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Gatta

Membro Attivo
#1
E' un argomento che penso possa interessare i nostri utenti e mediatori che spesso affrontano i loro problemi coi notai.
Dal mio Forum Legale estrapolo quanto è stato scritto,sperando farVi cosa gradita:
"Giurisprudenza:
Cassazione 5946/1999 : "Si va sempre più imponendo, in giurisprudenza, una posizione che fa prevalere la componente professional-privatistica del notaio su quella pubblicistica. Si individua l’esistenza, con il cliente, di un preciso contratto e si incardina la responsabilità civile sul paradigma della responsabilità contrattuale. In questo quadro, l’attività chiesta al notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti o di direzione della compilazione di un atto, ma si estende a tutte quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico e l’attitudine di questo ad assicurare il risultato pratico voluto dalle parti."
Ciò beninteso non significa che il notaio, contrariamente ad altre professioni liberali, come quella dell’avvocato, del commercialista o del medico, sia tenuto a un’obbligazione di risultato, e cioè a subire il rischio della mancata realizzazione del fine perseguito dal cliente. Più esattamente, gli obblighi della professione notarile sono assistiti in maniera particolarmente penetrante da quelle fonti che intervengono a integrare, obbligando a comportamenti non specificamente previsti, gli obblighi che più prettamente fanno oggetto dell’accordo. Ciò inforza dell’articolo 1374 del Codice civile («Il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, gli usi o l’equità»). Quanto detto si riflette nella soluzione di concrete problematiche di responsabilità del notaio.

Omesse visure. Il notaio che ometta completamente ogni visura ipotecaria e catastale sull’immobile, o la svolga in modo incompleto, dimenticandosi, per esempio, di segnalare l’esistenza di ipoteche o altri diritti reali, si difenderà generalmente sostenendo che l’incarico conferitogli prevedeva soltanto la stipula del "rogito". La Cassazione dà ormai torto a questa tesi, ritenendo responsabile il professionista anche per tutti quegli adempimenti necessari a far acquistare effettivamente al cliente il diritto oggetto del trasferimento. La responsabilità per omessa visura ipo-catastale riguarda però soltanto il caso in cui il notaio sia stato richiesto di redigere un atto pubblico, e non quando l’incarico professionale verta più semplicemente sull’autenticazione
delle firme apposte in calce a una scrittura privata autonomamente predisposta dalle parti (Cassazione 6018/1999).

Invalidità dell’atto. Il notaio assume la responsabilità della piena validità dell’atto formato o ricevuto. Se la nullità derivi da contrarietà a norme inderogabili di legge, all’ordine pubblico o al buon costume, poi, deve rifiutarsi di stipulare — anche se vi sia la contraria insistenza delle parti — pena pesanti sanzioni disciplinari (articolo 28, legge notarile).

Omessa trascrizione. Il notaio risponde dei danni derivanti da omessa o tardiva iscrizione o trascrizione dell’atto nei pubblici registri (Cassazione 4556/1996). L’adempimento, previsto come obbligatorio dall’articolo 2671 Codice civile, deve essere eseguito «nel più breve tempo possibile», prima, cioè, che possano realizzarsi altre iscrizioni o trascrizioni, o altri eventi pregiudizievoli (si pensi al fallimento del debitore prima dell’iscrizione di un’ipoteca a suo carico). Spetta al giudice del merito stabilire di volta in volta, tenendo conto delle particolarità del caso concreto, attinente sia ai tempi, sia ai mezzi di normale impiego per l’esecuzione della trascrizione, sia al sopraggiungere di evenienze non imputabili al notaio (Cassazione 4111/1990).

Speciale difficoltà. Anche per i notai l’articolo 2236 Codice civile limita, nei casi di «speciale difficoltà», la responsabilità al dolo o alla colpa grave. Il campo in cui maggiormente si riconosce la speciale difficoltà è l’interpretazione delle norme, in materia di validità dell’atto o, ancora, in materia di adempimenti fiscali ad esso collegati.

