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  1. Grazia84

    Grazia84 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    vi scrivo perchè avrei bisogno di un consiglio su una serie di appartamenti ricevuti in eredità.
    Cerco di essere il più chiara possibile: i miei nonni paterni, diversi anni fa, costruirono una palazzina di otto appartamenti donati successivamente a mio padre e a suo fratello. I miei nonni mantennero soltanto il diritto di usufrutto.
    Alla morte di mio nonno, mio padre è diventato pieno proprietario al 50% di questi appartamenti e ha mantenuto la restante parte come nuda proprietà (mia nonna è ancora in vita).
    Ora, mio padre è deceduto e mia madre, mia sorella ed io abbiamo ereditato la stessa situazione (50% piena proprietà e 50% nuda proprietà).
    Questi appartamenti sono tutti concessi in locazione e, dalla morte di mio padre, mia nonna ha rinunciato alla sua quota di fitto (solo verbalmente) per lasciarla a noi. A seguito di discussioni relative ad altre proprietà (mio padre e suo fratello erano soci in un'attività da cui siamo state estromesse) mia nonna ha chiesto nuovamente il pagamento dei canoni.
    Tramite lettera di avvocato, ha comunicato a tutti gli inquilini che il pagamento dei canoni di locazione dovrà essere versato a lei. Il problema sorge nel momento in cui il fratello di mio padre ha minacciato di sfrattare gli inquilini se non dovessero rispettare la loro decisione (mio zio non ha alcun diritto su questi appartamenti, ma si fa portavoce di mia nonna). Io avevo comunque stabilito di versare personalmente la quota a cui ha diritto mia nonna per evitare di coinvolgere persone che con le nostre problematiche non hanno nulla da spartire.
    Mia nonna (usufruttuaria al 50%) e mio zio (senza alcun diritto) hanno davvero la possibilità di sfrattare i miei inquilini?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    1. Il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore, se è pieno proprietario o usufruttuario al 100%.

    per finita locazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere;
    per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
     
  3. Grazia84

    Grazia84 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Anche se noi siamo piene proprietarie al 50%?
     
  4. Grazia84

    Grazia84 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    anche se noi siamo piene proprietarie al 50%?
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    La nonna, a mio parere, è diventata alla morte del marito piena usufruttuaria sia del 50% da voi ereditato che del 50% di vostro zio, per cui anche se siete proprietarie al 50%, ha diritto a godere dei frutti dei beni, la locazione degli appartamenti e gli oneri relativi (IMU e quant'altro).
     
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  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma ha detto che sono pienamente proprietarie del 50%. Certo che la cosa non si capisce! dunque abbiamo due fratelli che sono pieni proprietari al 50%. Come fa la madre ad essere usufruttuaria del 50%? Alla morte del padre, al massimo i fratelli avrebbero la piena proprietà dei due terzi dei 50% perchè si sarebbe riunito l'usufrutto con la nuda proprietà per la parte che compete al padre deceduto. La madre avrebbe un terzo dell'usufrutto. Insomma quello che non è spiegato assolutamente sono le quote precise di ognuno. Qualora la madre avesse il 100% dell'usufrutto, cosa strana per una successione, solo allora avrebbe il diritto di sfratto.
     
  7. Grazia84

    Grazia84 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Forse mi sono spiegata male io.. Il fratello di mio padre non ha alcun diritto sulle proprietà di mio padre (gli immobili sono stati equamente divisi e nessuno vanta diritti su quelli degli altri), fa solo la voce grossa. Gli immobili donati a mio padre e poi ereditati da me sono al 50% per cento in proprietà piena e 50% nuda proprietà poichè mia nonna ha un diritto di usufrutto su questa parte. Ora, minacciano di sfrattare i conduttori degli immobili. Quello che chiedo è se possono farlo anche con il mio 50% di piena proprietà.
     
