Seth

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Nei moduli d’incarico che alcune agenzie immobiliari mi hanno proposto di firmare per mettere in vendita un appartamento, c’è un punto che non mi è chiarissimo. Infatti si afferma che il mediatore matura il diritto alla provvigione già nel momento in cui presenta una proposta d’acquisto firmata da un potenziale acquirente che soddisfi il prezzo stabilito nell’incarico (anche se il materiale pagamento della provvigione può essere differito a un momento successivo secondo quanto indicato nell’incarico). Tuttavia ho anche notato che il proponente l’acquisto ha un margine di tempo prima di versare la caparra al venditore, cioè non è previsto che la caparra sia perfettamente contestuale alla proposta e requisito necessario per la sua validità.
Mi chiedo pertanto cosa succederebbe nella malaugurata ipotesi in cui il potenziale acquirente avesse un ripensamento o un problema subito dopo aver firmato la proposta d’acquisto e non versasse la caparra. In quel caso, se ben capisco, l’agenzia potrebbe comunque reclamare il pagamento della provvigione, e il venditore rimarrebbe con il cerino in mano… oppure capisco male?
Mi chiedo anche se questa eventualità si possa prevenire specificando nell’incarico che la proposta d’acquisto sarà da ritenere valida solo se e quando seguita dal versamento della caparra. O magari tutto ciò è già previsto da norme e prassi e la mia preoccupazione è del tutto immotivata?
Grazie in anticipo di ogni consiglio.
 

uva

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Proprietario Casa
il mediatore matura il diritto alla provvigione
Matura il diritto quando la proposta di acquisto viene accettata dal venditore e l'accettazione comunicata al proponente.
A meno che ci siano condizioni sospensive, tipo quella relativa all'ottenimento del mutuo da parte del proponente.

Se non ci sono condizioni sospensive, il venditore che accetta la proposta (diventata preliminare con la comunicazione dell'accettazione al proponente) incassa la caparra, e le provvigioni sono dovute da ambo le parti.
L'agente può decidere di incassarle al rogito, ma il suo diritto è maturato anche se la vendita non andasse a buon fine per inadempienza di una delle parti.

Normalmente il potenziale acquirente allega alla proposta consegnata all'agente un assegno intestato al venditore come caparra.
Una proposta senza caparra a me non sembra seria, io come venditore non la prenderei in considerazione.
 

possessore

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Se il proponente fa una "PROPOSTA A PREZZO PIENO", cioè il venditore chiede 300.000 Euro e l'acquirente propone 300.000 Euro corredando la proposta con un assegno, automaticamente l'agenzia ha diritto alla provvigione.

Tuttavia ho anche notato che il proponente l’acquisto ha un margine di tempo prima di versare la caparra al venditore, cioè non è previsto che la caparra sia perfettamente contestuale alla proposta e requisito necessario per la sua validità.

No. La proposta DEVE essere corredata da un assegno. Metti bene in chiaro questa cosa, che non verranno accettate proposte - anche conformi all'incarico ("Chiedo 300, mi offrono 300"), se non sorrette da un assegno a garanzia.
A promettere sono buoni tutti. Quando c'è da staccare o da emettere un assegno, molte mani lasciano la penna e finiscono in tasca.
 

possessore

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Proprietario Casa
Tuttavia ho anche notato che il proponente l’acquisto ha un margine di tempo prima di versare la caparra al venditore, cioè non è previsto che la caparra sia perfettamente contestuale alla proposta e requisito necessario per la sua validità.

Questa cosa non esiste, se di fatto implica ricevere proposte senza un assegno a corredo.
Mettilo bene in chiaro anche in forma scritta con firma tua e dell'agenzia.
Puoi anche esigere che siano assegni circolari bancari oppure assegni vidimati postali, perché sono titoli a COPERTURA GARANTITA.
Se ti stacco io un assegno da 300.000 Euro, a prenderlo in mano lo prendi, ma nel mio conto ora ci stanno 400 Euro, vedi tu. Al momento di incassare avresti qualche sorpresa, e la avrei anche io perché verrei interdetto dall'emissione di assegni senza autorizzazione o senza provvista.
 

Franci63

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Proprietario Casa
Mi chiedo anche se questa eventualità si possa prevenire specificando nell’incarico che la proposta d’acquisto sarà da ritenere valida solo se e quando seguita dal versamento della caparra.
Si, avresti potuto specificare nell’incarico (almeno, quando ero agente facevo così), non solo il prezzo, ma anche le altre condizioni per te imprescindibili, tipo l’entità minima della caparra da ricevere contestualmente alla comunicazione dell’avvenuta tua accettazione (sempre meglio sia perlomeno superiore alle provvigioni, così se l’acquirente cambia idea non si perdono soldi), e le tempistiche.
Altrimenti, se ti arriva una proposta a prezzo pieno, senza caparra, e con tempistiche che non ti vanno bene, rischi di dover pagare la penale pari alle provvigioni, perché non l’hai accettata.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi chiedo pertanto cosa succederebbe nella malaugurata ipotesi in cui il potenziale acquirente avesse un ripensamento o un problema subito dopo aver firmato la proposta d’acquisto e non versasse la caparra.

Premesso che, come direbbe @Franci63 , bisognerebbe vedere esattamente cosa hai firmato, mi auguro che non si verifichi nulla del genere, perché sarebbe il colmo dover pagare una provvigione senza poter incassare un assegno a garanzia della proposta.
 

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