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  1. Cavallo

    Cavallo Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti,
    per problemi insorti successivamente , ho dovuto rinunciare all'acquisto di un immobile , dopo aver fatto l'atto preliminare tramite agenzia. ( è quindi da considerarsi come definitivo perchè completo di date, cifre e firme di entrambe le parti )....
    So di aver perso la caparra e di dover pagare le provvigioni all'agenzia ( spero di riuscire a trattare ), mi domando :

    l'agenzia potrebbe chiedere le provvigioni anche al venditore e nel caso, lui potrebbe rivalersi su di me?
    sono tenuto a firmare un documento in cui dichiaro la mia intenzione a rinunciare all'immobile?

    grazie
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il compito dell'agenzia si conclude con la stipula del "preliminare di compravendita", alias "compromesso".

    Di conseguenza l'agente immobiliare, avendo concorso alla stipula in quanto ha presentato l'acquirente alla parte venditrice, ha diritto alla provvigione.

    Ci sono agenti che chiedono provvigioni solo a chi vende.
    Ci sono agenti che chiedono provvigioni solo a chi compra.
    Ci sono agenti che non chiedono provvigioni, magari perché sono soci dell'impresa costruttrice alias venditrice.
    Ci sono agenti che - in via promozionale - non chiedono provvigioni al venditore se non riescono a vendere / affittare entro 30 giorni dal giorno in cui hanno ricevuto ufficialmente il mandato.

    Devi vedere, nel tuo caso particolare, cosa è previsto.

    Il caso standard e classico prevede il pagamento della provvigione all'agente sia da parte della venditrice, che da parte dell'acquirente.

    Se è previsto che paghino la provvigione sia l'acquirente che la venditrice, il venditore NON potrà rivalersi su di te nel caso in cui venga costretto a pagare anche lui la provvigione: la provvigione è una quantità di denaro che lui per contratto deve all'agente, tu non c'entri nulla, è lui che si è avvalso della facoltà di usare un agente per vendere più velocemente. Parimenti, tu hai beneficiato dell'operato dell'agente, che ti ha permesso di conoscere un venditore di immobili di tuo gradimento, e gli devi la provvigione.

    Sei assolutamente tenuto a firmare un documento in cui dichiari la tua intenzione a rinunciare all'immobile, perché la rinuncia non può essere verbale ma scritta: una volta che sarà stata formalizzata per iscritto, scatteranno le penali a tuo carico (perdita della caparra, provvigione all'agente, piu' varie ed eventuali, leggere bene il preliminare di compravendita perché di solito prevede tutti i casi possibili immaginabili).
     
  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Può accadere che la venditrice TI CITI IN GIUDIZIO per MAGGIORI DANNI che gli hai procurato con la tua rinuncia.

    Te lo dovevo dire!

    Può anche accadere che la venditrice ti OBBLIGHI A ROGARE, perché la penale dei "maggiori danni" che tu gli hai causato potrebbe essere così alta da farti propendere per l'acquisto tuo malgrado.

    Di solito la venditrice si riserva sempre il diritto di RIVALERSI SUL PROMISSARIO ACQUIRENTE PER GLI EVENTUALI MAGGIORI DANNI SUBITI, in caso di RINUNCIA DA PARTE DEL PROMITTENTE ACQUIRENTE.
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se vai a spulciare ben bene il testo del preliminare di compravendita, vedrai che la venditrice si riserva di chiederti il risarcimento dei MAGGIORI DANNI SUBITI IN CASO DI TUA RINUNCIA alla stipula dell'atto notarile di compravendita nei tempi previsti.
     
  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Guarda, per venirti incontro copio & incollo una parte del PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA che mi ha visto coinvolto nel 2009-2010 per l'acquisto di un box auto:

    La consegna della porzione immobiliare promessa con il presente atto sarà contestuale alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, entro Dicembre 2009.
    A decorrere dalla data della consegna del Box Auto, diritti e oneri tutti di qualsivoglia natura saranno rispettivamente a vantaggio ed a carico della parte acquirente.
    La parte venditrice comunicherà alla parte acquirente, ove non si sia già concordata una data, a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento, almeno venti giorni prima, il giorno e l'ora, che la venditrice stessa andrà a fissare per la stipula del rogito notarile definitivo di vendita e che dovrà avvenire, a cura di notaio scelto dalla stessa Venditrice e, in caso di mancata comparizione della parte acquirente alla data e ora fissata, avanti al Notaio, la parte Venditrice, ove non preferisca ottenere l'esecuzione del presente contratto ed il risarcimento dei danni, avrà facoltà di significare la risoluzione di diritto del presente contratto ai sensi del precedente articolo 4 senza bisogno di costituzione di mora, incamerando le somme versate, a titolo di penale.
    La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento dei danni o penalità o indennizzi, che si considerano fin d'ora per rinunziati.
    Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma, saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come vedi, in grassetto ho evidenziato che la venditrice aveva il diritto di PREFERIRE L'ESECUZIONE DEL CONTRATTO E CHIEDERE IL RISARCIMENTO DANNI, oppure alternativamente aveva il diritto di CONSIDERARE IL CONTRATTO RISOLTO DI DIRITTO, INCAMERANDO LE SOMME DA ME VERSATE, A TITOLO DI PENALE.

