Provvigione Intermediazione Immobiliare è dovuta se l'agente omette informazioni importanti?

[Lucia68]

Salve a tutti. Ho letto con molto interesse tutte le discussioni presenti in questo forum e vorrei sottoporvi questo caso. Mia sorella vede un immobile con l'Agenzia A, le piace molto e vorrebbe fare un'offerta condizionata all'esito del mutuo. L'agenzia la snobba perchè a suo dire ha dei compratori che pagherebbero la casa senza mutuo. Casualmente, mia sorella vede la stessa casa sul sito di un'altra agenzia e la contatta per chiedere se hanno mandato a vendere o ci sono problemi di esclusiva. Chiarisce di aver visto la casa con A e chiede se loro siano autorizzati a fare un'offerta di acquisto al proprietario. A risposta affermativa dell'agenzia B, mia sorella fa una prima proposta d'acquisto che scade, e una seconda al rialzo, anch'essa lasciata scadere dal proprietario. Premetto che mia sorella, durante la visita con A, viene in possesso del numero di telefono del proprietario. Allo scadere delle due proposte, mia sorella, irritata chiama il proprietario e con sua sorpresa scopre che: 1) Agenzia A ha il mandato in esclusiva a vendere; 2) L'agenzia B il proprietario non la conosce affatto. Le foto della casa sul loro sito non erano autorizzate e il proprietario non ne sapeva nulla. A quanto pare, l'ingegnere che aveva costruito la casa (non iscritto all'Albo dei Mediatori), all'insaputa del proprietario e insieme a B avevano cominciato a pubblicizzare l'immobile e anche a farlo visitare (le chiavi erano in possesso dell'ingegnere non dell'agenzia B); 3) Il proprietario ha detto a mia sorella che lui accetta proposte d'acquisto solo tramite A, sia perchè le ha dato il mandato in esclusiva, sia perchè la prima volta la casa mia sorella l'aveva vista con loro. La domanda è la seguente: se mia sorella riesce a comprare la casa con agenzia A, deve qualcosa a B, che non è stata chiara sin dall'inizio e non l'ha informata di come stavano veramente le cose? Grazie, Lucia

 

[Dimaraz]

No

 

[Franci63]

Chiarisce di aver visto la casa con A e chiede se loro siano autorizzati a fare un'offerta di acquisto al proprietario.

Primo errore di tua sorella, e di agenzia B.
Avendo visto la casa con agenzia A, avrebbe dovuto proseguire con quella, senza fidarsi di quanto erroneamente detto da agenzia B ( ovvero, anche ammesso che fossero stati autorizzati, sapendo che aveva visto la casa con A dovevano dire onestamente a tua sorella che non avrebbe dovuto presentare proposta con loro, con il rischio di vedersi chiedere le provvigioni da entrambe le agenzie, e dover poi discutere sui quale avesse realmente diritto di percepirle).

Allo scadere delle due proposte, mia sorella, irritata chiama il proprietario

Irritata, perché ?
Se uno fa una proposta non a prezzo pieno, o non alle condizioni richieste, deve sapere che la sua proposta potrebbe essere non considerata, e non è obbligatorio rispondere; cioè, una non accettazione equivale a una risposta negativa.

Le foto della casa sul loro sito non erano autorizzate e il proprietario non ne sapeva nulla.

Poco credibile; più facile che la proposta di tua sorella, vincolata al mutuo, continui a non essere ritenuta interessante.

Il proprietario ha detto a mia sorella che lui accetta proposte d'acquisto solo tramite A, sia perchè le ha dato il mandato in esclusiva, sia perchè la prima volta la casa mia sorella l'aveva vista con loro

Unica affermazione saggia di tutta la situazione; peccato che l'agenzia A non abbia ritenuto interessante la proposta, probabilmente proprio su indicazione del proprietario.

se mia sorella riesce a comprare la casa con agenzia A, deve qualcosa a B, che non è stata chiara sin dall'inizio e non l'ha informata di come stavano veramente le cose?

Penso che non riuscirà a comprarla; se ci riuscisse, entrambe le agenzie potrebbero avanzare pretese, e nessuno può sapere in anticipo come andrebbe a finire, se quella esclusa intentasse una causa per far valere le proprie ragioni.
Tua sorella si è complicata la vita da sola, e sarebbe più saggio cercare altro immobile; e, soprattutto, sarebbe consigliabile andare prima in banca per chiedere una predelibera reddituale, in modo da sapere da subito quanto è finanziabile, e cerca immobili che è certa di potersi permettere.

