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  1. Odraccir

    Odraccir Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Contratto commerciale 6+6. Canone a scaletta solo per il primo anno di € 2.500 euro mensili. Dal secondo in poi € 3.000 mensili fino al termine (niente aumento ISTAT per tutta la durata contrattuale dei dodici anni). Posso chiedere una cauzione di tre mensilità di € 9.000 ? Oppure ci sono difficoltà a causa del minore importo del primo anno? C'è chi mi ha detto che dovrei chiederne "solo" 8.750 calcolando l'importo totale e ricavando il valore medio mensile (2.916 euro). Per la minima differenza non faccio il puntiglioso, però vorrei sapere legalmente come stanno le cose. Non vorrei che fossi costretto a chiederne solo 7.500 calcolando il canone del primo anno.
     
  2. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    In una situazione solo simile perchè si trattava di un appartamento avevamo scritto nel contratto che il canone mensile era di tot euro. Che però per i primi tre mesi ci si accordava su un canone inferiore perchè c'era da completare l'arredamento (non era vero ma era per dare una giustificazione. In realtà era solo un favore all'inquilino intanto che si sistemava). La cauzione era calcolata sul canone effettivo, non su quello ridotto. Quando ho fatto registrare il contratto la funzionaria dell'Ade che lo ha letto non ha fatto obiezioni.
    Penso che anche tu possa scrivere che il canone è fissato in 3000 euro/mese così calcoli la cauzione su quello. Che però per il primo anno vi accordate per 2500 in quanto... e vi inventate un motivo o ci mettete quello vero (immagino per le spese legate all'avviamento dell'attività).
     
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  3. Odraccir

    Odraccir Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ci metto il "vero" motivo. Costituzione recente della società e lavori sostenuti dal conduttore per adattare i locali alle proprie necessità.
    Grazie per la risposta. Ti dico però una cosa. Di solito i funzionari dell'AdE non commentano mai niente. E' molto difficile che un impiegato sappia cosa puoi fare o cosa non puoi.
    Anche il contratto a scaletta va fatto in un certo modo altrimenti ti possono portare in giudizio e richiederti un bel po' di soldi e se lo chiedi a loro ti rispondono anche male.
    Comunque grazie ancora
     
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  4. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è una cauzione ma un deposito cauzionale. Detto deposito non può superare il triplo del canone mensile di affitto. In concreto alla firma del contratto il locatario deve al locatore una somma pari, al massimo, al quadruplo del canone mensile di affitto: il canone del primo mese più il deposito cauzionale.
     
  5. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo! I funzionari dell'ade non dovrebbero far passare quel che è illegale (superiore ai tre mesi) Sono preposti ad osservare la legge.
     
  6. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che l'ADE non rileva questa misura eccessiva del deposito, misura che è invece fonte di problemi per il locatore qualora il locatario si accorga che è contro la legge.
     
  7. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ovvero? l'ade accetterebbe anche un contratto che prevede 6 mesi di deposito cauzionale? Ma c'è o non c'è una legge che limita al massimo ai tre mesi? e quindi non sarebbe illegale un contratto che prevede il superamento di tale barriera?
     
  8. Odraccir

    Odraccir Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Comincio ad avere qualche dubbio.
    Posso chiedere 9.000 euro di deposito cauzionale oppure no?
    Ripeto che per il primo anno l'affitto è di 2.500 euro mensili e solo dal secondo anno passa a 3.000 euro al mese e resta così per tutta la durata contrattuale.
    Oppure devo chiederne soltanto 7.500 ?
     
  9. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Non posso che ripetermi: al momento della registrazione la funzionaria mi aveva chiesto ragione del fatto che si partisse da un canone più basso di quello fissato nel contratto. Le ho detto che la motivazione era scritta nelle righe successive, e comunque gliela ho illustrata, e sul deposito cauzionale non ha avuto niente da ridire. Più di questo non posso aggiungere. L'ho sempre ritenuta una persona competente: credo che se il deposito cauzionale fosse stato sbagliato me lo avrebbe detto. Certo lì si trattava di tre mesi su un contratto 4+4, nel caso proposto si tratta di un intero anno, ma mi pareva che in linea di principio l'analogia ci fosse, scrivendo bene le cose e motivando tutto.
     
  10. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perché il rispetto della regola: dep. cauz. non superiore a 3 volte il canone mensile dovrebbe essere di interesse per l'ADE? L'Agenzia guarda gli aspetti fiscali del contratto e solo quelli, ossia non le interessa l'aspetto civilistico dello stesso.
     
    A maidealista piace questo elemento.
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non lo so proprio. Io credo che se si deposita un contratto ad un ente pubblico questi è obbligatoriamente costretto a verificare la sua leicità. Non lo registra pure?
     
  12. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Provo a spiegare meglio il mio ragionamento (messo in pratica nel passato con la benedizione dell'AdE).
    Parto con un esempio: fisso il canone in 500 euro/mese, chiedo caparra di 1500 euro. Poi l'inquilino va in crisi: gli riduco teporaneamente il canone a 400, ma non gli do indietro parte della caparra solo perchè ora il canone è inferiore.

    Cosa c'è che non funziona nel ragionamento "fisso il canone in 500 euro/mese, chiedo caparra di 1500 euro. Dal momento che l'inquilino ha ingenti spese di avviamento, gli riduco temporaneamente il canone a 400". Perchè in questo caso la caparra di 1500 euro diventerebbe illegale?????:shock:
     
  13. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è illegale, quel che conta è il canone 'nominale'. E il dep. cauzionale può essere pari a 3 volte il canone nominale.
     
  14. Odraccir

    Odraccir Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Nel mio caso qual'è il canone nominale? I 2.500 euro che prenderò il primo anno della locazione (quindi 7.500 euro di deposito cauzionale) oppure i 3.000 euro che inizierò a prendere a partire dal secondo anno e per tutta la durata della locazione (quindi 9.000 euro di deposito cauzionale)?
     
  15. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nominale a mio avviso è il canone a regime: 3.000 euro. 2.500 euro è solo il valore del canone scontato.
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    perfettamente preciso
     
  17. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mammamia che incredibile pleonasmo!!!
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    o precisamente perfetto, ma forse vorrebbe dire qualcosa di più del necessario
     
  19. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cerchiamo, maschi e femmine, di essere più circoncisi che logorroici.
     
  20. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    A proposito di essere concisi, non è quello che io avevo scritto giovedì alle 17.14??? ;)
     

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