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Pasifae87

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Proprietario Casa
Ho stipulato cinque anni fa un contratto di locazione concordato 3+2. Sia io che l'inquilino intendiamo proseguire il rapporto. Nessuno ha avanzato proposte all'altro. Nessuna comunicazione è intercorsa tra di noi, solo che nel frattempo sono stati modificati in diminuzione i minimi e i massimi delle fasce di oscillazione di affitto agevolato a seguito di un nuovo accordo locale. Che cosa devo fare? Posso fare continuare il contratto in corso, registrando una proroga, oppure devo fare un nuovo contratto con canone più basso? Che cosa rischio se faccio proseguire il vecchio contratto?
 

moralista

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Professionista
prosegui con quello che avete stipulato, solo dopo richiesta dal locatario potrai variare il contratto
 

Clematide

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Proprietario Casa
Ho stipulato cinque anni fa un contratto di locazione concordato 3+2. Sia io che l'inquilino intendiamo proseguire il rapporto. Nessuno ha avanzato proposte all'altro. Nessuna comunicazione è intercorsa tra di noi, solo che nel frattempo sono stati modificati in diminuzione i minimi e i massimi delle fasce di oscillazione di affitto agevolato a seguito di un nuovo accordo locale. Che cosa devo fare? Posso fare continuare il contratto in corso, registrando una proroga, oppure devo fare un nuovo contratto con canone più basso?

L’art.2, co.5 della 431 ci avverte che, in mancanza della comunicazione dall’una all’altra parte di una proposta di rinnovo del contratto, scatta il rinnovo tacito anche manifestato attraverso un comportamento concludente, e l’art.1597 cod. civ. (Rinnovazione tacita del contratto), al co.1 identifica tale comportamento concludente nella continuazione del godimento della cosa da parte del conduttore ovvero nel comportamento inerte delle parti in presenza di un contratto sulla cui cessazione non si è pronunciato, mediante disdetta, né il conduttore né il locatore, rinnovo alle medesime condizioni (per tali dovendosi intendere il canone e le altre condizioni convenute nel contratto concluso che, nella determinazione delle parti, aveva la durata minima triennale), per effetto dell’inadempimento di un onere, non essendo intervenuta alcuna manifestazione di volontà, positiva o negativa, delle parti.

In questo caso il vecchio contratto a termine rivive alle identiche condizioni di partenza: il “rinnovo tacito” altro non è che una “proroga”, cioè una prosecuzione senza soluzione di continuità dell’originario rapporto, come peraltro una continuazione del rapporto oltre il termine stabilito (dalla legge o dalle parti) si configura anche il rinnovo esplicito a nuove condizioni (anche economiche) qualora una delle parti abbia avanzato all’altra parte una proposta di rinnovo del contratto, da gestire operativamente con la registrazione in Agenzia di una semplice modifica contrattuale, non versando in ipotesi di novazione che darebbe vita ad un rapporto diverso da quello cessato.

A conferma dell’unicità del rapporto che non si scioglie, ma sopravvive alla scadenza originaria, la legislazione speciale (art.28 della 392 e art.2, co.1 e 5 della 431) ha mantenuto la formula codicistica della rinnovazione tacita, artt.1596 (Fine della locazione per lo spirare del termine) e 1597 (Rinnovazione tacita del contratto) = “il contratto si rinnova tacitamente” = 6+6; “il contratto è rinnovato tacitamente” = 3+2, ma non a caso ha rinunciato a seguire il 1597 e a menzionare “una nuova locazione” contrapposta alla “precedente” determinata dal co.2 del 1597 (“La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente”).

Resta solo da stabilire se dal tacito rinnovo sorga un nuovo rapporto contrattuale nella sua originaria struttura formata dai due periodi (di tre più due anni) ovvero scaturisca il secondo periodo (di due anni) ovvero il solo primo periodo (di tre anni), con intuibili differenze tra i tre casi alla scadenza del periodo, se questa dovesse essere considerata la prima frazione temporale del contratto rinnovato: quest’ultima sembra essere la soluzione più convincente e condivisa dalla dottrina (ciò che la legge prevede come rinnovabile è solo il contratto di durata triennale, non la proroga prevista solo dopo il primo triennio ed in via eccezionale).


