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Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Buongiorno, sto cercando di venire a capo di una questione per una successione, ho chiesto già a più di un tecnico, ma neanche loro sono riusciti a capire come stanno le cose

Vecchia casa rurale ante '32 di Maria su una particella x, negli anni fu costruita abusivamente una stanza ricadente sul terreno adiacente con particella y, di proprietà del padre di Maria, da poco venuto a mancare e del quale bisogna fare la successione.

ll tutto fu condonato e scaturì la nuova particella z ( derivata dall' unione della particella x e y "ognuno per i propri diritti") con sopra la casa ampliata e condonata di proprietà di Maria.

Sulla visura catastale della casa, però, risulta Maria come proprietaria e il padre di Maria come " PROPRIETARIO IN PARTE - DITTA RISULTANTE AL N.C.T.".

La domanda è: cosa deve essere messo in successione ?

Un geometra mi ha detto che si tratta della nuova particella z con la casa condonata ( ma se già Maria ne è proprietaria con tanto di concessione edilizia in sanatoria, cosa si metterebbe?
Un altro geometra che si deve mettere l' ex particella y ( ma di fatto non esiste più, perchè è stata conferita nella nuova particella z)
Due altri tecnici mi hanno detto che è semplicemente un errore e di lasciare le cose come si trovano.

Chi può se è in grado di aiutarmi gliene sarei enormemente grata perchè non so più a quale santo votarmi... grazie...
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Dividerei i problemi: un conto è la sanatoria per una opera abusiva.
Altro la proprietà del fabbricato.

Se non c'è stata una donazione, cessione o richiesta di usucapione della particella (o parte) occupata, la costruzione che insiste su terreno altrui, diventa di proprietà del titolare del terreno (art. 934)
E non mi pare entri in gioco l'art 936 . Che per altro riguarda a parer mio solo la possibilità di chiedere la rimozione di quanto edificato da terzi: non mi è chiaro cosa succeda se il padre ha consentito la costruzione, e non ha nè risarcito la figlia del valore acquisito nè chiesto la rimozione entro 6 mesi..
Che significa quindi incorporazione?
1) Che la porzione diventa automaticamente di proprietà della figlia? Presumerei di si, ma ciò contrasta con l'accatastamento successivo cioè
2) (il padre come proprietario di una porzione)

Con la creazione della particella Z è stata annessa tutta la particella y o solo la porzione di Y occupata dall'ampliamento di X ?

Ora la DS deve contenere solo ciò che era di proprietà del de-cuius: quindi non certamente la casa insistente nella porzione X.

Se Y è stata frazionata in Y1 e Y2 per creare la particella Z= X+Y1, è residuata una porzione Y2 da inserire in successione.

SE Y è stata conferita tutta in Z sospetto si sia creato un errore di accatastamento.



In mancanza di rivendicazioni ed indennizzi da entrambe le parti (non è citata alcuna azione del proprietario del fondo, ma nemmeno di chi ha costruito su fondo altrui) potrebbe essersi creata una comunione dove ad ognuno spetterebbe una quota pari al valore delle cose spettanti a ciascuno. (art 939 c.1)

A questo punto non sapendo dirimere la variabili su esposte, seguirei la via maestra , che sarebbe quella che si sarebbe dovuta seguire fin dall'inizio. (E che in parte intravedo nella precisazione della visura catastale)

Tralasciando di chi fossero i materiali utilizzati per la costruzione della suddetta stanza, non ci pioverebbe che la situazione finale sarebbe che l'intero edificio sarebbe diviso in due parti distinte i cui proprietari mantengono la quota di loro pertinenza:
Maria risulta quindi proprietaria della porzione A del fabbricato, e il Padre proprietario della porzione B: negli allegati catastali (planimetria) dovrebbe essere indicata la porzione A e la porzione B (la stanza); più difficile assegnare la proporzione di spettanza dei due per quanto riguarda la rendita catastale complessiva (salvo utilizzare come parametro i mq)

Queste situazioni, che in passato venivano appunto descritte con unico identificativo comprendente parte A e B; oggi verrebbero descritte con doppio accatastamento in cui ciascuna porzione riporta la dizione di "u.i.u unita di fatto con": ogni parte avrebbe un suo identificativo, con propria rendita; il tutto avrebbe come coordinate la somma dei due indicativi catastali, una rendita totale ed una categoria attribuita all'insieme, categoria ereditata dalle singole parti.

