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  1. erry121

    erry121 Ospite

    Ciao a tutti,
    sono nuovo del forum. Spero che qualcuno mi risponda perchè vorrei avere delle vostre opinioni in merito.
    Dovrei effettuare la stipula del rogito notarile entro il 30 settembre, dovrei perchè, dopo mille imprevisti, purtroppo si è messo anche il notaio ad allungare i tempi. Dal 5 settembre ad ora non ha ancora eseguito la relazione notarile da inviare alla banca per il mutuo, quando ci aveva assicurato di eseguirla entro massimo due settimane. Temo sempre di più di non riuscire a rispettare la scadenza per la stipula al 30 settembre.
    Il mio timore è che, essendo il venditore poco disponibile e forse con poco buon senso, possa trattenere la caparra confirmatoria consegnata al compromesso (vi assicuro che non sono pochi euro...).
    Vorrei a questo punto prorogare la scadenza di un mese, al 31 ottobre. Come posso tutelarmi, devo scrivere una raccomandata con la proposta di proroga all'agenzia immobiliare e al venditore?
    E se lui non accettasse di prorogare la scadenza?
    Ci sono dei diritti, in base al codice civile, in cui il venditore non ha il diritto di trattenersi la caparra o di rescindere dal contratto preliminare?
    Ho letto che è importante anche la dicitura "entro e non oltre" come nel mio caso sul compromesso, diversa da "essenziale". Inoltre c'è anche la sentenza della cassazzione che ho letto velocemente!

    Cosa mi consigliereste??

    Vi ringrazio in anticipo...
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il tuo caso, se posso interpretarlo, è di aver scelto un Notaio non degno della tua fiducia. Ora se tu ti sei rivolto a Lui, è ora che tu faccia la voce grossa. La sua indolenza, ti pone nel reale rischio di non riuscire ad osservare i tempi presi e concordati. Da Lunedì mattina, tu devi lavorare a tempo pieno per riuscire a stare nei tempi!
    1) Chiami il Notaio e gli ricordi che il preliminare che hai sottoscritto e..(spero per te tu abbia trasmesso al Notaio e quindi questi è a conoscenza) ha una tempistica ridotta al lumicino, e o ti pone nelle condizioni di stare nei termini, ormai ristretti, che hai raccontato, e quindi il Notaio si prende la briga di farti avere l'autorizzazione bancaria, o a sua cura ti ottiene una dilazione dal venditore.
    2) Diversamente considererai lui come unico e in solido responsabile della tua inadempienza.
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto


    spero per te che tu abbia messo nella proposta/preliminare una clausola sospensiva per il mutuo..........................
    la dicitura entro e non oltre per te nel tuo caso sarebbe favorevole.
    la condizione essenziale per te sarebbe un problema.
    certo che puoi spostare la data del rogito............
    Si puo' inviare una lettera di questo tipo:

    spostamento data rogito
    incontratevi e aggiungete sul compromesso una nota in cui le parti di comune accordo posticipano l'atto notarile entro il ................................. (controfirmato da entrambi)
    oppure
    raccomandata a mano, controfirmata, di questo tipo:
    RACCOMANDATA A MANO
    OGGETTO: spostamento data rogito.
    I sottoscritti _________________________________, in riferimento al contratto preliminare dell’immobile sito in Via ___________________________, stipulato in data ___________________, convengono di prorogare il termine per la stipula del rogito entro e non oltre il ____________2010 presso lo studio notarile dott. __________.
    Rimangono invariati tutti gli altri patti e condizioni.

    di quale sentenza di Cassazione stai parlando???
     
