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  1. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    sono proprietario di un appartamento che ho affittato il 1 novembre 2013 con contratto transitorio della durata di 12 mesi.
    Vi chiedo cortesemente due informazioni:
    1) alla scadenza (il 31/10/2014) questo contratto si è trasformato in un contratto a canone libero 4+4?
    2) se oggi volessi optare per la cedolare secca (non scelta nel 2013) ...cosa devo fare?

    Ringrazio anticipatamente chi può aiutarmi
    Saluti
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
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  3. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie Ollj per la celere risposta...
    cosa intende che io sarei ancora nei termini per confermare le condizioni di transitorietà ?
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Mi scusi!
    Avevo maldestramente inteso fosse 31/10/2015... Invece era 2014
     
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  5. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    avevo immaginato :)
    quindi questo contratto è da intedersi rinnovato (già dal 2014) per 4+4 anni giusto?
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Sì.
    Lei può scegliere la cedolare secca per le annualità a venire.
     
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  7. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Bene, grazie mille Ollj
     
  8. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    No, dal punto d vista civilistico il tuo contratto non si è rinnovato per un quadriennio, ma si è trasformato ex lege in un contratto 4+4 a canone concordato con l'ultimo canone di locazione corrisposto, con effetto ex tunc, cioè con decorrenza dal 1° novembre 2013. Sotto il profilo fiscale, le cose cambiano: se tu, come credo, non hai comunicato in Agenzia l'intervenuta trasformazione contrattuale, l'atto è già stato scaricato dalla banca dati Atti Registro, inquanto cessato alla naturale scadenza prevista contrattualmente il 31 ottobre 2014. In ogni caso, anche se la comunicazione fosse passata, l'atto andava fiscalmente risolto, in quanto cambiamento di durata e tipologia contrattuale determinano una novazione di rapporto. A questo punto, dovrai registrare un nuovo contratto con effetto retroattivo dal 1° novembre 2014, pagando le dovute sanzioni (entro un anno, il 15% dell'imposta dovuta) e interessi, e poi, entro il prossimo 30 novembre (termine entro il quale saresti tenuto a versare l'imposta di registro), eventualment optare per la flat tax.
     
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  9. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non conosco questo tipo di contratto: il contratto 4+4 a canone concordato!
     
  10. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    scusa Magnus, in effetti non ho dato comunicazione all'AdE della trasformazione del contratto ma ho provveduto regolarmente al pagamento dell'imposta di registro per il rinnovo annuale (come se fosse scaduto il primo anno di un contratto normale) cambia qualcosa in questo caso?

    Sei sicuro al 100% che il contratto transitorio andava chiuso e ne andava riaperto uno nuovo?
    Te lo chiedo perché sto cercando qua e là tra i vari siti ma non mi sembra così certa...

    http://www.dirittierisposte.it/Sche...ntratti_ad_uso_transitorio_id1148671_art.aspx web quest

    grazie comunque per le tue informazioni...
     
  11. diaria

    diaria Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    quindi per non incappare in more, cosa si deve fare se si decide di continuare con l'affitto e non più transitorio, ma 3+2 è possibile? grazie diaria
     
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  12. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Come sopra si accennava, se, a seguito di una condizione contrattuale che si è avverata prevista dai decreti sostitutivi del 1999 e 2002 (venuta meno delle esigenze transitorie o mancata conferma delle stesse da parte del locatore), il contratto si è trasformato radicalmente da transitorio a ordinario quadriennale, con effetto retroattivo, non si può certamente parlare, ribadisco, di una modificazione meramente accessoria dell'obbligazione contrattuale da sottoporre ad atto integrativo, ma tale rilevante mutazione impone, a mio personale avviso, la registrazione di un nuovo rapporto, salvo che l'ufficio competente ritenga che si possa comunque procedere, mantenendo in vita il precedente negozio e sia in grado di gestirlo.

    Tuttavia, quanto scrivi sopra (#11) non pare concretizzare la fattispecie contemplata dal regolamento locativo sopra riportato, ma è ravvisabile una fattispecie estranea a tale ambito. Se ho ben compreso, alla scadenza convenuta a contratto, non è stata data comunicazione in Agenzia dell'avvenuto avverarsi della condizione posta a contratto, ma il contratto è stato semplicemente prorogato di ulteriori 12 mesi, esattamente come accade in riferimento alla rinnovazione delle locazioni per esigenze abitative stabili e primarie.

    Nella specie, se il contratto, nato transitorio per una durata contenuta nel tempo, cioè con una ben determinata finalità, perdura ormai da due anni, significa che le esigenze transitorie, lasciando perdere in capo a chi, che dovevano finire in un determinato e preciso momento, non sussistono più (e, a questo punto, bisognerebbe capire perchè), ma anche se sussistessero ancora , nondimeno in contrasto con il carattere temporaneo e occasionale di questa tipologia negoziale), protraendosi oltre il termine di scadenza, essendo stato previsto contrattualmente una durata di 12 mesi (il contratto cessa alla scadenza senza bisogno di disdetta), non è ulteriormente rinnovabile e, in ogni caso, la somma del periodo iniziale (12 mesi) e della proroga (12 mesi) eccederebbe comunque il limite massimo imposto dalla legge.