Atti societari. Il divieto (disciplinare, ma fonte anche di responsabilità civile) di dare il proprio contributo ad atti contrari a norme imperative di legge, all’ordine pubblico e buon costume coinvolge anche i numerosi atti che il notaio è chiamato a svolgere nel diritto societario. È, ad esempio, vietato al notaio svolgere la propria opera nell’ambito di un’assemblea straordinaria, se dall’avviso di convocazione emergano motivi di nullità della delibera (Cassazione 4441/1998). Lo stesso divieto vale, a maggior ragione, quando il notaio sia richiesto di redigere un atto costitutivo o una delibera contrari alla legge. In proposito, il successivo controllo giurisdizionale, svolto ai fini dell’omologazione di cui all’articolo 2330 Codice civile, rappresenta a tutt’oggi un momento di
ulteriore verifica. Ciò non significa che il rifiuto del Tribunale di omologare l’atto costitutivo rappresenti di per sé censura dell’operato del professionista. Anche ai fini della responsabilità civile, il notaio che ha ritenuto valido, in base a una propria interpretazione giuridica, l’atto costitutivo bocciato dal Tribunale, non risponde se non a titolo di dolo o colpa grave. La definitiva abolizione dell’omologa, contenuta nella legge di semplificazione approvata proprio la scorsa settimana, non sembra possa modificare di molto i termini della questione, sotto il profilo della responsabilità civile, essendo prevista unicamente una sanzione amministrativa per il professionista che chieda al Registro delle imprese l’iscrizione di delibere manifestamente illegittime.

Il calcolo dei danni. Il cliente insoddisfatto della prestazione del notaio deve, come sempre, dimostrare di avere subìto un danno e che questo danno è stato provocato dal fatto del professionista. Ad esempio, per chi ha comprato un immobile ignorando, in difetto di visura ipotecaria, che era gravato di ipoteca, il danno è pari, in caso di espropriazione, al valore dell’immobile perduto. Se però l’acquirente si accorga dell’ipoteca, o di altro diritto reale (quale una servitù, un usufrutto) dopo la stipula, ma senza essere espropriato? Secondo un criterio generale, il notaio risarcirà la differenza esistente fra il valore dell’immobile libero da ogni diritto altrui e quello effettivo. Quando le circostanze del caso concreto lo consentano, potrà essere accordato un risarcimento «in forma specifica», condannando, ad esempio, il notaio stesso a tutti i pagamenti e agli adempimenti necessari alla cancellazione dell’ipoteca (Cassazione 6/1994).

Responsabilità extracontrattuale. Il campo di applicazione della responsabilità extracontrattuale, un tempo ritenuto pressoché assorbente l’intera responsabilità civile del notaio, riguarda ora soltanto i casi in cui il danno arrecato dal notaio colpisca persone diverse dal cliente, ad esempio il socio di società di capitali che sia danneggiato da una delibera di assemblea straordinaria contraria alla legge, che il notaio abbia omesso di "bloccare". Contrariamente alla responsabilità contrattuale, dove la colpa si presume, le regole della responsabilità extracontrattuale impongono la prova positiva della negligenza, imperizia, imprudenza o del dolo del notaio.

Da "il sole24ore" e Forum Avvocati.

OK?
Gatta
 

00luna

Membro Ordinario
Proprietario Casa
#2
Buongiorno
A proposito di Notai, di recente ho scoperto che 1 locale acquistato del 2003 con destinazione d'uso C/2 così risulta al catasto e nell'atto, al Comune non c'è traccia di questa destinazione d'uso, ossia mi sono recata all'uff. tecnico e dopo aver richiesto la destinazione d'uso del locale mi hanno rilasciato il certificato con destinazione C/6.
Ho mostrato le visure catastali e mi hanno detto che a loro non interessa quello che c'è scritto o dice il catasto.
Quello che voglio sapere è:
il notaio non doveva verificare questa cosa?Tra l'altro nell'atto c'è anche scritto di questa variante da C/6 a C/2 presentata da 1 ingegnere.
Ho pagato il locale come C/2, e poichè la rendita catastale è quasi il doppio rispetto al C/6, tutte le somme versate sono naturalmente più alte, come per l'atto, e relative tasse, I.C.I, spazzatura e quant'altro c'è stato da pagare.
Mi puoi dire cosa posso fare?
Il comune per il momento mi ha negato questo cambio, perchè dice che è nato come C/6 e rimane tale.
Inoltre se non potessi far nulla posso chiedere il rimborso di tutto quello che ho pagato in più in questi anni?
Grazie per la cortese attenzione.
:fiore::fiore::occhi_al_cielo:
 

Gatta

Membro Attivo
#3
Mi sembra che il problema coinvolga il notaio che,alla luce di quanto da me precisato,dovrà esserTi preciso su questa notevole differenza circa l'accatastamento.Come mai non risulta la variante?
Chiedigli lumi e, prima di procedere eventualmente in via legale,riferiscici degli sviluppi.
Gatta
 
