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  1. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Buon pomeriggio, avrei bisogno di un consiglio. Devo recedere anticipatamente da un contratto di locazione commerciale e sono costretta ad avvalermi dell'art.27 l.392/78 non essendo prrevista nell contratto di locazione la clausola del recesso consensuale. Vista la crisi ho chiesto al proprietario mesi fa una riduzione del canone che non mi è stata concessa, ad oggi mi si prospetta una situazione molto favorevole in quanto, a seguito di un investimento in famiglia, potrei usufruire di un locale per svolgere la mia attività senza dover pagare nessun canone di locazione. Come potrei formulare in questo caso il grave motivo da inserire nella raccomandata di recesso anticipato? Credete che il locatore avrebbe validi mezzi per opporsi nel caso specifico?
    Vi ringrazio come sempre anticipatamente.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    I gravi motivi non devono essere provati. Tutt’al più dovranno esseredimostrati davanti all’autorità giudiziaria qualora il locatore dovesse contestarli. Il successivo accertamento dell’insussistenza dei presupposti per l’esercizio diritto di recesso, comporta che il conduttore medesimo è tenuto alla corresponsione delle mensilità fino alla fisiologica scadenza del contratto (Cass. Civ. Sent. n. 2002/02).
    Comunque anche questa richiesta fatta al locatore può essere considerato "grave motivo".
     
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  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Può essere o DEVE essere??? Se io fossi il giudice, l'insuccesso
    dell'attività che non consente il pareggio del bilancio, indipendentemente da una crisi generale, la considererei senz'altro
    un grave, gravissimo motivo per accogliere le ragioni del conduttore, al quale al massimo potrei accollare un periodo di
    preavviso non superiore ai 6 mesi. Affittare un immobile non può prescindere dall'uso basilare insito nell'oggetto Mattone...e il propretario si deve augurare che il reddito del conduttore sia commerciale, sia abitativo non subisca scossoni tali da impedire di
    onorare il pagamento dei canoni. Che poi la legge lo permetta o meno solo sulla personale valutazione del magistrato, lo accoglieremo di volta in volta. Io esprimo un sentimento comune
    diffusissimo...credo anche su Propit. Tu Sardu...Sardu da che parte
    stai??? Quiproquo.
     
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  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Il locatore per deviare la tua richiesta di grave motivo, potrebbe ridurti il canone, così decade il grave motivo
     
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  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel caso postato...alla richiesta di riduzione canone. il Locatore
    ha risposto negativamente o...se vuoi... Picche...Ne approfitto per completare il mio precedente post...Nella mia ipotesi mi riferivo
    al piccolo imprenditore, solitario o come impresa familiare (la moglie ...) Diversa la situazione rappresentata dalla grande Azienda che apre una filiale che poi vorrà chiudere per risultati negativi...Ma anche qui, questa Azienda saprà ben prevedere tale evento inserendo una formula ad hoc in modo da uscirne indenne o quasi. Per esempio: "La conduttrice si riserva l'interruzione anticipata per qualsiasi motivo o anche in assenza di essi, rispettando il periodo di preavviso di mesi sei." Quale locatore con l'immobile sfitto da tempo non calerebbe le brache davanti al grande nome??? Io no...e tu Adimecasa??? Quiproquo.
     
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  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Che la richiesta da parte del conduttore della riduzione del canone a causa della crisi sia proprio un grave motivo previsto dalla legge, (legge beninteso...non abbastanza chiara, quindi interpretabile soggettivamente dal giudice!!!). Quindi il conduttore ben fa a comunicare il recesso, rispettando il dettato della legge con i sei mesi di preavviso, dopo il rifiuto (dimostrabile) del locatore. E tenterei anche con l'argomentazione davanti al giudice, della disponibilità avuta del locale, per continuare l'attività. Sempre ipotizzando la volontà di adire per vie legali da parte del locatore.
     
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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    quiproquo dovè il problema?
     
  8. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nessun problema...sono solo pareri in piena libertà nel vasto mondo di Propit...Dove io sostengo che, con i tempi che corrono, il rispetto del preavviso è più che sufficiente per accontentare il
    locatore e per non costringerlo ad una azione legale dal dubbio
    esito...Sei mesi non sono pochi per riaffittare un immobile..pensa
    a me che ne ho concesso sempre solo due...Cordiali saluti. qpq.
     
  9. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Vi ringrazio molto per le risposte...
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se fanno le regole, si fanno le leggi, e poi ci si adegua BOH
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ecco un esmpio di correttezza...che segnalo al sig.@Sigmund
    scomparso senza neanche un piccolo Bit di...omissis...Altrimenti
    chi lo sente FradJACOno se si sveglia dal letargo??? qpq.
    P.S. fa anche rima con il postulante ingrato assai...
     