  4. erry121

    erry121 Ospite

    Grazie a tutti delle risposte.
    Come sentenza della cassazione ho letto questa, che ora vi allego:

    risarcimentodeidanni.it/termine-essenziale-del-contratto-preliminare. html


    Per Adriano Giacomelli:
    Ho già sentito più volte il notaio via telefono, certo non in tono arrogante, ma domani gli scriverò una mail per lasciare tutto per iscritto.
    Hai scritto che posso far richiedere al notaio una dilazione al venditore, non sono esperto, ma ha più validità di una mia richiesta di proroga? Quindi se propongo io la proroga può non accettare invece se la proponesse il notaio il venditore sarebbe obbligato ad accettare? Grazie


    Per:ccc1956
    Grazie del fac-simile per la richiesta di proroga, speriamo che il venditore, che vi ho già preannunciato poco disponibile in altre situazioni, non si metta di traverso e non accetti di firmare la proroga.

    E se non accettasse e andassimo oltre la scadenza del 30/09, lui potrebbe senza batter ciglio tenersi la caparra e rescindere il contratto preliminare di compravendita unilateralmente?
    Sono presenti dei diritti che mi tutelino in questo caso?

    Grazie ancora
     
  5. ferruccio tommasi

    ferruccio tommasi Membro Ordinario

    Come hai letto nella sentenza della cassazione la dicitura entro e non oltre non è termine essenziale spirato il quale si è automaticamente inadempenti con tutte le conseguenze del caso perchè, per essere efficace, deve essere chiararamente ribadito che detto termine è essenziale. Non ha evidenziato se la proposta da te avanzata è subordinata alla concessione del mutuo la cui pratica può essere definita solo dopo l'avvenuta perizia e la relazione del notaio ed i cui termini variano da banca a banca.
    Entro e non oltre è un termine indicativo e non categorico in quanto puoi facilmente dimostrare che non è a te imputabile.
    Il notaio ha comunque una assicurazione, obbligatoria per legge a tutela della propria clientela ed in questo caso è responsabile in quanto a conoscenza dei termini indicati sulla proposta della quale ne avrai sicuramente lasciato una copia così come un'altra è stata trasmessa alla banca per il perfezionamento della pratica.
     
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  6. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista





    Sottoscrivo e aggiungo di fare tutto ciò per scritto.

    Silvana
     
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  7. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Sono reduce da una discussione accesa con uno studio notarile. Presumo che se pur pagato dalla parte acquirente, un notaio debba sempre cercare di essere molto professionale e disponibile con entrambe le parti. Sono stato avvisato solo il giorno prima di una probabile non conformità della planimetria, malgrado fossero due mesi che chiedevo di controllare tutti i documenti. Non convinto, ho prodotto una perizia di un tecnico, che spiegava, in base a alle disposizioni attuative della circolare 2/2010 dell'Agenzia del Territorio sul DL 78/2010, che la planimetria era conforme, anche se non riproduceva fedelmente lo stato di fatto. Nessuna risposta nel merito, semplicemente rogito annullato. Il tutto con avviso solo via email, al telefono non risponde nessuno. Ho dovuto far scrivere al mio avvocato; solo a quel punto il notaio ha detto che nel dubbio, decide di non rogitare. Punto. Il problema è che il notaio lo sceglie la parte acquirente..

    Il mio commento è: cose da pazzi. Racconto tutto ciò solo per dire che ormai è da mettere seriamente in discussione la professionalità dei notai e dei collaboratori degli studi. Io avrei anche potuto aver torto (ho consultato altri 3 notai, mi hanno detto che a fronte di una perizia loro non hanno problemi), ma ritengo che come minimo un notaio debba controllare e informare per tempo entrambe le parti. Un venditore, così come un acquirente, possono avere molti problemi in caso di mancato rogito, e queste cose non devono esser prese con sufficienza. Tutto ciò, a mio avviso, denota scarsissima professionalità.

    Piena solidarietà all'amico erry121, anche se alla fine, dovrai tirar fuori il coniglio dal cilindro. Cosa puoi fare, altrimenti, metterti a far causa? Sono semplicemente nauseato...
     