#4
Nel caso in cui l'acquirente, essendo impiegata presso uno studio notarile, prende tutto in mano, ovvero rassicura che l'atto verrà stipulato presso lo studio in cui lavora, a breve e quindi non occorre registrare il preliminare...poi invece non è possibile stipulare subito ed il preliminare arriva un giorno dopo la scadenza del 20 mo giorno dalla data della stipula del preliminare...chi paga la multa?
 

cippa

Nuovo Iscritto
#6
vero, a me è successo questo:
Il signor notaio mi fa un rogito per un immobile che compro per quote da 3 parenti nello stesso atto compro anche 2 locali adiacenti da 2 vicini. è un atto con 4 luoghi, acquistati come prima casa senza mutuo.
Guardando uno schemino all'incontro il notaio mi dice che non spenderò comprensivo di tasse più di 7500 euro, tenendo presente che l'immobile è un rustico quasi privo di corrente ed impianti,da ristrutturare completamente da colmo a vespaio ed il valore dell'atto è di 75000 la cifra di 7500 euro mi sembra congrua .... dopo 3 mesi dalle firme non ho il rogito nelle mani ma solo copie via mail ed il geometra che ha ricercato i documenti vari, che per altro non frequento più poichè con l'atto di acquisto si sono concluse le faccende, mi dice che hanno sbagliato a fare i conti gli devo dare 850 euro...
Ma io non ho mai sentito una roba del genere, a qualcuno è capitato? Ma non sono assicurati? e chi sbaglia paga non l'hanno mai sentito dire? Cioè non capisco.. intanto va bene uno può sbagliare, ok telefoni ti scusi per l'accaduto e poi se ne parla, ma così ti passa la voglia di credere alla buona fede... e poi l'immobile è quello lì i primi 2 luoghi sono identici .. .. misteri dei notai...
 

Daniele 78

Membro Storico
Professionista
#8
Mi sembra una cosa molto strana che il se tu acquisti un unità immobiliare con una accatastamento C/2 ed in Comune come C/6. Questo non vuol dire che non ti credo anzi, molto probabilmente hanno aggiornato il Catasto senza presentare la pratica di cambio destinazione d'uso in Comune prima che tu acquistassi. Ivi ti trovi un C/6 (autorimessa o scuderia) mentre in catasto C/2 (cantina).