    In altri termini, è proprio nel caso in cui il contratto, originariamente siglato per soddisfare la transitorietà dell'interesse abitativo di una delle parti, venga tacitamente rinnovato, in forza degli articoli 1596, primo comma e 1597 c.c., nel senso che l'inquilino, dopo la scadenza, rimane o viene lasciato nella detenzione della cosa locata e il locatore accetta il pagamento dei canoni successivi il rinnovo) che le condizioni previste nella regolamentazione (mancata conferma da parte del locatore delle proprie esigenze temporanee oppure l'oggettivo venir meno della transitorietà) determinano la riconduzione del rapporto alla ben più ampia durata quadriennale propria di una locazione stabile, proprio al fine di evitare la prosecuzione di un rapporto nato "geneticamente" provvisorio e temporaneo. Quanto appena esposto, in un'ottica civilistica, perchè, sotto il profilo fiscale, Rli telematico, non è così selettivo da scartare la fornitura della proroga di un transitorio ordinario L1, nè sono previste sanzioni tributarie se si rinnova un contratto non rinnovabile per legge.

    In conclusione, in considerazione di quanto sopra, il conduttore in questo momento sicuramente non è un occupante senza titolo, anche se con un contratto non ai sensi di legge.
     
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  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La prima asserzione mal si concilia con la seconda:
     
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  14. Magnus Ansegar

    Magnus Ansegar Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    "La prima asserzione mal si concilia con la seconda" perchè la norma giurisprudenziale mal si concilia con la norma fiscale. Nulla rileva che sia la Legge (e non la volontà del singolo) ad imporre il cambiamento di rotta. Giusto per esemplificare: chi detiene un contratto 3+2, può, in corso di rapporto, ridurre il canone, sostituire un soggetto giuridico, cambiare il regime fiscale, ma non può mutare il tipo negoziale, trasformandolo in un 4+4, mantenendo in vita la precedente convenzione locativa. Se vuole farlo, deve consensualmente chiudere il negozio in essere e riaprirne uno nuovo, che decorrerà fiscalmente dalla data di inizio del contratto. Parodiando Blaise Pascal: " La Legge ha le sue ragioni, che il Fisco (a volte) non conosce".
     
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  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Una "norma" non è "giurisprudenziale". Non abbiamo lo stare decisis.
     
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  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    A quale norma fiscale fa riferimento?
    Può indicare la norma che imporrebbe la nuova registrazione?
    Per caso analogo, Ade locale applica tal prassi: modello Rli, sezione II, annualità successive (senza bisogno di ulteriore registrazione dell'atto)
     
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  17. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    buongiorno e grazie a tutti per le risposte che mi avete dato fino ad ora...

    questa mattina sono stato in AdE per chiedere chiarimenti relativi al mio contratto di locazione transitorio, questo è quanto mi è stato detto:

    come diceva Magnus, il contratto registrato il giorno 1/11/2013, non si è trasformato in automatico alla scadenza in un contratto a canone libero 4+4 (come pensavo) ma si è rinnovato per una durata pari alla precedente. Il problema è che io, alla scadenza, ho pagato l'F23 per il rinnovo ma non ho dato comunicazione a AdE di questo rinnovo.

    Ora dovrò fare questa comunicazione per l'annualità che va dal 1/11/2014 al 31/10/2015 e farne poi un'altra per l'annualità successiva. Non mi hanno saputo dire se ci sono sanzioni o penali per la mancata comunicazione.

    Se voglio passare ad un contratto libero 4+4 mi hanno consigliato di chiudere il contratto transitorio in essere e registrarne uno nuovo.
    La mia intenzione comunque è quella di rinnovare anche per il prossimo anno e chiudere poi il rapporto con l'inquilino alla scadenza (31/10/16) anche perché ho problemi di pagamenti arretrati...

    grazie ancora a tutti per le Vostre utilissime informazioni
     
  18. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Assomiglia più ad una proroga, a mio avviso, quindi 'meritevole' di comunicazione all'ADE.
     
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  19. luca1474

    luca1474 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si, scusa, si trattava di una proroga del contratto...
     
  20. Ubertino da Casale

    Ubertino da Casale Nuovo Iscritto

    Impresa
    Anche a noi è capitato un caso simile. Trilocale arredato, di cui sono comproprietario con mio fratello, affittato con contratto transitorio. Esigenze transitorie di 10 mesi del conduttore-ingegnere legate ad un contratto a tempo determinato con una azienda automobilistica di Torino. :innocente: Il contratto si trasforma a tempo indeterminato. Felicitazioni. :fiore:Le esigenze transitorie svaniscono, ma non l'ingegnere che vuole rimanere. Ci ritroviamo con il cerino in mano. Andiamo in Agenzia. Senza tanti fronzoli, ci dicono subito che non sono prestigiatori e che dobbiamo fare cessare il contratto alla naturale scadenza. Chiuso il contratto transitorio, che ci dicono non è più rinnovabile (anche se lo fosse, il rinnovo con Rli presuppone la stessa tipologia contrattuale, per cui ci saremmo ritrovati un aleatorio contratto transitorio 10 mesi+10 mesi, e non un quadriennale al 10° mese), ci fanno aprire un nuovo contratto 4+4. Felicitazioni. :fiore:
     

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