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  8. erry121

    erry121 Ospite

    Grazie a tutti per la collaborazione!
    Ovviamente gli imprevisti non sono finiti qui.
    Novità: Proprio ora mi ha risposto il notaio dicendo che ha trasmesso la relazione notarile alla banca e ha fissato il giorno 27/09 la data del rogito, piccolo particolare aggiuntivo però.
    Durante la discussione non vi ho accennato che l'appartamento mansardato è stato condonato nel 2005, perchè prima risultava sottotetto non abitabile, l'agenzia immobiliare ci aveva consegnato tutta la documentazione che attestava la sanatoria in condono edilizio e anche la planimetria catastale era aggiornata e corretta.

    Ora però il notaio mi dice testuali parole:

    "Ho citato in relazione anche la presenza del vincolo di destinazione dei locali sottotetto. Appena mi comunicheranno la procedura più vantaggiosa per la cancellazione di tale formalità trascritta in Conservatoria lo comunicherò alla parte venditrice."

    Cosa significa questo? Se entro il 27/09, data dell'atto, il venditore non mette a posto tutta questa situazione in Conservatoria non voglio effettuera sicuramente l'atto! Non voglio acquistare un appartamento con dei vincoli associati, tra l'altro c'era anche scritto nel compromesso che il venditore promette di vendere l'immobile libero da vincoli, vizi etc.. Quindi questi vincoli devono essere eliminati prima del rogito, il 27, ovviamente a cura del venditore, vero? Altrimenti posso esigere che il venditore bonifichi la situazione di vincolo prima della data dell'atto, pena l'annullamento della compravendita.

    Cosa ne pensate?

    Grazie
     
  9. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    @ Gcaval

    Ti capisco perfettamente, ma è parecchio tempo che segnaliamo l'eccesso di aura intorno alla figura del notaio... e anche qui a Bologna ci sono dei Notai che non consiglierei ad un acquirente...

    Tieni presente, tra l'altro, che anche in occasione dell'edilizia convenzionata, spesso se ne accorgono solo il giorno prima e allora scatta la corsa alla...... mia persona, per poter effettuare in fretta l'aggiornamento ISTAT e poter rogitare...

    Per lunga esperienza in merito, ritengo che il problema sia dovuto all'eccesso di delega nei confronti dei praticanti, segretarie, assistenti, da parte dei notai. Una volta (ma parecchi anni fa...), i notai guardavano personalmente tutti gli atti, poi, forse per il grande ritmo di lavoro degli anni del boom immobiliare, hanno cominciato a guardarci all'ultimo momento e, addirittura, mi è capitato di assistere a rogiti in cui era chiarissimo che il notaio vedeva per la prima volta l'atto...::shock: evil:


    @ Erry121

    Si, il venditore deve consegnarti l'immobile completamente a posto, per cui se non faranno in tempo, si slitterà.
    Ma mi sembra di capire che si tratti di un puro atto formale, per cui può darsi che i tempi saranno rispettati.

    Silvana
     
  10. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    il mio problema è proprio a Bologna :???:


    Ti dico solo che, dopo le mie lunghe proteste con una collaboratrice, poiché non mi forniva spiegazioni plausibili, questa se n'è uscita con la frase: "ok, allora devo far controllare i documenti al dottore". Fino al giorno prima il notaio non sapeva nulla del mio atto! Ovviamente poi ha dovuto tagliar corto, non poteva certo dar contro la sua collaboratrice. Sarebbe stato, come dire, un'ammissione di incapacità e di negligenza dello studio. Quindi, Silvana, hai perfettamente ragione.
     
  11. massimoca

    massimoca Nuovo Iscritto

    a parte il notaio od i notai, che a mio parere, molto modesto, servono a poco, mi sembra che adesso la patata bollente del non rispetto della data del rogito sia passata alla parte venditrice, no?Massimo:fiore:
     
  12. ferruccio tommasi

    ferruccio tommasi Membro Ordinario

    Ora però il notaio mi dice testuali parole:

    "Ho citato in relazione anche la presenza del vincolo di destinazione dei locali sottotetto. Appena mi comunicheranno la procedura più vantaggiosa per la cancellazione di tale formalità trascritta in Conservatoria lo comunicherò alla parte venditrice."