Che cosa rischio se faccio proseguire il vecchio contratto?

Qual è il pericolo di prorogare, invece di stipulare un nuovo contratto alla fine del “fatidico” quinquennio? Il pericolo è che l’ente comunale neghi l’accesso alle agevolazioni fiscali. Ciò può determinare spiacevoli conseguenze in ottica tributaria, se è vero che alcune amministrazioni comunali, per fare cassa, sono sul piede di guerra negando ai contribuenti l’applicazione dell’aliquota agevolata IMU e TASI sulle locazioni concordate non stipulate sulla base dei nuovi accordi locali, contestando un’“ingiustificata posizione di rilevante vantaggio fiscale a favore di determinati contribuenti che, pur potendo, non si adeguano ai nuovi accordi territoriali, concludendo contratti attraverso il rinnovo che non sono più conformi a quelli c.d. concordati, finendo con lo sterilizzare la stessa funzione dell’accordo territoriale in rassegna”: in altre parole, il Comune – in presenza di un contratto rinnovato - contesta un 4+4, in luogo di un 3+2.

Si veda, al riguardo, la RISOLUZIONE RELATIVA AI CONTRATTI CONCORDATI del Servizio Entrate e Patrimonio del Comune di Sassuolo (Comune CIPE) in merito all’applicazione temporale dell’accordo territoriale relativo ai contratti di locazione in regime concordato al fine dell’accesso alle agevolazioni fiscali previste in materia di IMU e TASI.

Affitti a canone concordato 2017

Non appare condivisibile l’opinione dell’estensore della risoluzione in oggetto quando dice che il rinnovo contrattuale richieda un nuovo contratto che si innesti sul nuovo accordo locale del 25 ottobre 2016 (per inciso nel frattempo a Sassuolo è stato siglato da pochi giorni un nuovo accordo sulla base della nuova convenzione nazionale 2017), lo stesso dicasi quando attribuisce al silenzio delle parti il valore di un incontro delle volontà generatore di un nuovo contratto: non è necessario stipulare un nuovo contratto, posto che il contratto originario si rinnova alle stesse condizioni iniziali, come è da escludere che il conduttore possa esigere una riduzione del canone sulla base della sopravvenuta modifica dell’accordo tra le organizzazioni di categoria.

I due tipi di rinnovo sono produttivi del medesimo effetto negoziale: una ulteriore efficacia sul piano temporale del contratto già stipulato, quello espresso a nuove condizioni, quello tacito alle stesse condizioni.

In senso conforme, a fronte di tentennamenti in dottrina e oscillazioni giurisprudenziali, è intervenuta quattro anni fa la Suprema Corte a Sezioni unite, la quale, pur affrontando un tema diverso (“rinnovo tacito” alla prima scadenza di un contratto ad uso diverso dall’abitativo), ha chiarito che:

(…) In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392) costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale.

(…) Un tale assetto normativo conduce a considerare la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza quale fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'art. 1597 c.c., il quale fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente art. 1596 c.c.

Il che comporta che la rinnovazione - nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell'art. 29, secondo comma, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore - si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta.

Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, L. 9 dicembre 1998, n. 431 - non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto.

Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta".

Al contempo, il funzionario del Comune di Sassuolo non appare persuasivo, quando pensa che una (impropria) prosecuzione dell’originario rapporto determinerebbe la caducazione dei bonus fiscali: il contratto – si ritiene - non si trasformerebbe in un contratto ordinario quadriennale (soggetto ad aliquota ordinaria), ma continuerebbe a qualificarsi come contratto agevolato con i conseguenti benefici fiscali, sia pure prorogato alla fine del quinquennio.

La proroga muta solo alcuni elementi del rapporto di locazione, in primis i termini (durata, prescrizione e così via), ma il contratto rimane del tutto conforme al corrispondente contratto-tipo, in corso di 6° anno non si atteggia - in termini di derogabilità - al contratto ordinario. La semplice prosecuzione dell’originario rapporto in luogo di un nuovo contratto non compromette, in sostanza, la possibilità di qualificare il contratto come concordato nè modifica significativamente l’assetto degli interessi da questo definiti: le condizioni contrattuali di quel contratto-tipo, depositato nel Comune di Sassuolo, rimangono immutate.

