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  1. Giamma19111990

    Giamma19111990 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve,
    Sono proprietario di 2/3 di un appartamento fronte mare. La casa è dei primi del 900 e non ha mai subito ristrutturazioni significative. Non vi é riscaldamento tanto meno allacciamento al gas. La proprietà è sempre rimasta vuota e sfruttata come casa al mare( per ogni mese 20gg a me e altri 10 alla comproprietaria di 1/3).
    Poiché da sempre vi è stata conflittualità fra noi e difficoltà di raggiungere comuni accordi le mie domande sono:
    1) posso io effettuare lavori di ristrutturazione senza consenso(isolamento,riscaldamento,pavimenti..)? Se si:
    A) posso costringerla a partecipare alla spesa?
    B)posso pagare io e successivamente se si presenterà l occasione di comprare il suo terzo scalare le spese da me intraprese?
    2) a lavori eseguiti e idoneità alla locazione anche invernale posso affittare senza il suo consenso? dovrei corrisponderle i proventi della sua quota?
    3) ci sono manovre legali che mi dovrei aspettare dai cui dovrei mettermi al riparo?
    Grazie mille
    spero di essere stato chiaro nell esporre la situazione.
    un saluto
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il suo caso rientra nell'istituto della comunione pro indiviso disciplinato dagli alrt.1100 e ss del Cc.
    I lavori che lei intende realizzare, essi rientrano in quelli di straordinaria manutenzione (alcuni sono anche innovazioni); ai sensi dell'art. 1108 del C.c:
    "Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
    Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
    E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
    L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune"

    Quindi, lei:
    - potrà locare l'immobile, a condizione che il contratto non sia ultranovennale e purché ciò non impedisca agli altri un possibile un uso della cosa (art.1105 Cc. quindi andrà assicurato un godimento diretto o se non possibile il ristoro economico); ovvio che la minoranza dovrà essere remunerata pro/quota.
    - potrà svolgere le innovazioni, a condizione che le spese non siano eccessivamente gravose, con la specifica che il legislatore non ha definito limite alcuno e che nel caso di contrasto sarà compito del Giudice decidere la gravosità (in relazione al valore del bene); potrà altresì eseguire la manutenzione straordinaria con l'unico limite dell'altrui pregiudizio.
    - la partecipazione alla spesa è obbligatoria ex art.1104 Cc: "Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa"
    ed ex art. 1110 Cc "Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso"

    In tal caso tuttavia, poichè si opera a prescindere da una delibera e preventivamente, per poter pretendere il rimborso, debbono ricorre due elementi (oggettivi): quello della trascuranza altrui e quello della necessità dell'intervento ai fini conservativi del bene, il chè escluderebbe tutte le innovazioni (il suo caso, dalla descrizione fattane, rientra nell'ipotesi art.1108 C.c - conseguente necessità di delibera)
    - manovre legali: il combinato disposto art.1105 e 1108 Cc. comporta:
    * convocazione di un Assemblea e preliminare informativa circa l'oggetto della deliberazione
    * deliberazione della maggiornanza
    In ogni caso la minoranza potrà sempre impugnare la delibera ex art. 1109 C.c
    "Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza:
    1) nel caso previsto dal secondo comma dell'articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
    2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'articolo 1105;
    3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell'articolo 1108.
    L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato".


    Ove lei fosse digiuno di diritto, consiglio la definizione di un Regolamento e la nomina di un Amministratore ex art.1106 Cc che la assista in tutto:

    "Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
    Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore"




     
  3. Giamma19111990

    Giamma19111990 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille per la precisione e la velocità con cui mi ha risposto.
    Le auguro una buona serata.
     

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