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  1. Romoleto

    Romoleto Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    a forza di leggere penso di essermi incasinato le idee.
    Sono proprietario al 50% di un alloggio affittato con cedolare secca
    la cui data di proroga è al 31/12/2016. Per tale data quali sono gli
    adempimenti da svolgere?

    - Devo dare comunicazione all' AdE con modello RLI o presso ufficio AdE di registrazione del contratto?
    - Che data di proroga devo indicare?
    - Devo darne comunicazione all'inquilino?
    - Quali sono le spese da sostenere?
    - Posso comunque prorogare con cedolare secca anche se l'altro 50 % di proprietario non è di questa intenzione?

    Grazie.
     
  2. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La proroga si comunica con modello RLI indicando gli estremi del contratto e l'ufficio dove è stato registrato. Se cartaceo si consegna al medesimo ufficio. Se telematico basta trasmetterlo e conservare le ricevute.
    La proroga deve essere comunicata entro i 30gg dalla scadenza: a seconda della tipologia del contratto sarà prorogata di 4 o 3 anni. Dal 1/1/2017 al 31/12/2020 o 19
    All'inquilino occorre inviare preventivamente la raccomandata in cui si conferma la adozione della cedolare secca da parte di x e non di y, e l'impegno a non modificare il canone per nessuna ragione.
    Nessuna per te, salvo la raccomandata all'inquilino.
    Si: ma in questo caso occorre compilare correttamente il RLI, indicando per i rispettivi comproprietari, la scelta fatta. Inoltre è dovuta l'imposta di registro 2% da parte di chi non opta per la CS :
    I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell’immobile loro spettanti.
    L'inquilino dovrà corrispondergli il 50% dell'imposta versata.
     
  3. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma la proroga per i contratti a canone concordato non è di due anni?:pollice_verso:
     
  4. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vero, ma dipende.

    Il cosiddetto 3+2 dopo i primi tre anni si proroga per legge di altri 2.

    Tecnicamente allo scadere del biennio il contratto si "rinnova" (così dice Ollj): ed in poche parole si ri-proroga di 3 in tre . (ma qualcuno dice 3+2, 3+2, ... altri in minoranza dicono 2+2+2..)

    Nella mia risposta avevo supposto fosse terminato il periodo contrattuale di legge : 4 anni o 3+2; (nei normali 4+4 non ci sono distinguo: le proroghe vanno sempre di pari passo ogni quadriennio.)
     
  5. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Veramente ho chiesto all'ADE che mi ha detto che la proroga sono i due anni. Quindi dopo i primi 3 o quant'altro (da noi i primi anni possono arrivare anche oltre i sei) il contratto si proroga (non rinnova, il rinnovo è annuale) ogni due anni.
    Per esempio io ultimamente ho registrato un contratto 4+2.
    Ergo (come diceva Totò) L'ADE è in minoranza.:^^:
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'importante è intendersi sul criterio: i numeri .... variano appunto.

    Se hai registrato un contratto secondo gli accordi territoriali della durata di 4+2, riterrei che il tuo contratto ha una durata base di 4 anni: è soggetto a proroga obbligatoria di legge di 2 anni, fatte salve le eccezioni di legge. Successivamente si rinnova tacitamente alle medesime condizioni: quali? I più rispondono secondo la durata base, nel tuo caso 4 anni, e così di seguito ad oltranza.
    Non metto in dubbio la risposta: ma mi piacerebbe sapere come è stata formulata la domanda.

    E' fuor di dubbio che la prima proroga è stabilita per legge in due anni. Ma successivamente non è specificato nulla. I più ritengono quindi che le successive proroghe ripetano la durata base: qualcuno obietta che si riprenda il ciclo X+2, che non trova a mio parere giustificazione da come è scritta la L 431.

    In altra discussione ho infatti sostenuto che il testo legislativo è alquanto infelice e foriero di varie interpretazioni. Per qualcuno è chiarissimo ma non si esprime.
     
  7. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La domanda rivolta all'ADE, nella persona di un mio carissimo amico nonché addetto allo sportello per la registrazione dei contratti di locazione, è stata:
    Ho fatto un contratto a canone concordato della durata di 4+2.
    Dopo la scadenza dei primi 4 anni prorogo il contratto per i due anni previsti.
    Successivamente alla scadenza dei due anni ogni quanti anni dovrò prorogarlo?
    Risposta:
    ogni due anni.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bellissima: il mondo è bello perchè vario. Ma non sono sorpreso
    Per curiosità, prova a chiedere ad un altro ufficio, magari al call center.
    Per tua curiosità ti suggerisco questo link: vedi in particolare la risposta di Pennylove #2,
    Proroga contratto a canone concordato
     
  9. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Hai proprio ragione basty, più leggo e più le idee si confondono:confuso:
    Il problema sta tutto nelle parole "rinnovato alle stesse condizioni" e "proroga di diritto".
    Mi sembra di aver capito che la proroga di diritto opera quando alla scadenza naturale del contratto non vi è accordo sul rinnovo e quindi interviene la proroga biennale di diritto.
    E se alla prima scadenza naturale le parti sono d'accordo sul rinnovo?
    Che si fa? Per l'ADE il rinnovo è annuale non è alla fine del contratto.
    Mah!
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se si prende per analogia il testo di legge dei 4+4 direi che non è quella la spegazione.
    Propenderei da profano nel pensare che non si tratti di altro che una proroga obbligatoria alla prima scadenza, indipendentemente dall'esserci o no accordi.

    Però la tua interpretazione è più che razionale: perchè non prorogare con la medesima durata base? Non credo infatti sia illecito anzi. In fondo le durate stabilite sono le minime.

    Troppo avocati a scrivere (male) le leggi. Così si crea contenzioso e occupazione ...
     
  11. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Penso di no, la norma recita testualmente:
    "e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni."
    Quindi la proroga dovrebbe operare solo in caso di disaccordo per poter dare modo al conduttore di trovare un'altra soluzione abitativa.
    Troppi se e troppi ma. Penso che per non sbagliare, in caso di contratto agevolato e se il conduttore non va via prima della scadenza, alla fine dei 4 anni ristampo il contratto, lo firmiamo e lo registro come nuovo contratto, tanto per l'ADE se non presenti la proroga per loro il contratto è scaduto.
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai completamente ragione: non avevo riletto il testo.

    Per altro sempre se non dimentico qualcosa, il problema è più civilistico che fiscale: alla AdE è sufficiente che tu paghi annualmente l'imposta o che alla disdetta tu lo comunichi. Poi quanto debba durare il contratto non ha molta importanza. La AdE prende la scadenza che comunichi.

    Credo che il problema diventi spinoso, in mancanza di accordi con l'inquilino: Se lui lo ritiene prorogato di X e tu di Y, si va incontro a liti.

    Nel dubbio, e se ti sta bene, certamente meglio ri-registrare un nuovo contratto: a maggior ragione se in Cedolare secca.
     
  13. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti, essendo in cedolare e non avendo spese di sorta, farò così in attesa che la cosa venga chiarita.
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Beh, la legge è di 20 anni fa... aspetta e spera...
     

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