Quale che sia lo strumento che ha definito catastalmente la situazione, io dichiarerei in DS la sola porzione B (è scelta conservativa) ; è ciò che ho appunto fatto avendo dovuto trattare ben tre situazioni analoghe. Sicuramente la Agenzia delle Entrate non dovrebbe obiettare visto che al massimo nemmeno B era di proprietà del padre, ed i valori in gioco non sarebbero di danno al dichiarante.
Se poi Maria è unica erede, questa porzione si consoliderebbe pure con la propria titolarità, e suggerirei di fare una pratica effettiva di fusione delle particelle originarie. (ammesso non sia stata fatta)

Qualche difficoltà sorge con la voltura: e pur non essendo un tecnico me la sono cavata utilizzando per queste posizioni la voltura che io chiamo differenziale.
(Ci sono infatti due modalità: una descrive la totalità dell'immobile e la totalità degli eredi, ma qui confliggerebbe con la parte A non di proprietà del de-cuius. L'altra, che ho utilizzato, cita solo la quota del de-cuius e porta a volturare solo la intestazione diciamo del padre, senza intaccare la titolarità di Maria)
 

Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Dividerei i problemi: un conto è la sanatoria per una opera abusiva.
Altro la proprietà del fabbricato.

Se non c'è stata una donazione, cessione o richiesta di usucapione della particella (o parte) occupata, la costruzione che insiste su terreno altrui, diventa di proprietà del titolare del terreno (art. 934)
E non mi pare entri in gioco l'art 936 . Che per altro riguarda a parer mio solo la possibilità di chiedere la rimozione di quanto edificato da terzi: non mi è chiaro cosa succeda se il padre ha consentito la costruzione, e non ha nè risarcito la figlia del valore acquisito nè chiesto la rimozione entro 6 mesi..
Che significa quindi incorporazione?
1) Che la porzione diventa automaticamente di proprietà della figlia? Presumerei di si, ma ciò contrasta con l'accatastamento successivo cioè
2) (il padre come proprietario di una porzione)

Con la creazione della particella Z è stata annessa tutta la particella y o solo la porzione di Y occupata dall'ampliamento di X ?

Ora la DS deve contenere solo ciò che era di proprietà del de-cuius: quindi non certamente la casa insistente nella porzione X.

Se Y è stata frazionata in Y1 e Y2 per creare la particella Z= X+Y1, è residuata una porzione Y2 da inserire in successione.

SE Y è stata conferita tutta in Z sospetto si sia creato un errore di accatastamento.



In mancanza di rivendicazioni ed indennizzi da entrambe le parti (non è citata alcuna azione del proprietario del fondo, ma nemmeno di chi ha costruito su fondo altrui) potrebbe essersi creata una comunione dove ad ognuno spetterebbe una quota pari al valore delle cose spettanti a ciascuno. (art 939 c.1)

A questo punto non sapendo dirimere la variabili su esposte, seguirei la via maestra , che sarebbe quella che si sarebbe dovuta seguire fin dall'inizio. (E che in parte intravedo nella precisazione della visura catastale)

