Quando la planimetria presente in comune è diversa da quella presente in catasto

[roxybar]

Buongiorno, mesi fa avevo scritto un post di un casetta giù a Catanzaro che vorremmo vendere. Abbiamo scoperto che la planimetria della casa presente in Comune è diversa da quella che è presente al catasto (quest'ultima è coerente per come è nella realtà la casa). Stiamo parlando di una casa degli anni 60: nel 1961 era stato presentato un ampliamento con conseguente autorizzazione, ma poi non so come sia andate le cose (io sono nato 13 anni dopo e abbiamo ereditato dai nonni l'appartamento), l'appartamento è stato costruito differentemente dal progetto/ampliamento presentato in comune, mentre in catasto la planimetria è a posto. Mi hanno detto che per vendere l'appartamento, devo mettere a posto la documentazione in comune interpellando in professionista e pagando non poco.
Mi hanno anche parlato di una seconda strada, di una legge che riguarda le case costruite prima del 1 settembre 1967, dove ai fini della vendita potrebbe andare bene una autocertificazione che attesta che la casa era così prima di quella data, cosa che in realtà è vera in quanto mia madre ci passava due estati nel 1965-66 e si ricorda che la casa era giù così. Solo che io non ho prova documentata, se non la planimestria del catasto che ho riechiesto on line e scaricata dal sito dell'agenzia delle entrate (dove si possono vedere le visure catastali) e che presenta come come prima riga in alto scritto al computer "data di presentazione 04.02.1967...". Ecco mi domandavo se questa cosa può essere presa come prova che la casa così come è fatta esisteva prima del 1 settembre 1967.
Volevo chiedere se qualcuno può dirmi:
- l'iter da seguire se volessimo "sanare" a livello burocratico le cose col comune e quanto potrebbe costare (casetta degli anni 60 di 70 mq)
- e se invece non si volesse seguire il punto precedente: se è vero che per la vendita potrebbe invece bastare questa certificazione e se la data a cui io mi riferisco potrebbe comprovare la casa prima del 1 settembre 1967 e se la vendita va a buon fine davanti al notaio, se poi ci possono essere conseguenze negli anni avvenire in cui possiamo essere chiamati in causa qualora il nuovo proprietario dovesse interloquire col comune per qualche motivo..
Vi ringrazio anticipatamente per la vostra disponibilità
Saluti: Francesco

 

[Franci63]

Mi hanno anche parlato di una seconda strada, di una legge che riguarda le case costruite prima del 1 settembre 1967, dove ai fini della vendita potrebbe andare bene una autocertificazione che attesta che la casa era così prima di quella data,

Ti hanno detto male.
Se era stata presentata una pratica in Comune, e poi è stato fatto un intervento diverso, ora devi regolarizzare l'immobile, ammesso che si possa fare, per non dichiarare a rogito una regolarità che non esiste.
Nei confronti dell'acquirente saresti sempre tu responsabile .

l'iter da seguire se volessimo "sanare" a livello burocratico le cose col comune e quanto potrebbe costare (casetta degli anni 60 di 70 mq)

Devi consultare un tecnico, che , dopo aver fatto un sopralluogo e analizzato i documenti, ti saprà dire di preciso cosa si può fare, e con che costi.

 

[griz]

Vale quanto scritto da Franci, se le difformità sono interne sono facilmente sanabili con una CILA in sanatoria che non ha un costo elevato

 

[roxybar]

Intanto grazie delle varie informazioni. L'ampliamento nella planimetria del 1961 era più ampio e si voleva divedire poi il tutto in due appartamenti di circa 80 mq l'uno: invece nella realtà sono venuti fuori due appartamenti di circa 65 mq togliendo ad un ognuno una stanza internamente. Tra l'altro sono due appartamenti che si affacciano a neanche un metro e mezzo da una strada statale. Purtroppo da quanto mi hanno detto negli anni 60 del secolo scorso si facevano anche queste cose e a distanza di 60 anni si vorrebbe solo mettere a posto e cercare di vendere una casetta che vale una pipa di tabacco e dista da noi 1200 km. Abbiamo sempre pagato ICI, IMU ecc.
Cmq quella data di presentazione del 04.02.1967 indicata nel documentdo del catasto ma scritto al computer, la si può considerare "ufficiale" come riconosciuta a livello legale? Scusate se mi esprimo male, ma non sono per niente pratico