Parafrasando la firma di Excalibur: la capra è pericolosa davanti, l’asino dietro, il Comune di Sassuolo da tutte e due le parti.
 
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L’art.2, co.5 della 431 ci avverte che, in mancanza della comunicazione dall’una all’altra parte di una proposta di rinnovo del contratto, scatta il rinnovo tacito anche manifestato attraverso un comportamento concludente, e l’art.1597 cod. civ. (Rinnovazione tacita del contratto), al co.1 identifica tale comportamento concludente nella continuazione del godimento della cosa da parte del conduttore ovvero nel comportamento inerte delle parti in presenza di un contratto sulla cui cessazione non si è pronunciato, mediante disdetta, né il conduttore né il locatore, rinnovo alle medesime condizioni (per tali dovendosi intendere il canone e le altre condizioni convenute nel contratto concluso che, nella determinazione delle parti, aveva la durata minima triennale), per effetto dell’inadempimento di un onere, non essendo intervenuta alcuna manifestazione di volontà, positiva o negativa, delle parti.

In questo caso il vecchio contratto a termine rivive alle identiche condizioni di partenza: il “rinnovo tacito” altro non è che una “proroga”, cioè una prosecuzione senza soluzione di continuità dell’originario rapporto, come peraltro una continuazione del rapporto oltre il termine stabilito (dalla legge o dalle parti) si configura anche il rinnovo esplicito a nuove condizioni (anche economiche) qualora una delle parti abbia avanzato all’altra parte una proposta di rinnovo del contratto, da gestire operativamente con la registrazione in Agenzia di una semplice modifica contrattuale, non versando in ipotesi di novazione che darebbe vita ad un rapporto diverso da quello cessato.

A conferma dell’unicità del rapporto che non si scioglie, ma sopravvive alla scadenza originaria, la legislazione speciale (art.28 della 392 e art.2, co.1 e 5 della 431) ha mantenuto la formula codicistica della rinnovazione tacita, artt.1596 (Fine della locazione per lo spirare del termine) e 1597 (Rinnovazione tacita del contratto) = “il contratto si rinnova tacitamente” = 6+6; “il contratto è rinnovato tacitamente” = 3+2, ma non a caso ha rinunciato a seguire il 1597 e a menzionare “una nuova locazione” contrapposta alla “precedente” determinata dal co.2 del 1597 (“La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente”).

Resta solo da stabilire se dal tacito rinnovo sorga un nuovo rapporto contrattuale nella sua originaria struttura formata dai due periodi (di tre più due anni) ovvero scaturisca il secondo periodo (di due anni) ovvero il solo primo periodo (di tre anni), con intuibili differenze tra i tre casi alla scadenza del periodo, se questa dovesse essere considerata la prima frazione temporale del contratto rinnovato: quest’ultima sembra essere la soluzione più convincente e condivisa dalla dottrina (ciò che la legge prevede come rinnovabile è solo il contratto di durata triennale, non la proroga prevista solo dopo il primo triennio ed in via eccezionale).





Qual è il pericolo di prorogare, invece di stipulare un nuovo contratto alla fine del “fatidico” quinquennio? Il pericolo è che l’ente comunale neghi l’accesso alle agevolazioni fiscali. Ciò può determinare spiacevoli conseguenze in ottica tributaria, se è vero che alcune amministrazioni comunali, per fare cassa, sono sul piede di guerra negando ai contribuenti l’applicazione dell’aliquota agevolata IMU e TASI sulle locazioni concordate non stipulate sulla base dei nuovi accordi locali, contestando un’“ingiustificata posizione di rilevante vantaggio fiscale a favore di determinati contribuenti che, pur potendo, non si adeguano ai nuovi accordi territoriali, concludendo contratti attraverso il rinnovo che non sono più conformi a quelli c.d. concordati, finendo con lo sterilizzare la stessa funzione dell’accordo territoriale in rassegna”: in altre parole, il Comune – in presenza di un contratto rinnovato - contesta un 4+4, in luogo di un 3+2.