  12. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    anna123 quante risposte, quanti pareri, quale soluzione?
     
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  13. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Moralista, consapevole del fatto che il requisito del grave motivo è suscettibile di interpretazione soggettiva da parte di un giudice che eventualmente potrebbe essere chiamato in causa dal locatore, ritengo che quanto prospettato dal Sign. Jerry48 possa fare al caso mio.
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Andrei molto cauto e valuterei con attenzione il recesso per crisi economica.
    Prma di tutto perchè di creazione giurisprudenziale (non legale) e poi perchè dovrà resistere al severo vaglio del Giudice; diversamente il tutto si trasformerà in un boomerang giudiziario.
    La Giurisrpudenza ha più volte ribadito la legittimità del recesso per eccessiva onerosità sopravvenuta, ma altresì ribadito come il Giudice debba sempre operare un bilanciamento tra l'interesse del locatore (considerando anche il tempo mancante alla naturale scadenza) e quello del conduttore/titolare dell'azienda, sottolineando altresì come l'antieconomicità della locazione non possa risolversi nella mera ed univoca valutazione della parte proponente, ma sia oggettivamente rilevabile......

    Tra le tante massime in argomento cito Cassazione n. 26711/2011:
    "In tema di recesso del conduttore in base al disposto di cui all'art. 27 ultimo comma della Legge n. 392/1978, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere, non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma deve, altresì, consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda del conduttore globalmente considerata"
     
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  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Oggettivamente rilevabile??? Penso proprio di sì...come dice Bersani...oh ragaszzi... non siamo mica a raddrizzare le banane col di dietro..Eh! non siamo mica in Brasile che basta una bossa nova per la ragszza... di Ipanema...Qua davanti al giudice non puoi giurare il falso se no le banane te le ficcano...omissis...
    Tanto per una piccola pausa divagatrice...male non fa. qpq.
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fuori dalla celia, continuo a pensare che un locatore preferisca
    adire le vie legali a fronte di un preavviso di sei mesi regolarmente
    onorato nei canoni e nelle spese, piuttosto che "assolvere" il locatario...mi sembra sulla base del confronto statistico delle sentenze quasi sempre a favore del conduttore, specie se piccolo imprenditore, azzardato e non consigliabile. L'ostinazione
    per principo non sempre paga...Nel caso postato la postante aveva chiesto una riduzione...il rifiuto potrebbe significare che il locatore
    è mediamente certo che l'immobile troverà quasi sempre un nuovo conduttore e al prezzo da lui fissato. Si accontentasse del
    rispetto del preavviso e non rompesse la ciribiricoccola...La postante si faccia scrivere la lettera da un esperto e la inviasse
    con raccomandata senza ulteriori indugi. questa è la soluzione di
    quiproquo.
     
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  17. anna123

    anna123 Membro Junior

    Inquilino/Conduttore
    Sarà fatto...
    Grazie
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non darei cosi' scomtata la riuscita, se l'elemento addotto, fosse sostanzialmente quello sotto riportato:

    Ben altro che una situazione di crisi oggettivamente accertabile.
     
  19. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai ragione, ma non credo che la nostra Anna 123 (hai già superato il ridefloratore di Arcore???) sia tanto ingenua da indicarla come vera...
    dovrà trovare motivi plausibili e ..."veriteri"...in apparenza...Il Legislatore sbaglia quando consente alla parte più debole, per definizione il locatario, di diventare
    un prepotente (vedi notifiche e procedure di sfratto...)...ma sbaglia anche quando
    costringe il locatario a ricorrere alla falsità in un ambito (questo) che poteva
    essere più generoso. E' il locatario che chiede per primo e poi trova in base alle sue esigenze...quando queste cambiano, qualunque sia il motivo, deve poter liberamente chiedere modifiche fino al recesso anticipato...sempre rispettando
    il preavviso...Ma le me sono solo ipotesi ex nunc (???)Allo stato solo il giudice potrà valutare dove sia la ragione di
    ciascuno e Anna 123 farà bene a congegnare un buon motivo...Poi non è detto
    che il locatore decida per la causa. Qpq.
     
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  20. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Quando si va in causa per qualsiasi motivo, non si è mai sicuri della buona riuscita nè per il chiamante nè per il chiamato.
    Se appunto il giudice pubblicherà, darà una sentenza interpretativa soggettiva, rimango del parere che si può tentare, sempre che Anna 123 sia consapevole, delle spese che dovrà affrontare, e sopratutto determinata a far valere le sue argomentazioni con l'ausilio di un buon avvocato.
     

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