  8. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    insomma la ragazza dice che ha il 50% di piena proprietà! avrebbe quindi il rimanente 50% di nuda proprietà. Ora la cosa è chiara! la nonna, come voi che avete ereditato, ha diritto al 50% di tutti gli introiti, ed anche di tutte le eventuali spese, e di quelle straordinarie interamente a voi, mentre con quelle ordinarie al 50%. Quindi la nonna non può sfrattare nessuno senza il vostro benestare. Dovete addivenire assolutamente ad una conciliazione. Non so tua madre che è la nuora, e con la suocera...ma con i nipoti...? Avete pari diritti. al 50% voi con la piena proprietà e lei al 50% con l'usufrutto.
     
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  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma quando il nonno è morto lo zio non ha chiesto la riduzione dell'eredità o è stato soddisfatto con altri beni?
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Scusa, ma se i nonni avevano l'usufrutto degli appartamenti, essendo venuto a mancare il nonno, subentrava la nonna e acquisiva lei l'usufrutto totale.
    Donazione
    È forse proprio questo il mezzo più adoperato per la costituzione dell’usufrutto, soprattutto nel caso di attribuzioni patrimoniali tra genitori e figli.
    Figura discussa di donazione, adoperata talvolta anche in caso di usufrutto, è la donazione con termine iniziale dalla morte del donante (cum moriar), ovvero sotto condizione sospensiva della morte del donante (si premoriar). Si discute se essi siano dei patti successori, ma si è seguita la tesi negatrice.
    Una delle fattispecie più complesse in merito all’usufrutto è la previsione dell’art. 796 c.c., la quale non consente al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a suo vantaggio e, dopo di lui, a vantaggio di altri soggetti, in ordine successivo. È, invece, ammesso l’usufrutto congiuntivo (ex art. 678 c.c.) in cui il godimento del diritto di usufrutto alla morte di ognuno passa ad altri chiamati, le cui quote si accrescono; tale accrescimento si concentra nella persona che sopravvive: solo alla morte dell’ultimo usufruttuario, l’usufrutto si estingue.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    quindi dici che l'usufrutto totale è passato alla madre? la quota del padre non è andata a riunificarsi, per le spettanze, agli eredi?
     
  12. Grazia84

    Grazia84 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ufficio del registro. credo che dovrebbe bastare già la visura catastale da dove si evince che avete il 50 di proprietà totale. Mica se lo saono inventato. Vai all'ufficio dell'entrate ufficio del registro. Là è scritta la vera proprietà. il catasto potrebbe sbagliare, ma in questo caso credo proprio di no, visto che è stato aggiornato. ma tutti i dubbi ti vengono tolti dall'ufficio del registro immobiliare
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Con donazione abbiamo 2 proprietari al 50% (tuo papà e tuo zio) e 2 usufruttuari al 50% (i nonni).


    Ok, va bene, la metà della proprietà del papà e andata alla mamma (50:2) = 25, e l'altra metà rimanente 25 divisa tra sorelle (25:2) = 12,5 = 1/4 a testa tra sorelle + 1/2 della madre,

    per l'usufrutto la metà del nonno finisce alla nonna che acquisisce il (nonna 50% + metà del nonno ossia 25)= 75%, metà viene diviso tra tuo zio e tuo papà. (25/2) =12,5 a testa tra zio e papà.

    morto il papà il suo 12,5 viene diviso così metà va alla moglie il 6,25, il restante 6,25 te lo dividi con sorella 6,25/2 = 3,125 a testa

    Ricapitoliamo la proprietà degli immobili: 50% zio, 25% della mamma tua, 12,5% a testa per voi sorelle.

    Usufrutto invece: 75% della nonna, 25% dello zio, 12,5 della tua mamma, 3,125% tra sorelle.

    Se non ricordo male (la prima e ultima successione la compilai da praticante 13 anni orsono) come regola per successioni per morte si deve sempre considerare che metà del bene in oggetto va al coniuge, l'altra metà viene equamente divisa tra figli. Credo (ma non ne sono certissimo) valga anche per l'usufrutto. inoltre si procede sempre in linea discendente a meno che ci troviamo un figlio morto che è rimasto solo (che non si è sposato).

