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  1. volant

    volant Nuovo Iscritto

    GENTILISSIMI, sto vendendo una proprietà insieme a mio fratello. La data del rogito è fissata al 31\12. Il compratore, al compromesso, ci ha versato un anticipo, ma io e mio fratello stiamo cercando di risolvere dei problemi che riguardano la parte catastale della proprietà e pensiamo che , in quella data, non riusciremo a rogitare. Posso chiedere al compratore una proroga di 30gg inviandogli una R/R ? la faccio anche al notaio e alla agenzia? Avete la possibilità di postare qualche fac-simile? Grazie
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto


    incontratevi e aggiungete sul compromesso una nota in cui le parti di comune accordo posticipano l'atto notarile entro il ................................. (controfirmato da entrambi)

    oppure

    raccomandata a mano, controfirmata, di questo tipo:

    RACCOMANDATA A MANO
    OGGETTO: spostamento data rogito.


    I sottoscritti _________________________________, in riferimento al contratto preliminare dell’immobile sito in Via ___________________________, stipulato in data ___________________, convengono di prorogare il termine per la stipula del rogito entro e non oltre il ____________2010 presso lo studio notarile dott. __________.
    Rimangono invariati tutti gli altri patti e condizioni.

    ciao
     
  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma l'acquirente è tenuto ad accettare?
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    credo proprio di si'.
    se nella proposta/preliminare ci fosse scritto....................data del rogito entro e non oltre xxxxx, questa scadenza non e' perentoria e quindi se intervenisse un imprevisto, si puo' spostare tranquillamente.
    se invece come data scadenza del rogito ci fosse scritto.....................rogito al 31.12.2010 data essenziale e perentoria le cose cambierebbero molto e chi non si presentasse verrebbe ritenuto inadempiente.
    Naturalmente anche nel secondo caso il notaio farebbe di tutto per far concludere l'atto.
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    scusa acquirente, ma non si finisce mai di imparare ed io non sono pratica del settore, perchè nel secondo caso la data sarebbe perentoria e nel primo no? non evidenziano entrambe la volontà di concludere entro la data indicata?
    grazie in anticipo
     
  6. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    nel primo caso perche' c'e' scritto il termine essenziale e perentorio come data di scadenza dell'atto.
    nel secondo caso il termine, contenuto all’interno di un contratto preliminare, “entro e non oltre” il quale le parti convengono la stipula del definitivo, non può essere considerato, di per sé, “essenziale”, trattandosi solo di uno degli elementi da considerare al fine di stabilire se i contraenti abbiano voluto assegnare una decisiva valenza a tale data.
    Lo ha stabilito Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza 25 ottobre 2010, n. 21838
    ciao

    Scrivere ''entro e non oltre'' non basta a qualificare il termine come essenziale
     
    A arianna26 e Jrogin piace questo messaggio.
  7. gigetto

    gigetto Nuovo Iscritto

    Non tutti i termini hanno la medesima importanza: qualcuno è essenziale, qualcun altro no. Bisogna indagare il concreto interesse delle parti ad ottenerne il rigoroso rispetto. Se le parti hanno pattuito che un certo termine fose essenziale il suo "sforamento" concreta inadempimento (anche se talvolta la mera indicazione di perentorietà del termine, in mancanza di motivazione espressa circa la sua essenzialità, è stata ritenuta mera clausola di stile, al pari del "entro e non oltre"). Se le parti non l'hanno invece pattuita si tende a ritenere il termine solo indicativo. Di contro ci sono invece casi in cui , anche se le parti non hanno pattuito nulla, la perentorietà del termine è determinata dalla natura del contratto a cui si riferisce: l'ipotesi classica è quella della consegna dell'abito da sposa che deve ovviamente essere eseguita prima del termine del matrimonio, a nulla rilevando che le parti non ne abbiano pattuito la perentorietà.
    Nel tuo caso concreto bisognerà quindi indagare se l'acquirente Ti aveva rappresentato un suo interesse concreto ad ottenere il rogito entro fine anno. In difetto non potrà lamentare un suo ragionevole slittamento.
    Ti consiglio però, prima di mandare atti formali ed anzi prima di assumere un atteggiamento formale, di contattare il promittente compratore spiegandogli pacatamente il piccolo problema. Se è in buona fede e/o non ha ragioni vere per opporsi al rinvio del rogito (se cioè non è portatore di un interesse giuridicamente tutelabile) non avrà difficoltà a firmare due righe di proroga (va benissimo il testo suggerito da acquirente). Se invece sorgono problemi dovrai gestire la cosa con molta prudenza ma non Ti consiglio il "fai da Te", nemmeno per scrivere una "semplice" raccomandata che potrebbe non risultare poi così semplice. Meglio un avvocato. Facci sapere.
     