    Cosa significa questo? Se entro il 27/09, data dell'atto, il venditore non mette a posto tutta questa situazione in Conservatoria non voglio effettuera sicuramente l'atto! Non voglio acquistare un appartamento con dei vincoli associati, tra l'altro c'era anche scritto nel compromesso che il venditore promette di vendere l'immobile libero da vincoli, vizi etc.. Quindi questi vincoli devono essere eliminati prima del rogito, il 27, ovviamente a cura del venditore, vero? Altrimenti posso esigere che il venditore bonifichi la situazione di vincolo prima della data dell'atto, pena l'annullamento della compravendita.

    Cosa ne pensate?

    Grazie[/QUOTE]

    Significa semplicemente che il perfezionamento dell'atto è subordinato alla trascrizione della variazione della destinazione d'uso a cura e spese della parte venditrice che avrebbe dovuto farlo a tempo debito.
    Vale comunque la considerazione precedentemente fatta riguardo la data stabilita per il rogito non essendo stata stabilita quale termine essenziale.
     
  13. erry121

    erry121 Ospite

    Grazie ancora a tutti.
    Un'informazione: in genere questa cancellazione di vincolo di destinazione a locali sottotetto, a chi deve essere comunicata, quali costi comporta e in quali tempi viene eseguita?
    Lo so che sono tutti problemi del venditore, ma vorrei esserne a conoscenza anche io.

    Un'altra cosa, questo venditore, in tutti questi mesi, si è rifiutato di fornirmi suoi recapiti telefonici e di sua residenza futura, può effettuare ciò in base alla legge sulla privacy. Io posso pretendere prima della stipula di avere questi riferimenti, anche perchè in un futuro se avessi dei problemi qualsiasi con l'immobile nuovamente per causa sua, come posso fare se non so dove abita o come contattarlo?

    Grazie a tutti, con questi post mi state rassicurando rispetto agli ultimi giorni!
     
  14. elisabi

    elisabi Membro Ordinario

    @gcaval-

    --


    E meno male che lo sceglie la parte acquirente! Se la planimetria non riproduce fedelmente lo stato di fatto, non può esserci conformità. Pretendi di vendere un immobile con delle difformità e ti arrabbi pure se l'acquirente se ne accorge e te le contesta??
    ---
     
  15. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Se non sei informata e ignori cosa significhi conforme, per lo meno leggi quello che scrivo. Ti ho anche citato un DL e una circolare dell'Agenzia del Territorio. Smettetela di parlare per sentito dire, e documentatevi.

    Aggiunto dopo 1 ....

    Non è assolutamente vero. Sei assolutamente ignorante in materia (nel senso letterario del termine, ossia che non conosci).
     
  16. elisabi

    elisabi Membro Ordinario

    Mi spiace che la prendi così, ma sei tu che non sai di cosa parli, e ti sei fidato di un tecnico leggero, o poco competente.

    Il DL a cui ti riferisci riguarda le planimetrie depositate in catasto ovvero la conformità catastale. Questa può facilmente essere messa a posto con una richiesta di variazione- Da questo dipende il valore catastale della cassa e quindi quando ci andrai a pagare sopra in termini di tasse.

    Il problema ben piu' serio, è che la difformità va considerata non solo rispetto alla planimetria in catasto, ma soprattutto rispetto al progetto presentato e approvato in comune.

    E qui se c'e' difformità si configura mancanza di conformità urbanistica. Non solo. Se è così, cioè se la tua casa risulta diversa dal progetto approvato in comune, vuol dire che sei in presenza di un abuso edilizio, che deve essere sanato con opportuna dia in sanatoria.

    Questo le agenzie non te lo dicono, ma i notai seri lo fanno verificare. Ecco perchè il notaio si è rifiutato di andare al rogito.

    E comunque insultare non serve a nulla.

    PS: Io sono ingegnere, tu in cosa sei laureato?
     