    La venditrice, dunque, in caso di mia rinuncia dopo il preliminare, poteva anche citarmi in giudizio obbligandomi a rogare, oppure avrei dovuto risarcirla dei danni.

    Di solito queste postille si scrivono in tutti i preliminari.
     
  7. Cavallo

    Cavallo Nuovo Iscritto

    Grazie, per le risposte!

    Ho riletto la "proposta di acquisto immobiliare" firmata per accettazione anche dal venditore e non vi sono articoli come quelli che mi hai citato.
    Io ho versato solo l'assegno per la proposta, non siamo arrivati al secondo acconto con stipula del preliminare.
    Quindi non presentandomi ( pur avvisando che sarei mancato ) ritengo che ho formalmente rinunciato all'acquisto e a quanto versato alla proposta.

    Per quanto riguarda i danni, penso sia difficile definirli tali visto che dall'accettazione della proposta al mancato preliminare sono trascorsi solo 10 gg - il mio assegno li copre già abbondantemente o no?
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una scappatoia è la CESSIONE DI PRELIMINARE, naturalmente se nel preliminare c'è scritta la formula:

    "Il Signor Mario Cavallo promette di acquistare, per sé o persona da nominare al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita........."

    In pratica devi trovare qualcuno disposto a sostituirsi a te per acquistare l'immobile: le agenzie immobiliari oggi si occupano anche di questo, ove ne ricorrano i presupposti, ossia in presenza della clausola "per sé o persona da nominare": ti possono cioè (a pagamento, ossia con la corresponsione di una provvigione!) aiutare a trovare qualcuno disposto ad acquistare l'immobile al posto tuo, cavandoti d'impaccio.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Attenzione perché alcuni venditori mettono la clausola aggiuntiva:

    "Il Signor Mario Cavallo promette di acquistare, per sé o persona da nominare al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, l'immobile sito in Roma, Via Mario Rossi 1, piano primo, interno 2, scala A [omissis]. La persona o le persone da nominare dovranno essere eredi in linea retta del promittente acquirente".

    La clausola aggiuntiva che ho evidenziato in neretto limita moltissimo, in quanto gli acquirenti "alternativi" possono essere: bisnonno di Mario Cavallo, oppure nonno di Mario Cavallo, oppure padre di Mario Cavallo, oppure figlio di Mario Cavallo.
     
  10. Cavallo

    Cavallo Nuovo Iscritto

    Scusate,forse mi sono espresso male:
    Io mi sono fermato alla proposta di acquisto immobiliare, firmata per accettazione dalla parte venditrice .
    Quindi lui ha incassato solo l'assegno che avevo consegnato all'agenzia assieme alla proposta.
    La data del preliminare era fissata dopo ca 10 gg, ma ho avvisato per tempo che non avrei proceduto oltre e non mi sono presentato all'incontro.
    Il venditore quindi ha tenuto "fuori mercato" il suo immobile per un breve periodo; ha diritto a trattenersi l'intera cifra?
    L'agenzia può ritenere chiusa la mediazione, quindi dovrò riconoscerle quanto pattuito?
    Dichiarando per iscritto la mia rinuncia, posso far sottoscrivere al venditore che avendo lui incassato l'assegno non puo' avanzare altre richieste?
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ATTENZIONE!!! Questo è un caso di «preliminare di preliminare» in quanto la proposta rimanda alla stipula del preliminare. Come tale l'atto è nullo (Suprema Corte di Cassazione, sentenza 2 aprile 2009 n. 8038).
    Questo, in breve, vuol dire che:
    - hai diritto a chiedere la restituzione della caparra versata;
    - NON devi pagare alcuna provvigione (l'AI ne ha diritto solo alla conclusione dell'affare, ovvero solo dopo la stipula del preliminare);
    - puoi liberamente decidere di non presentarti alla stipula del preliminare.
     
  12. celtide

    celtide Ospite

    Attenzione, però, perchè mi sembra di ricordare che la sentenza in questione facesse riferimento a un contratto" preliminare del preliminare" nel quale però non vi fosse stata alcuna consegna di danaro a titolo di caparra, per cui non sarebbe applicabile al caso di specie.
     
  13. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista



    ATTENZIONE !!! Tovrm hai omesso di dire che la sentenza della Corte Costituzionale non dà automaticamente adito a tutto quello che dici: devi andare in causa e devi trovare un giudice che non la pensi diversamente... il tutto con costi e senza certezze.

