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  1. renato77

    renato77 Nuovo Iscritto

    Ho acquistato da poco un appartamento (PRIMA CASA) di un complesso immobiliare soggetto ad interesse storico, versando fino ad ora all'impresa costruttrice circa 1/4 del prezzo dell'immobile. Premetto che sul complesso immobiliare grava un'ipoteca a garanzia di un mutuo contratto dalla società costruttrice e che lo stesso mutuo è stato successivamente frazionato.
    Attualmente sto aspettando il passare dei 60 giorni, periodo in cui le "Belli Arti" potrebbero esercitare il diritto di prelazione, cosa assai remota.
    Al termine di questi 60 giorni (fine aprile 2012), il tutto verrà perfezionato con un secondo atto dal notaio, dove verserò il saldo, o accollandomi la parte frazionata del mutuo dell'impresa o con mutuo di banca di fiducia.
    Purtroppo la ditta costruttrice sembra essere in cattive acque a causa delle poche vendite.
    Nel caso dovesse fallire in questo periodo tra il primo e secondo atto, quali rischi corro? Come posso tutelarmi a riguardo?

    Grazie in anticipo per i consigli che mi darete
    Renato77
     
  2. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    c'è una cosa semplicissima, che dovrebbe essere di uso comune e che invece per furberia all'italiana si tace, che si chiama fideiussione: in pratica il venditore ha l'obbligo di versare fideiussione per gli importi ricevuti fino all consegna dell'immobile. Pretendi che ti venga consegnata, pena la nullità del contratto!

    Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122
    All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonche' i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.
    La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si e' verificata.
     
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  3. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    brevemete : c'e' il rischio di ripagare tutto
     
  4. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    infatti questa legge viene a seguito delle migliaia (ricordo una cifra: 200.000 persone) che negli anni sono state fregate, visto che in caso di fallimento gli acquirenti venivano dopo le banche nel rimborso dei crediti.
    quindi: esigere la fideiussione o minacciare di andare da un'altra parte.

    Nella fattispecie, vedi se riesci a convincere il costruttore, altrimenti annulla il contratto: rischi che se fai altri pagamenti e lui dà il giro perdi tutto.
     
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  5. renato77

    renato77 Nuovo Iscritto

    Grazie, molto gentile
     
  6. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    non ringraziamenti, clicca mi piace :risata::risata::risata:

    e comunque facci sapere come va a finire, ogni tanto rileggendo certi post mi viene la curiosità...
     
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  7. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    teo : beh ...il mi piace te lo do io....
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il costruttore è già in crisi di liquidità, con i tempi che corrono, quale banca rilascerà una fudejussione ?
    DElle fidejussioni assicurative meglio diffidare, al momento della eventuale escussione, ti tirano fuori tanti di quei cavilli che ti portano a maledire il giorno in cui ti sei rivolto alle assicurazioni.
     
  9. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    eh lo so, infatti sono cose da fare prima, visto che dopo che il problema è successo diventa tutto più difficile. Per questo io dico: dammi garanzie o ridammi i soldi. é vero che così si rischia di impegolarsi in una causa, ma meglio adesso che dopo aver versato 80% del valore...
    se poi ci sono idee migliori, fatemi sapere, il forum seve a questo
     
  10. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    dai, mi piaci anche tu :amore:
     
  11. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
     
  12. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    per tutti : allora raccontero' una situazione "vissuta" : nel 1980 ho acquistato un appartamento in condominio : casa nuova costruita da impresa edile assolutamente solida (dicsvano) : dopo 2 anni circa l'impresa e' fallita per cui tutto il condominio e' stato citato in giudizio per l'assoluzione dei pagamenti : naturalemnte abbiamo fatto opposizione che non e' valsa a nulla : il giudice ci ha dichiarati "debitori in solido" dell'impresa ,per quanto riferito al ns condominio...(ma ce ne erano altri 5),e siamo stati costretti a versare quote pari al valore della casa di nuovo ": in questa situazione e' chiaro che ci ha rimesso di piu' CHI aveva pagato il tutto in una sola rata : chi invece aveva un mutuo ha perso solamente il versato (dopo un periodo di trattative bancerie che annullavano il 1° mutuo e ne accendevano uno nuovo) :
    questa e' l'esperienza poi....il resto e' leggenda : da allora acquisto solo case da chi ha acquistato prima di me da almeno 2 anni...che e' il tempo massimo per poter essere accusati et accomunati al "costruttore"
     
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  13. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
     
  14. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    teo : sì...un suggerimento : prendi una chitarra e comincia a cantare " chi ha avuto avuto avuto...chi ha dato dato dato....":^^::daccordo:
     
  15. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    non vedo alcuna risposta da renato 77........cosa ha fatto dal notaio???? se ha scritto ho acquistato. O ha fatto solo un compromesso con l'impresa?
     
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  16. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ...e' il bello di questo forum...molto spesso i diretti interessati scompaiono ....
     
  17. renato77

    renato77 Nuovo Iscritto

    Dal notaio ho fatto l'atto d'acquisto ma il trasferimento della proprietà ci sarà allo scadere dei 60 giorni e con il pagamento del saldo. é il notaio che si è occupato della comunicazione alla Soprintendenza
     
  18. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Penso che puoi stare tranquillo, ho acquistato anni orsono un immobile vincolato, il notaio ha fatto l'atto e dopo due mesi,se non ricordo male, ha notificato al Ministero per il diritto di prelazione. Solo il Ministero per i beni culturali te lo può "soffiare".
     
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  19. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    il notaio ? allora sì che sei a posto !
     
  20. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    io intendevo che avessi stipulato un preliminare, mentre tu hai un atto trascritto da un notaio. Questo ti pone in una situazione migliore

    "per effetto della riforma, oggi, i crediti del promissario acquirente, che abbia trascritto il preliminare, hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto (art. 2775 bis c.c.)." (fonte:
    LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE)

    è certo che con la fideiussione si fa ben prima a tornare indietro dei propri soldi, ma cosa fatta, capo ha.
     
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