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  1. novizio

    novizio Membro Ordinario

    Buongiorno a tutti,
    ho affittato per un periodo di 18 mesi (contratto transitorio) a canone concordato e con opzione do cedolare secca un piccolo appartamento. Il contratto scade il 31 Luglio, ed essendo caduti i motivi di transitorietà, ed avendo l'inquilino richiesto di rimanere, mi sono informato all'agenzia delle entrate (tramite e.mail) su quale fosse la via migliore.
    Mi hanno risposto di fare una proroga del contratto tramite il modulo web RLI. La proroga può essere di 18 mesi, riportando il contratto ad un normale contratto di 3 + 2 tipico per i canoni concordati.
    Leggendo le istruzioni di compilazione del modulo RLI mo sono venute alcune domanda che spero possano trovare risposte nel forum:

    1) al termine del contratto che a quanto ne so si estingue automaticamente, essendo in cedolare secca, occorre pagare una tassa di registro di 67 €? pe4chè l'ultima volta a gennaio 2013 non l'ho fatto e sono andato a fare la cessazione all'Agenzia delle Entrate dove nessuno mi ha detto niente.
    2) essendo una proroga di un contratto che quindi non va a cassare, devo pagare qualche imposta di registro?
    3) nel modulo RLI devo riconfermare la opzione della cedolare secca, o essendo in continuità col precedente contratto, si da per scontato?
    4) L'inquilino mi ha chiesto un piccolo ribasso nell'affitto che ho accettato dato il minor carico fiscale sulla cedolare secca. Nel modulo web RLI posso specificare il nuovo canone di affitto? sembrerebbe di si ma poi non c'è la possibilità di immettere il nuovo canone.

    Grazie in anticipo
    Cordiali saluti
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Occorre stipulare un nuovo contratto. Se in quel contratto si dà atto che esiste una nuova esigenza transitoria, comprovabile, sarà possibile stipularlo con una durata prevista per le locazioni transitorie.
     
  3. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Un contratto transitorio non può essere prorogato. In questo caso muore alla scadenza dei 18 mesi.
     
  4. novizio

    novizio Membro Ordinario

    Vi ringrazio per la enorme pulce nell'orecchio che mi avete messo.....potete darmi dei riferimenti su quanto avete detto? L'agenzia delle entrate, come già detto precedentemente, mi ha scritto che poteva prorogarsi per altri 18 mesi, fino al raggiungimento dei 3 anni, essendo questo quanto deciderebbe un giudice in caso di controversia. Vi allego quanto scritto dall'Agenzia delle entrate in risposta ai miei quesiti (non riesco ad allegare il file, mi da errore):

    Gentile Contribuente,
    in merito alla questione che ci sottopone, il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7.4.2011, al punto 1.3.2, stabilisce che “In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello di cui al punto 8.2.” Il successivo punto 8.2 identifica tale modello nel Mod. 69, il quale nel frattempo, è stato sostituito dal Mod. RLI, il quale può essere presentato anche telematicamente.
    Per la proroga dell’opzione per la cedolare secca non è necessario inviare una nuova raccomandata A.R. al conduttore.
    Quanto alla durata, effettivamente la Legge 431/1998 considera un periodo di tre anni + un rinnovo di altri due come durata minima di un contratto di locazione. Ciò vuol dire che, in caso di controversie, il giudice applicherà automaticamente tale durata; fino a rettifica, essa andrà pertanto considerata come indicato in atto, e la proroga avverrà, nel suo caso, per altri 18 mesi. Qualora Lei voglia attribuire una durata differente, dovrà stipulare (e registrare) un nuovo contratto.
    Cordiali saluti.

    Cordiali saluti.

    La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario (ex art. 11 L. 212/2000), bensì a titolo di assistenza al contribuente, ed è priva, pertanto, di effetti vincolanti per l’Amministrazione.

    Il Responsabile del Mini Call Center di Pisa
    Giovanni Staro

    Il Direttore dell’Ufficio (*)
    Loretta Porfiri

    (*) Firma su delega del Direttore Provinciale, Patrizia Muscarà
     
  5. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Nel quesito fu detto che il contratto di locazione era transitorio?
     
