevi il primo ed il terzo motivo....
Non vedo cosa osti attuare il primo, se il costruttore "abbandona" quel sottotetto.

per il terza situazione, occorrono le premesse: e so che sono state attuate le azioni che ti ho descritto.
 

griz

Membro Storico
Professionista
secondo me il costruttore per riservarsi il sottotetto deve identificarlo e tenerselo, se il sottotetto non è catastalmente censito, si ritiene di proprietà del condominio secondo quote millesimali. non necessariamente deve essere ensito, potrebbe essere anche un BCNC sottinteso
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sicuramente è una questione di lana caprina, se no non andavano fino in cassazione.
Credo non ci sia una risposta per tutte le situazioni.
Se il sottotetto non è identificato e citato nelle vendite/assegnazioni e non è adibito al servizio del condominio, non darei per scontato diventi un bene comune. Potrebbe rimanere di proprietà del titolare originario del terreno, cioe del costruttore.
 

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