    Diciamo pure le cose come stanno e non diamo false speranze di risolvere il problema, con due paroline : "Io non pago"
     
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cara Silvana,
    ti leggo spesso e so che sei estremamente scrupolosa nel tuo lavoro. Tuttavia, se l'AI ha predisposto documentazione non valida, mettendo a rischio la conclusione dell'accordo per entrambe le parti, non puoi certo imputarlo al cliente, bensì esclusivamente alla scarsa professionalità dell'AI.

    Le informazioni che ho fornito sono assolutamente veritiere. Se poi l'AI vuole fare una causa che probabilmente è destinato a perdere, è libero di farlo. ma così stanno le cose.

    È facile ridurre tutto allo slogan «io non pago». Ma sai bene che non è così. Io, come cliente, pago quando sono tenuto a farlo, non quando non lo sono. Ed nel caso di Cavallo non si è ancora perfezionato il contratto. E bada, non lo dico io, bensì la Cassazione.

    Per celtide: la caparra non è un elemento essenziale del contratto. Che vi sia o non vi sia, ai fini della validità del contratto, è assolutamente irrilevante.
     
  15. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Forse non ho spiegato bene quanto volevo dire.

    Certo che la sentenza della Cassazione esiste, ma l'annullamento della procedura del cosiddetto "preliminare del preliminare" non è automatica, nel senso che Cavallo non può pensare di cavarsela solo non presentandosi e sparendo dalla circolazione....

    Se vuole impugnare la proposta, deve andare dall'avvocato, il quale istruirà una pratica, alla quale risponderà l'avvocato di controparte venditrice e quello dell'agenzia, i quali si opporranno, ecc. ecc.
    Niente di semplice, quindi.
     
  16. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Giusto, deve agire per chiedere la ripetizione di quanto già pagato.

    Sbagliato. Lui non deve fare assolutamente nulla. Sono le controparti che, se lo riterranno opportuno, dovranno agire nei suoi confronti. Il problema per le controparti è che una sentenza di Cassazione, peraltro recente, anche se non fa giurisprudenza nel nostro ordinamento, rimane un parere autorevole difficile da scardinare.
     
  17. Cavallo

    Cavallo Nuovo Iscritto

    Grazie a tutti per le informazioni e l'interessamento.

    In sostanza Silvana mi stai dicendo che AI non mi dirà " non mi devi pagare " ed il venditore " ti restituisco i soldi" solo perchè glielo dico io....
    Però facendo tutto l'iter (avvocato ,pratica etc etc ), che probabilità ho di farcela ? Le sentenze di cassazione non "fanno giurisprudenza"? se esistono, il giudice non dovrebbe interpretarle ma adottarle, giusto?

    Cito stralcio che ho trovato in rete ( che descrive la mia proposta di acquisto ) e che quindi mi preoccupa un po'....
    "Discorso diverso va fatto quando la proposta di acquisto contenga, oltre alla descrizione dell'immobile, l'indicazione del prezzo, le modalità di pagamento, la data della stipula del contatto preliminare e di quello definitivo, la data di consegna dell'immobile. In tale ipotesi è stato osservato che “…la proposta di acquisto fatta dal… per il tramite dell'agenzia ed accettata dalla… contiene l'indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell'immobile all'acquirente, derivandone che le parti hanno posto in essere tutti gli elementi occorrenti ai fini della conclusione dell'affare ai sensi dell'art. 1755 c.c. e, sebbene non lo dica in modo espresso, hanno in definitiva stipulato un contratto preliminare di vendita…” (Cass. Civ., Sez. III, 14/07/2004, n.13067).
    Si legge, ancora, nella sentenza citata : “E' ben vero che, come risulta dalla sentenza impugnata, il documento indica la data della stipula del contratto preliminare innanzi al notaio, ma tanto non vale ad escludere che l'accordo intanto raggiunto costituisca esso medesimo questa figura contrattuale ed in proposito si considera che, se nello svolgimento della loro attività negoziale le parti abbiano posto in essere gli elementi del contratto preliminare, il fatto che, come nella specie, concordino di stipulare innanzi a notaio lo stesso contratto non implica che non lo abbiano già concluso e significa soltanto che intendono riprodurlo per dargli una veste più sicura senza esprimere una nuova volontà”.


    grazie a tutti
     
  18. Cavallo

    Cavallo Nuovo Iscritto

    Beh, per riprendere i soldi versati qualche azione nei confronti del venditore dovrò farla...

    Per l'AI concordo con te ... non devo fare nulla ... sarà lui, se vuole ad agire contro di me.

    Se intraprendo questa strada tutto dipende da come il giudice considererà la proposta d'acquisto, se per lui è un contratto a tutti gli effetti, sono fritto!
     
  19. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Era esattamente quello che volevo sottolineare.
     

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