Sicuramente puoi chiedere dei lumi al notaio per ciò.
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
#9
Chi scrive
è un estremo difensore della figura del Notaio e per nulla attratto dal populismo
imperante che vorrebbe limitarla .Il Notaio che lavora con professionalità è una risorsa e può evitare alle parti molti guai conferendo la certezza della titolarità dei diritti e garantendo la ordinata continuità delle transazioni . Se le compravendite passassero nelle mani di soggetti squalificati “liberisti dell’ ultima ora “ la proprietà immobiliare diverrebbe un ginepraio con danno sociale ed economico per i soggetti ,la collettività, l’ economia .
Però , c’è un però . Almeno in tema di compravendita immobiliare, sarebbe utile spiegare al pubblico che Il notaio non è un "super-garante" dell'atto ; se cosi fosse non si spiegherebbe come mai i Tribunali sono intasati da cause immobiliari attivate dopo la esecuzione del rogito .
In fatto il problema è più complesso e non è riducibile alla mera diligente esecuzione formale dell'atto o alla corretta effettuazione di visure ipo-catastali , oppure alla mera indicazione degli estremi della autorizzazione edilizia sottostante ( salvo far dichia-rare in atto al venditore, su sua responsabilità la regolare conformità urbanistica che spesso poi si scopre non essere cosi’ “conforme “ )
In fatto il cliente ha delle aspettative dal Notaio , delle attese che erroneamente ( per comprensibile ignoranza ) pone a carico del professionista tanto è che rimane deluso se dopo il rogito emergono vizi o altre questioni non previste . Battute come " ma pensavo che rivolgendomi ad un Notaio non avrei avuto problemi ....invece ". oppure: ma come il Notaio non mi aveva avvisato di questo e di quell’altro problema“ , giungono frequentemente alle nostre orecchie .
Se l'obbiettivo è quello di spendersi come tutori della parte debole c'è molto di più' da verificare . Per dare sufficiente certezza non servono generiche campagne di valorizzazione ma occorre spiegare i limiti di operatività della propria seppur qualificata prestazione e chiarire al cliente ignaro della materia immobiliare che il Notaio arriva "fin qui" ; e per fruire di una maggiore sicurezza dell’affare deve rilasciare al Notaio o altro professionista della materia ( avvocato , commercialista, geometra) un chiaro incarico extra, in forza del quale in primis si dovrà verificare previo accesso fisico in loco che la situazione fattuale corrisponda alle planimetrie allegate alla prima licenza ( rilasciata dal Comune ) e alle eventuali successive varianti autorizzate o sanate per effetto di condono edilizio.
Per fare per altri esempi fra mille occorrerebbe verificare la solvibilità del venditore , se impresa, la visura camerale, i bilanci, i verbali , le note integrative; verificare eventuali insolvenze e protesti ; e ancora semplificando in caso di prelazione agraria verificare la esatta identità degli aventi diritto alla prelazione ( analizzando le planimetrie ) ed individuando la residenza degli aventi diritto tramite stati di famiglia e residenza tal che vengano correttamente espletate le procedure di prelazione (pena la nullità delle notifiche ed il rischio annuale del retratto ); e ancora se in fatto non si tratti di una residenza turistico alberghiera spacciata per abitazione ordinaria con l'uso delle sotto-schede ; e ancora, procedere ad una attenta ricostruzione genealogica per il bene di proveniente da donazione o successione ; dovrebbero seguire precisi approfondimenti in caso di separazioni in corso ( la casa potrebbe finire al coniuge assegnatario con prole -diritto non trascritto ma intangibile ), e molto altro ancora.
Insomma delle due l'una: o il Notaio fà il Notaio e allora deve spiegare che non
"garantisce tutto" oppure , garantisce in maniera ampia ma in forza di un chiaro mandato extra ( e la parcella si alza ovviamente e giustamente)
Il problema è essere chiari circa il ruolo classico del Notaio ( che soddisfa solo alcune esigenze ) e quello che bisogna fare "oltre" cui può' provvedere " il notaio con un incarico ad hoc, oppure un altro professionista.
A prescindere da quanto sopra , un notaio capace al pari di un avvocato potrebbe
redigere un atto con mille tutele e mille garanzie che senza un’ attività preventiva potrebbero rimanere sulla carta visto che il compratore con somma frustrazione potrebbe valutare non conveniente intraprendere una causa costosa, lunga ed incerta. Per cui il professionista dovrebbe indurre il cliente a fare le dovute verifiche (tutte ) prima di prendere impegni e non dopo
Al riguardo si pensi ad un venditore di immobile che dopo la cessione dell’unico bene divenga nulla tenente; quale rivalsa seppur sostenuta dal buon diritto potrà essere fruttuosa? Oppure se l’impresa venditrice dopo il rogito cessa l’attività e procede alla sua cancellazione presso il Registro delle Imprese , quale rivalsa potrà effettuare il cliente che dopo il rogito avesse riscontrato gravi infiltrazioni o cedimenti strutturali ?
O ancora se quell’impresa costruttrice estinta non avesse assolto a tutte le opere di urbanizzazione imposte dal Comune , sà il cliente che dovrà pagarle lui pena il mancato rilascio del certificato di agibilità?...e molto altro ancora .
Insomma il notaio di qualità ( e chi scrive ne ha incontrati ) si distingue non perché faccia corrette visure (ipotecarie e catastali che è come dire l' acqua calda ) ma perché è competente e TRASPARENTE specificando in maniera scritta al cliente la gamma dei più rilevanti accertamenti preventivi che sarebbe opportuno espletare e quelli (parziali ) che competono al suo Ministero
Una volta ben consigliato competerà al cliente scegliere il da farsi assumendosi consapevolmente le Sue responsabilità .
articolo a mia cura. Ennio R
 
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maidealista

Fondatore
Membro dello Staff
Proprietario Casa
#11
@Gatta p.g.f. Ieri ho assistito ad una compravendita. Il venditore che aveva ereditato i beni oggetto del rogito, aveva già venduto due immobili provenienti dallo stesso asse ereditario senza l' accettazione dell' eredità. Il notaio ha fatto presente che i due suoi colleghi si erano sbagliati ed ha preteso che il venditore gli pagasse la pratica precedentemente omessa (€ 460). Tutto corretto ?
 
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