 

[Lucia68]

Grazie della tempestiva risposta Franci 63. Dunque, chiarisco che la proposta di mia sorella era a prezzo pieno, con il solo vincolo di attendere la delibera bancaria (che ci sarebbe al 99%, non sto qui a dilungarmi perché), quindi ci sarebbe da aspettare tre settimane al massimo e al proprietario da quello che mi ha detto mia, non importerebbe aspettare l'esito del mutuo (contrariamente a quanto riferito da A). Anche io ho consigliato a mia sorella di trovarsi un'altra casa, ma questa le piace molto e non vorrebbe ritrovarsi a pagare due provvigioni, soprattutto a quell'agenzia B, che invece di agevolare l'affare lo ha complicato, perchè ha omesso informazioni importanti. Se fosse stata trasparente, mia sorella non gli avrebbe fatto di certo perdere del tempo inutilmente, visto che comunque le proposte fatte tramite loro sono destinate a essere ignorate. Il senso è, perché devo pagarti se mi dici che sei cardiochirurgo e invece sei solo un infermiere? Certo che il mondo dell'intermediazione richiederebbe una disciplina più puntuale. Soprattutto gli acquirenti non possono essere lasciati in balia di comportamenti predatori.

 

[Franci63]

quindi ci sarebbe da aspettare tre settimane al massimo e al proprietario da quello che mi ha detto mia, non importerebbe aspettare l'esito del mutuo (contrariamente a quanto riferito da A)

Per una delibera servono almeno un paio di mesi, forse più con in mezzo l’estate.
Non sono convinta che il venditore la conti proprio giusta, o sappia come funziona.
Agenzia B non si è comportata correttamente, ma onestamente dubito abbia pubblicato annunci e preso proposte se pensava che il venditore non volesse avere a che fare con i suoi clienti. A nessuno piace lavorare senza alcuna chance di risultato…

Il senso è, perché devo pagarti se mi dici che sei cardiochirurgo e invece sei solo un infermiere?

Per ora non deve pagare nessuno: ma anche agenzia B è “cardiochirurgo”, per riprendere il tuo esempio…
Diciamo che anche tua sorella ci ha messo del suo per complicarsi la vita…anche parecchio…
In ogni caso non si devono pagare due provvigioni: il rischio però è che ne paghi una, e l’altra agenzia faccia causa.
Un giudice potrebbe decidere che ha diritto al pagamento l’agenzia che ha fatto causa, tua sorella dovrebbe a quel punto pagarla, e poi farsi rendere quanto pagato alla prima…Non è un bel vivere…
Io lascerei perdere, o procederei solo se il venditore chiarisce con le due agenzie.

 

[Lucia68]

Grazie dei chiarimenti e della disponibilità.
Buona serata

 

[Gianco]

Io lascerei perdere, o procederei solo se il venditore chiarisce con le due agenzie.

Difatti, stavo per consigliare che l'acquirente si faccia rilasciare una dichiarazione dalla quale risulti che l'agenzia immobiliare incaricata è esclusivamente la A.

 

[User_29045]

Difatti, stavo per consigliare che l'acquirente si faccia rilasciare una dichiarazione dalla quale risulti che l'agenzia immobiliare incaricata è esclusivamente la A.

Io chiarirei in forma scritta anche con le agenzie, inviando raccomandata con avviso di ricevimento, magari da uno studio legale, chiedendo di chiarire la loro posizione in termini di autorizzazione a vendere o meno, e naturalmente sottintendendo che una mancata risposta entro 15 giorni dalla ricezione, verrà interpretata come rinuncia ad ogni eventuale diritto provvigionale.

 

[Lucia68]

Grazie per il consiglio. Tuttavia, sono esterrefatta che un’agenzia che ha mancato ai suoi doveri professionali di trasparenza nei confronti dell’acquirente possa anche solo pretendere una provvigione. E mi fa specie che un giudice possa dare ragione a qualcuno che ha agito con tale scorrettezza. Sicuramente la norma deve essere riformata. Non si può lasciare l’acquirente in balia degli avvoltoi. Se voglio comprare un immobile devo rivolgermi con sicurezza all’agenzia che ha le dovute autorizzazioni.

 

[Dimaraz]

E mi fa specie che un giudice possa dare ragione a qualcuno che ha agito con tale scorrettezza

Tal cosa è molto improbabile (quasi certa)...se le cose stanno come hai raccontato.

Non vi sono Leggi da cambiare (mica possono prevedere tutte le casistiche) ma la norma parla chiaro per il combinato di svariati articoli.
Spetta al Giudice valutare lo svolgimento dei fatti e i "punti" fondamentali.
Se da un lato vige la "presunzione" che anche l'aver fatto incontrare le "parti" possa aver favorito la conclusione della compravendita... nello specifico B deve dimostrare di essere riuscito dove A non lo era stato.
Qui B oltre ad non aver nemmeno fatto incontrare le parti ha agito in assenza di mandato...anzi ipotizzabile pure la violazione di alcune norme (accesso non autorizzato a Proprietà Privata, millantato mandato a vendere) che se non si sono fumati il cervello dovrebbero nemmeno pensare di citare in causa il "compratore".