Si veda, al riguardo, la RISOLUZIONE RELATIVA AI CONTRATTI CONCORDATI del Servizio Entrate e Patrimonio del Comune di Sassuolo (Comune CIPE) in merito all’applicazione temporale dell’accordo territoriale relativo ai contratti di locazione in regime concordato al fine dell’accesso alle agevolazioni fiscali previste in materia di IMU e TASI.

Affitti a canone concordato 2017

Non appare condivisibile l’opinione dell’estensore della risoluzione in oggetto quando dice che il rinnovo contrattuale richieda un nuovo contratto che si innesti sul nuovo accordo locale del 25 ottobre 2016 (per inciso nel frattempo a Sassuolo è stato siglato da pochi giorni un nuovo accordo sulla base della nuova convenzione nazionale 2017), lo stesso dicasi quando attribuisce al silenzio delle parti il valore di un incontro delle volontà generatore di un nuovo contratto: non è necessario stipulare un nuovo contratto, posto che il contratto originario si rinnova alle stesse condizioni iniziali, come è da escludere che il conduttore possa esigere una riduzione del canone sulla base della sopravvenuta modifica dell’accordo tra le organizzazioni di categoria.

I due tipi di rinnovo sono produttivi del medesimo effetto negoziale: una ulteriore efficacia sul piano temporale del contratto già stipulato, quello espresso a nuove condizioni, quello tacito alle stesse condizioni.

In senso conforme, a fronte di tentennamenti in dottrina e oscillazioni giurisprudenziali, è intervenuta quattro anni fa la Suprema Corte a Sezioni unite, la quale, pur affrontando un tema diverso (“rinnovo tacito” alla prima scadenza di un contratto ad uso diverso dall’abitativo), ha chiarito che:

(…) In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, disciplinata dalla legge sull'equo canone, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392) costituisce un effetto automatico che scaturisce direttamente dalla legge, e non da una manifestazione di volontà negoziale.

(…) Un tale assetto normativo conduce a considerare la rinnovazione tacita del contratto, alla prima scadenza quale fattispecie speciale ed autonoma rispetto alla rinnovazione tacita del contratto di cui all'art. 1597 c.c., il quale fa riferimento alla fine della locazione per lo spirare del termine di cui al precedente art. 1596 c.c.

Il che comporta che la rinnovazione - nel caso in cui il locatore non si trovi nelle condizioni di cui dell'art. 29, secondo comma, o, comunque, pur ricorrendo, non le comunichi al conduttore - si configura come mero effetto automatico in assenza di disdetta.

Quindi, il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, L. 9 dicembre 1998, n. 431 - non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto.

Esso deriva, non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta".

Al contempo, il funzionario del Comune di Sassuolo non appare persuasivo, quando pensa che una (impropria) prosecuzione dell’originario rapporto determinerebbe la caducazione dei bonus fiscali: il contratto – si ritiene - non si trasformerebbe in un contratto ordinario quadriennale (soggetto ad aliquota ordinaria), ma continuerebbe a qualificarsi come contratto agevolato con i conseguenti benefici fiscali, sia pure prorogato alla fine del quinquennio.

La proroga muta solo alcuni elementi del rapporto di locazione, in primis i termini (durata, prescrizione e così via), ma il contratto rimane del tutto conforme al corrispondente contratto-tipo, in corso di 6° anno non si atteggia - in termini di derogabilità - al contratto ordinario. La semplice prosecuzione dell’originario rapporto in luogo di un nuovo contratto non compromette, in sostanza, la possibilità di qualificare il contratto come concordato nè modifica significativamente l’assetto degli interessi da questo definiti: le condizioni contrattuali di quel contratto-tipo, depositato nel Comune di Sassuolo, rimangono immutate.

Parafrasando la firma di Excalibur: la capra è pericolosa davanti, l’asino dietro, il Comune di Sassuolo da tutte e due le parti.
Grazie per il chiaro, professionale contributo. Speriamo che il Comune di Bologna non si comporti come il Comune di Sassuolo. :riflessione:
 

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