 

[griz]

se è un ampliamento la cosa si complica, interpella un tecnico che potrà fare il punto corretto, se però vale poco e ci devi spendere...

 

[roxybar]

Ok grazie

 

[marcanto]

Premesso che i quesiti dovrebbero essere sintetici affinché siano fruiti da tutti

"Abbiamo scoperto che la planimetria della casa presente in Comune è diversa da quella che è presente al catasto"
Fermo restando quanto detto prima, vorrei precisare alcuni aspetti.
> planimetria in comune
Questa non è un "disegnino " qualunque, fa parte dei documenti che costituiscono il titolo edilizio a cui tutto si deve conformare (anche il catasto)
È questo titolo edilizio che legittima la costruzione, salvo modifiche successive non dichiarate (abusi).
> planimetria catastale
Ha solo una funzione fiscale e non ha natura comprovante di legittimità (salvo casi rari)

Tra le due Prevale quella comunale.

 

[roxybar]

Grazie

 

[Gianco]

Questa non è un "disegnino " qualunque, fa parte dei documenti che costituiscono il titolo edilizio a cui tutto si deve conformare (anche il catasto)
È questo titolo edilizio che legittima la costruzione, salvo modifiche successive non dichiarate (abusi).

Certamente l'ultimo progetto è importante. Se coincide con lo stato attuale corrispondente alla planimetria catastale è la condizione migliore. Diversamente, se l'immobile differisse dall'ultimo progetto approvato presente negli archivi comunali, sarà necessario presentare una nuova pratica edilizia che possa sanare quanto realizzato, ovvero se insanabile occorrerà eliminare gli abusi. Infine si dovrà presentare la nuova planimetria catastale del fabbricato "risanato".

 

[roxybar]

Salve, vi scrivo dopo avere sentito un geometra del luogo. Mi è stato spiegato che per quanto concerne la concessione edilizia del 1962 quel tipo di ampliamento presente nella planimetria, in realtà non è mai stato realizzato per cui la concessione edilizia è decaduta perchè i lavori non sono mai partiti e non è stata data conclusione al comune entro i 3 anni dalla data di rilascio.
Lungo gli anni, poi, i miei nonni hanno costruito questi due appartamenti (donati poi ai due figli) per poi presentare (almeno per quanto riguarda il mio) la planimetria catastale nel febbrario del 1967
Tutto ciò mi si dice che non dovrebbe essre un problema per la compravendita in quanto questo geometra farebbe una Perizia Giurata (che attesti il discorso della concessione edilizia e poi non so che altro) che dovrebbe essere accettata dal notaio. Lo stesso geometra mi diceva che in caso di "non vendita", e come mi avete detto voi, il tutto dovrebbe essere sanabile con CILA, e tot soldi di "multa" da parte del comune.
Tra l'altro chi acquista sa di questo problema col "comune" e si prenderebbe carico di eventuali oneri.
Solo che a me il dubbo rimane: vado davanti ad un notaio con questa perizia giurata che ipotizziamo il notaio accetti, ma dopo la vendita io sono tranquillo? ho la tranquillità che chi compra non venga da me se gli gira dopo tot anni a chiedermi conto di una situazione anomala col comune o che il comune stesso non mi chiami per pagare sanzioni o cose così?
Scusate il modo terra terra con cui scrivo ma per me non sono cose semplici da capire. Grazie a chiunque possa darmi qualche consiglio su come potrebbero essere le cose.