    Stando così le cose voi avete il diritto del 50%(mi pare che siate coalizzate insieme) ed il 50 è dello zio.... quindi come nuda proprietà ve la dovete vedere con lui.

    La nonna invece ha diritto come usufruttuaria (75) ed in misura minore con lo zio(25)...non ha alcun diritto di chiedere l'affitto, tuttavia essendo usufruttuaria non la potete sbattere fuori casa finchè campa.

    Tuttavia in caso che voi decideste di vendere le vostre quote l'usufruttuario ha diritto di prelazione per l'acquisto della vostra casa, e poi se rifiuta passa allo zio.

    un bel rompicapo
     
    A Grazia84 piace questo elemento.
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Errore: le successioni si dividono per tre. Stessa quota madre e due figli. Errore: l'usufruttuario ha la piena disponibilità dell'oggetto. Ha il diritto di chiedere l'affitto, ma e' in comunione di beni. A meno che jerry abbia ragione e l'usufrutto e' passato pienamente alla nonna, cosa che mi e' nuova e devi andare a vedere all'ufficio del registro, e' semplice, voi dovreste avere 1/3 del 50% dell'usufrutto ereditato dal nonno e quindi siete in comunione di beni e dovete essere concordi nelle scelte. Ergo, vi devono interpellare
     
  16. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'usufrutto ha natura temporanea. Secondo l'art. 979 c.c. l'usufrutto non può eccedere la vita
    dell'usufruttuario oppure la durata di trent'anni qualora sia costituito in favore di una persona
    giuridica. Tale norma ha natura inderogabile. In ragione di ciò, laddove nel negozio costitutivo del
    diritto di usufrutto non sia stabilito un termine specifico, l'usufrutto si estingue comunque con la
    morte dell'usufruttuario o con il decorso del trentesimo anno per le persone giuridiche.

    L’usufrutto può anche essere costituito a favore di più soggetti, ad esempio due coniugi,
    comproprietari dello stesso bene. In particolare, è possibile che due coniugi costituiscano per atto
    tra vivi un usufrutto congiunto con reciproco diritto di accrescimento a favore del più longevo. In
    tale ipotesi, quando viene a mancare uno degli usufruttuari, la sua quota di usufrutto si aggiunge
    a quella dell’altro; in assenza del suddetto diritto di accrescimento, invece, alla morte di uno dei
    coniugi, la quota di usufrutto di quest’ultimo verrebbe acquisita dal nudo proprietario a discapito
    dell'usufruttuario superstite.
    C'è stato accordo tra i due coniugi per l'accrescimento?


    In mancanza di testamento.
     
  17. Grazia84

    Grazia84 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    No, non c'è stato nessun accordo e dalle visure catastali risulta che alla morte di mio nonno la sua quota di usufrutto è stata cancellata (non ricordo il termine specifico, scusa) mentre mio padre è diventato pieno proprietario per la stessa quota.
     
  18. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    In pratica non essendoci stato specificato nell'atto di donazione un diritto di usufrutto congiuntivo, si verifica pertanto un consolidamento delle quote di proprietà che spettano alla mamma e a voi due sorelle, eredità accresciuta alla morte di vostro padre. Alla nonna resta il 50% dell'usufrutto.
    L'usufrutto si estingue alla morte dell'usufruttuario, per cui non si divide il 50% per 1/3 come detto da arciera, mentre invece la quota di proprietà della mamma e di voi due sorelle si è accresciuta del 16,6 % per ciascuna.
    Per tutto l'altro concordo con arciera.
     
  19. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    tramite l'avvocato che ha scritto le lettere che riferisce potrà risolvere tutti i suoi dubbi che rivelano la poca fiducia nella soluzione che lo stesso avvocato dovrebbe averle avrà già spiegato avendo esaminato la situazione nell'interesse della nonna.:fico:
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa Jerry, perché non sei d'accordo? Il papa' e' morto e la moglie e le due figlie ereditano in parti uguali, ovvero un terzo della piena proprietà ricongiunta appunto con l'usufrutto
     

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