Tralasciando di chi fossero i materiali utilizzati per la costruzione della suddetta stanza, non ci pioverebbe che la situazione finale sarebbe che l'intero edificio sarebbe diviso in due parti distinte i cui proprietari mantengono la quota di loro pertinenza:
Maria risulta quindi proprietaria della porzione A del fabbricato, e il Padre proprietario della porzione B: negli allegati catastali (planimetria) dovrebbe essere indicata la porzione A e la porzione B (la stanza); più difficile assegnare la proporzione di spettanza dei due per quanto riguarda la rendita catastale complessiva (salvo utilizzare come parametro i mq)

Queste situazioni, che in passato venivano appunto descritte con unico identificativo comprendente parte A e B; oggi verrebbero descritte con doppio accatastamento in cui ciascuna porzione riporta la dizione di "u.i.u unita di fatto con": ogni parte avrebbe un suo identificativo, con propria rendita; il tutto avrebbe come coordinate la somma dei due indicativi catastali, una rendita totale ed una categoria attribuita all'insieme, categoria ereditata dalle singole parti.

Quale che sia lo strumento che ha definito catastalmente la situazione, io dichiarerei in DS la sola porzione B (è scelta conservativa) ; è ciò che ho appunto fatto avendo dovuto trattare ben tre situazioni analoghe. Sicuramente la Agenzia delle Entrate non dovrebbe obiettare visto che al massimo nemmeno B era di proprietà del padre, ed i valori in gioco non sarebbero di danno al dichiarante.
Se poi Maria è unica erede, questa porzione si consoliderebbe pure con la propria titolarità, e suggerirei di fare una pratica effettiva di fusione delle particelle originarie. (ammesso non sia stata fatta)

Qualche difficoltà sorge con la voltura: e pur non essendo un tecnico me la sono cavata utilizzando per queste posizioni la voltura che io chiamo differenziale.
(Ci sono infatti due modalità: una descrive la totalità dell'immobile e la totalità degli eredi, ma qui confliggerebbe con la parte A non di proprietà del de-cuius. L'altra, che ho utilizzato, cita solo la quota del de-cuius e porta a volturare solo la intestazione diciamo del padre, senza intaccare la titolarità di Maria)
Prima di ogni cosa voglio ringraziarti... Per il tempo, l'attenzione, la precisione e la disponibilità che mi hai dedicato... Davvero grazie di cuore 🙏
Poi, la particella y, hai ragione mi sono dimenticata di specificarlo, corrisponde esattamente alla porzione di terreno sulla quale insiste tutta la stanza e che è stata asservita al fabbricato, questo ho tralasciato di dirlo. Quindi il terreno y è stato asservito alla casa x ( con trascrizione nei registri immobiliari) e dall'unione è scaturita z ( tutta la casa condonata). Quindi, se ho seguito correttamente la tua spiegazione, dovrebbe plausibilmente trattarsi di un errore quel:" proprietario in parte-ditta risuktante al n. C. T" giusto ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
dovrebbe plausibilmente trattarsi di un errore quel:" proprietario in parte-ditta risuktante al n. C. T" giusto ?
Temo invece il contrario: che sia un errore ritenere che Maria sia diventata proprietaria del tutto.
Il condono ha sanato la irregolarità amministrativa (costruzione senza permesso), ma non entra nel merito delle proprietà.
Per quanto ne so, una costruzione rimane di proprietà del titolare del terreno su cui insiste.
Cosa ti fa pensare che Maria sia automaticamente diventata proprietaria di quella stanza?
La fusione della particella X con Y poteva essere fatta solo se le titolarità erano le stesse, cosa non vera: quello è l’errore d’origine.
Ti consiglio di consultare un bravo notaio per valutare se il tempo, la accondiscendenza delle parti ecc, abbiano giustificato il pieno passaggio di proprietà. (Usucapione ? Incorporazione?)
Ma non so quale via sia meno onerosa.
Maria è figlia unica? Ci sono altri eredi?
 

Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Temo invece il contrario: che sia un errore ritenere che Maria sia diventata proprietaria del tutto.
Il condono ha sanato la irregolarità amministrativa (costruzione senza permesso), ma non entra nel merito delle proprietà.
Per quanto ne so, una costruzione rimane di proprietà del titolare del terreno su cui insiste.
Cosa ti fa pensare che Maria sia automaticamente diventata proprietaria di quella stanza?
La fusione della particella X con Y poteva essere fatta solo se le titolarità erano le stesse, cosa non vera: quello è l’errore d’origine.
Ti consiglio di consultare un bravo notaio per valutare se il tempo, la accondiscendenza delle parti ecc, abbiano giustificato il pieno passaggio di proprietà. (Usucapione ? Incorporazione?)
Ma non so quale via sia meno onerosa.
Maria è figlia unica? Ci sono altri eredi?
Sì è figlia unica e unica erede
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sì è figlia unica e unica erede
Allora non mi farei pippe mentali: un conto era se questa stanza poteva cadere o no in comunione ereditaria, ed allora qualcuno poteva avere interesse a dirimere la questione.
Nel tuo caso, c’è solo un problema formale e qualche spicciolo di differenza.
Come scritto sopra sarei più realista del Re: dichiarerei la stanza nella DS; non credo andrai in malora per le ipocatastali che dovranno essere versate. Se poi la casa è abitazione principale di Maria, queste diventano forfettarie: la casa infatti si considererebbe comunque fiscalmente unita.
Il risultato finale conseguente alle volture per successione, riporterebbe la regolarità catastale e la fusione reale di tutta la particella, senza dover fare probabili azioni col notaio.
In ogni caso senti cosa suggerisce un notaio
 

griz

Membro Storico
Professionista
io dichiarerei un valore della quota di comproprietà da riportare in denuncia e procederei normalmente, la voltura sarà una semplice eliminazione del titolo parziale. Si potrebbe anche lasciare tutto come sta e porsi il problema in caso di vendita
 

Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Allora non mi farei pippe mentali: un conto era se questa stanza poteva cadere o no in comunione ereditaria, ed allora qualcuno poteva avere interesse a dirimere la questione.
Nel tuo caso, c’è solo un problema formale e qualche spicciolo di differenza.
Come scritto sopra sarei più realista del Re: dichiarerei la stanza nella DS; non credo andrai in malora per le ipocatastali che dovranno essere versate. Se poi la casa è abitazione principale di Maria, queste diventano forfettarie: la casa infatti si considererebbe comunque fiscalmente unita.
Il risultato finale conseguente alle volture per successione, riporterebbe la regolarità catastale e la fusione reale di tutta la particella, senza dover fare probabili azioni col notaio.
In ogni caso senti cosa suggerisce un notaio
Sì, più che altro il problema è che non so quali identificativi far scrivere in successione, l'avvocato del notaio al quale mi sono rivolta ha chiesto a me quali sono, oggi infatti prenderò un appuntamento per parlare direttamente con il notaio...
 

Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
io dichiarerei un valore della quota di comproprietà da riportare in denuncia e procederei normalmente, la voltura sarà una semplice eliminazione del titolo parziale. Si potrebbe anche lasciare tutto come sta e porsi il problema in caso di vendita
Esatto infatti è una casa che sta per essere messa in vendita...
 

griz

Membro Storico
Professionista
Sì, più che altro il problema è che non so quali identificativi far scrivere in successione, l'avvocato del notaio al quale mi sono rivolta ha chiesto a me quali sono, oggi infatti prenderò un appuntamento per parlare direttamente con il notaio...
l'identificativo è quello dell'immobile intero che succede, per una quota X
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi il terreno y è stato asservito alla casa x ( con trascrizione nei registri immobiliari)
Trascrizione a che titolo ?
C'è stata una cessione di Y alla proprietaria di X ?
Quindi, se ho seguito correttamente la tua spiegazione, dovrebbe plausibilmente trattarsi di un errore quel:" proprietario in parte-ditta risuktante al n. C. T" giusto ?
Potrebbe essere, se la cessione di y è stata trascritta.
 

griz

Membro Storico
Professionista
Quindi, se ho seguito correttamente la tua spiegazione, dovrebbe plausibilmente trattarsi di un errore quel:" proprietario in parte-ditta risuktante al n. C. T" giusto ?
mi accorgo ora che stai parlando di un'intestazione al CT, con la casa censita ai fabbricati l'intestazione ai terreni è superata, al catasto dei fabbricati come risulta?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
al catasto dei fabbricati come risulta?
Io credo risulti quanto riportato dalla postante: cioè la annotazione che parte del fabbricato ha quella nota ....