  6. novizio

    novizio Membro Ordinario

    Non in maniera esplicita, ma considero che fosse evidente dal testo che qui riporto:

    Buongiorno,
    A gennaio 2013 ho affittato una appartamento a canone concordato con cedolare secca, con un contratto di 18 mesi (scadenza fine luglio 2014), in quanto avevo l’esigenza di far studiare mia figlia a Pisa, oppure di venderlo, nel caso mia figlia non avesse studiato a Pisa. L’esigenza è venuta meno, e l’inquilino (seppure in arretrato con i pagamenti) mi ha chiesto di poter rimanere.
    etc etc
     
  7. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Invece doveva essere detto. La risposta dell'ADE, d'altra parte, doveva dire che il contratto transitorio (che è uno dei contratti a canone concordato) non è prorogabile (a differenza del contratto concordato n+2).
     
  8. novizio

    novizio Membro Ordinario

    Forse sono troppo ingenuo e non ho dimestichezza con la materia, ma un contratto di 18 mesi, per sua natura, può essere solo transitorio....o mi sbaglio?
     
  9. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    E' vero, non avevo letto 18 mesi. Ha sbagliato l'ADE.
     
  10. novizio

    novizio Membro Ordinario

    OK, mi sembra di aver capito...aspetto la scadenza del contratto e ad agosto ne faccio un altro, sempre di natura transitoria, adducendo come motivo o un possibile trasferimento della figlia o la vendita dell'appartamento.
    Alla fine del contratto non devo fare nulla, nessuna comunicazione e nessun cambiamento. Scriverò una lettera all'inquilino dicendo che le ragioni della transitorietà si sono spostate in avanti di 18 mesi, riscrivendole poi nel contratto.
    E' una cosa legale o comunque un contratto di natura transitoria NON può essere replicato, quualora permangano le ragioni?
     
  11. novizio

    novizio Membro Ordinario

    Credo di aver trovato la quadra, che poi sta scritta nel contratto. Dal punto di vista legale, e nel contratto c'è scritto, se non mando la lettera all'inquilino ribadendo l'esigenza transitoria, il contratto viene ricondotto ad un normale contratto 4+4.
    Dal punto di vista fiscale, per il prolungamento del periodo di 2 anni e mezzo, credo basti una proroga.
     
  12. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Il motivo potrebbe essere verificato dall'ADE.[DOUBLEPOST=1403087390,1403087108][/DOUBLEPOST]
    E' bene che venga fatto un nuovo contratto, ad esempio un 4+4. Oltretutto:
    - il canone può essere più alto, non è più calmierato
    - l'Istat può essere posta al 100%
    - le spese condominiali a carico dell'inquilino possono essere maggiori.
    Il maggior costo, dovuto al fatto che si fa un contratto nuovo, viene presto recuperato.
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    All'AdE non interessa nulla.
     
  14. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Chi esercita allora il controllo?
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il conduttore, che ha interesse a che il contratto, che contenga le asserite esigenze di transitorietà da parte del locatore, sia ricondotto alla maggior durata prevista per le locazioni di carattere non transitorio.
     
  16. novizio

    novizio Membro Ordinario

    Spero che non mi prendiate per un idiota, ma con l'inquilino avrei addirittura concordato una riduzione del canone, sempre a canone concordato.
    a questo punto, dovendo fare un nuovo contratto, potrei fare un altro contratto di 18 mesi, adducendo la motivazione della vendita, direttamente riconducibile ad un 3 + 2 ( essendo a canone concordato) nel caso le condizioni di transitorietà venissero meno.
    Può stare in piedi dal punto di vista legale?
     
  17. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    La scusa è quella, ma qual'è il motivo di questa scelta?
     
  18. novizio

    novizio Membro Ordinario

    In realtà non è una scusa...io e mio fratello vogliamo disfarci di questo piccolo appartamento, ma vorremmo aspettare che il mercato si rialzi un po'. Magari appunto un anno e mezzo.....
     

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