    A Jrogin e acquirente piace questo messaggio.
  8. telemaco1079

    telemaco1079 Nuovo Iscritto

    Se la parte acquirente è d'accordo nel posticipare tale data, si fa una scritturina integrativa del preliminare e via, se invece sorgessero dei problemi ti conviene rivolgerti ad un legale esperto in quanto a mio avviso perentorietà o meno dei termini potrebbe essere opinabile, una volta mi è capitata una situazione del genere dove nel preliminare era riportata la dicitura entro e non oltre, alla fine andati in causa (poi chè all'acquirente scadeva la delibera del mutuo quindi voleva rogitare nei termini previsti, mentre il venditore non riusci a sbrigare non si capì poi quali problemi) il promissario acquirente vinse e prese il doppio del prezzo.
     
  9. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Grazie gigetto per averci chiarito ampiamente quanto suggerito da acquirente.
    Da come scrivi si presume che tu sia un esperto di legge e ti ringrazio pubblicamente anche per gli altri interventi che ho avuto modo di leggere in questo forum, puntuali ed espressi sempre con il massimo rispetto dell'altro.:applauso:

    Un grazie di cuore anche ad acquirente, che ormai è una presenza irrinunciabile tra noi e che spessimo centra subito il problema.:applauso:
     
    A gigetto, ccc1956 e acquirente piace questo elemento.
  10. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ti ringrazio della risposta...............veramente ottima e mi permetto di chiederti un parere..............
    tu dici ......... " Nel tuo caso concreto bisognerà quindi indagare se l'acquirente Ti aveva rappresentato un suo interesse concreto ad ottenere il rogito entro fine anno."
    ok.
    se un acquirente specifica che ha bisogno di quel rogito in quella data anche se non ha messo il termine essenziale e perentorio come scadenza perche' deve lasciare casa sua perche' ha venduto ed il suo acquirente assolutamente non vuole lasciarlo dentro oppure ha disdettato il contratto di affitto, insomma si trova lui stesso senza casa e con una famiglia sulle spalle....................rientra in quello che hai spiegato???? puo' avere ragione a pretendere il rogito in quella data???
    cioe' il termine entro e non oltre ha una sua perentorieta' ugualmente??
    Ma lo deve specificare a voce o per iscritto???
    Grazie e complimenti...................c'e' sempre da imparare.
    ciao
     
  11. gigetto

    gigetto Nuovo Iscritto

    Nei casi in cui la perentorietà del termine non sia oggettivamente insita nel contratto (in pratica quasi mai) bisogna pattuirla esplicitamente. Il problema diventa infatti probatorio. In questi casi consiglio di scrivere in contratto non solo che il termine è essenziale ma anche la ragione per la quale le parti lo ritengono tale.
    Grazie per i complimenti e se non ci leggiamo più buon Natale.

    Aggiunto dopo 19 minuti :

    Non so se sono stato chiaro: se una parte ha specificato all'altra il suo "bisogno" a rogitare entro un certo termine ma non l'ha scritto incontrerà sicure difficoltà a far valere in giudizio la cosa per problemi di "prova". Il venditore sleale non ammetterà infatti la circostanza ed il Nostro troverà lungo ma giuridicamente il tentativo non gli è precluso.
     
  12. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ti sei spiegato perfettamente sempre meglio specificare per iscritto.
    ciao e buon natale anche a te
     
  13. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Personalmente nella redazione dei contratti preliminari inserisco sempre il termine, definendolo perentorio ed essenziale, in cui deve essere effettuato il rogito a tutela dell'acquirente e talvolta del venditore.
    Avv. Luigi De Valeri
     
    A arianna26 piace questo elemento.
  14. gigetto

    gigetto Nuovo Iscritto

    Anch'io ma preferisco indicare nelle premesse anche il motivo per il quale le parti lo ritengono essenziale.
     
  15. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    bhe', diciamo che il venditore deve lasciare casa sua che vende al suo acquirente il quale a sua volta ha scritto essenziale e perentorio per la data del rogito. Per cui a sua volta nelle vesti di acquirente scrive anche lui condizione essenziale e perentoria la data del rogito.
    ti sembra sufficiente come motivo???
     
  16. gigetto

    gigetto Nuovo Iscritto

    Il fatto che l'acquirente venda l'alloggio in cui abita non conferisce - di per sè - essenzialità al termine per la stipula del rogito. Insomma deve essere indicato o deve comunque emergere un motivo che renda inutile l'adempimento tardivo o che faccia venir meno (anche solo per una parte) l'interesse all'adempimento oltre il termine.
     

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