Come dicevo sopra, se non c'è qualche regola per cui in caso di accondiscendenza la proprietà passa a chi ha costruito, ma non credo, dovrebbe valere che ciò che si costruisce su un terreno di proprietà Y ricade sullo stessT.

Quindi quella casa, con unico identificativo catastale, probabilmente dovrebbe riportare in planimetria l'evidenza delle due porzioni x e y (o A e B), idem nel campo dei proprietari.

Per me quel che conta (conterebbe) è se esiste un atto trascritto di cessione a vario titolo di Y o del diritto superficiario su Y
 

Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
mi accorgo ora che stai parlando di un'intestazione al CT, con la casa censita ai fabbricati l'intestazione ai terreni è superata, al catasto dei fabbricati come risulta?
Al catasto fabbricati risulta come proprietà intestato a Maria, ma c'è anche un rigo in cui è scritto : " nome del padre di Maria: proprietario in parte- ditta risultante al n. C. T."
 

Vivì

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Io credo risulti quanto riportato dalla postante: cioè la annotazione che parte del fabbricato ha quella nota ....

Come dicevo sopra, se non c'è qualche regola per cui in caso di accondiscendenza la proprietà passa a chi ha costruito, ma non credo, dovrebbe valere che ciò che si costruisce su un terreno di proprietà Y ricade sullo stessT.

Quindi quella casa, con unico identificativo catastale, probabilmente dovrebbe riportare in planimetria l'evidenza delle due porzioni x e y (o A e B), idem nel campo dei proprietari.

Per me quel che conta (conterebbe) è se esiste un atto trascritto di cessione a vario titolo di Y o del diritto superficiario su Y
No infatti, non c'è stato alcun atto di passaggio di proprietà, che dovrebbe essere fatto adesso con la successione, plausibilmente solo per la vecchia particella di terreno annesso a suo tempo al fabbricato, solo che oggi la paeticella y non esiste più, in quanto confluita nella z...
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ripeto, non sono un tecnico, ma ho qualche esempio e precedente.
Secondo me dal momento che la particella Y è stata edificata, come ha suggerito Griz, è passata al catasto fabbricati. Quindi l’atto di passaggio proprietà secondo me riguarda la stanza.
@griz secondo te non ci si trova nella condizione di un fabbricato realizzato su due particelle di proprietà diversa? È il caso che catastalmente è stato risolto con la nota prof 15232 della AdT 21-02-02
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Anche quel particolare andrebbe chiarito. Che a catasto si trovi di tutto e di più è vero: ma mi chiedo anch’io cosa si sia “trascritto” se non esiste un rogito da trascrivere. Nemmeno le successioni mi pare si trascrivano: forse solo la accettazione
 

griz

Membro Storico
Professionista
E' un caso particolare che andrebbe studiato visionando i documenti, a quanto pare qualcuno lo sta già facendo
 

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Buongiorno. Mio figlio è stato sfrattato. Il proprietario dice che non pagava da diversi mesi. Ma è stato dimostrato tramite bonifici davanti al giudice che non era vero! Lui per ripicca ci ha abbassato la potenza del contatore. È da tre mesi che mio figlio non paga più l'affitto. Purtroppo per mancanza di lavoro per la pandemia. La corrente mio figlio l'ha sempre pagata in nero. Ho bisogno di un consiglio!
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