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  17. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Io faccio lo scaricatore di porto. E allora? Questo è sufficiente affinché tu abbia ragione? Dobbiamo arrivare a chi sono io e chi sei tu? A me non interessa chi dice le cose su un forum, ma il contenuto. Si valuta la bontà di ciò che si scrive, distinguendo tra opinioni (rispettabili ma opinabili) e dati di fatto (leggi, sentenze, circolari, ecc.). Quindi, entriamo nel merito, che a nessuno interessa il mio titolo di studio.

    Per rogitare, viene richiesta solo ed esclusivamente la conformità catastale. La circolare citata chiarisce anche cosa è conforme e cosa non lo è. Esplicitamente dice che una porta spostata di un metro non costituisce difformità, né tanto meno un tramezzo spostato, purché non si alterino consistenza, vani e rendita catastale. Cosa c'entrano gli abusi? Sei andata ben oltre le interpretazioni senza manco conoscere le carte.

    Nel mio caso specifico, poi, non sono mai stati fatti lavori in 70 anni, di alcun genere. Si tratta davvero, come ha dimostrato il perito, con perizia scritta e documentazione fotografica, di un disegno fatto male, risalente al 1939.
    Inoltre abbiamo approfondito la questione portando anche i documenti dai tecnici comunali, dopo aver richiesto tutto quanto disponibile presso l'ufficio tecnico e verificato che non ci fosse nulla di nulla di anomalo.


    Chi ti ha insultato? Ho detto che ignori la legge, lo si deduce anche da questa tua seconda risposta. Se ti ho offesa per altri motivi, mi scuso già da adesso.

    Aggiunto dopo 2 minuti ....

    Sempre per la cronaca, ho portato io dal notaio vecchia planimetria del 1939, planimetria dello stato di fatto e perizia del tecnico. Le tue accuse sono proprio fuori luogo, senza sapere di cosa stai parlando.
     
  18. elisabi

    elisabi Membro Ordinario

    Il dato di fatto è che il notaio il rogito non te lo fa.

    Aggiunto dopo 10 minuti ....

    E la regolarità urbanistica ovvero l'assenza di abusi secondo te non è richiesta? :risata:

    Il dato di fatto è che il notaio il rogito non te lo fa.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  19. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Infatti sono andato da un altro notaio e ho rogitato senza problemi. :)

    La realtà dei fatti è che ti piace parlare di cose che non sai. Il DL 78/2010, art. 19 comma 14, quello qui richiamato, richiede solo ed esclusivamente la conformità catastale:
    "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari."

    La regolarità urbanistica, ovvero l'assenza di abusi, era requisito esistente anche prima di questo decreto.
    Ma almeno leggi quello che scrivo o sto perdendo tempo? Ti ho già specificato che non c'erano abusi, documentati da una perizia di un architetto terzo. Ma evidentemente ti piace parlare senza conoscere le carte.

    Il punto è che a te e a qualche altro tecnico fa comodo far passare per illecito tutto, perché così poi potete spillare un po' di soldi anche in quei casi dove non è necessario. La differenza è tutta lì: chi conosce bene cosa dice la legge e produce la dovuta documentazione, non ha nulla da temere. La maggior parte delle persone, invece, per una porta non rappresentata a dovere nella planimetria, si sente dire che c'è una non conformità o un abuso e che c'è la necessità dell'intervento del tecnico.

    Ora qui il disonesto sono io (in riferimento al tuo primo intervento nei miei confronti), che produco tutta la documentazione + una perizia, o chi come te sostiene tesi fantasiose senza nemmeno aver visto un rigo di tale documentazione e sapere come è andata a finire la vicenda?

    Ridi pure, ridi... ingegnere, invece di argomentare.
     
  20. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Non litigate, per favore, perchè non è utile al forum, ma introduce elementi di disturbo rispetto all'argomento in discussione.

    L'argomento è talmente spinoso che nessuno si può arrogare il diritto di avere verità rivelate...

    Condivido comunque con Gcaval il pensiero su quanto questa legge favorisca a tal punto i tecnici che ogni situazione vagamente e potenzialmente anomala viene giudicata subito come abuso e quindi da sanare con pratica adeguata...

    Ne ho viste un bel pò e non mi piace.

    Silvana
     
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