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  1. fausto c

    fausto c Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera!
    Sono interessato all'acquisto di un immobile che ha di proprietà un piccolo vano con servizio sul lastrico solare. Poichè la casa è l'unica ad avere accesso ai terrazzi di copertura - tramite la scala interna che collega a questa stanzetta - ad essa è attribuito l'uso esclusivo dei lastrici.
    Il problema è determinato dal fatto che tale spazio assomma a 400 mq! L'agente immobiliare, in virtù di questi numeri, fa schizzare il prezzo della casa in maniera esagerata!
    Vorrei sapere: è possibile vendere un uso esclusivo, sancito da un regolamento di condominio, come se si trattasse di una proprietà esclusiva? Come si calcola il valore di una simile pertinenza? Il lastrico, inoltre, è pavimentato solo per metà della superficie, mentre il resto è coperto da una semplice guaina.
    Dall'atto di provenienza si evince solo che l'immobile gode di "diritti sul lastrico solare".
    Mi aiutate ad affrontare correttamente la situazione? vorrei fare un'offerta, ma commisurata al reale valore di quello che acquisterei....
    Grazie!
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Da come lo descrivi ed essendo accessibile ed utilizzabile solo dall'immobile interessato la proprietà dovrebbe essere esclusiva. Addirittura se non esiste alcun atto che lo riguardi, dovrebbe essere stato usucapito se l'oso esclusivo è superiore ai vent'anni.
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    purtroppo l'espressione che citi "diritti sul lastrico solare" è un po' sibillina e non si capisce questo diritto fin dove arrivi. Tecnicamente il proprietario del lastrico solare è l'unico che potrebbe fruire di una possibilità di edificazione in sopralzo, la cosa se possibile e secondo la posizione dell'immobile, potrebbe anche avere un valore importante, se invece il diritto è un accesso e uso esclusivo, vale molto merno in quanto la proprietà è condominiale
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La proprietà dovrebbe apparire in un atto pubblico, che comunque verrebbe superato dal possesso ultraventennale, usucapione.
     
  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono molto perplesso Gianco...e chiedo: gli spazi comuni se pur coperti da uso
    esclusivo non sembrano usucapibili...D'altra parte per definizione il lastrico solare
    funzina anche da copertura, per cui quando è necessario farvi dei lavori a norma
    del c.c. la spesa va riparita per 2 terzi al condominio e per un terzo all'usuario
    esclusivista...tranne forse diversa indicazione nel regolamento condominiale. Q.
     
    A fausto c piace questo elemento.
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a presvcindere dal valore, andrebbe chiarito il diritto, se vi è un diritto di uso esclusivo sancito in qualch emodo, l'usucapione non è possibile
     
  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' un diritto di uso esclusivo di una spazio comune condominiale regolamentato
    dal codice civile o dal regolamento condominiale. Per uso esclusivo non significa
    l'uso proprietario...di solito ci si riferisce al semplice concetto di sosta...Se un colpo di vento fa volare un indumento dei condomini sottostanti, gli stessi avranno il
    diritto di recupero a sua volta regolamentato dagli usi locali se non dal codice.
    Il tutto senza certezze. qpq.
     
    A fausto c piace questo elemento.
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Così come il lastrico solare può essere compravenduto, può essere usucapito e se c'è volume realizzabile può edificare, laddove la struttura portante lo consenta.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    e non sei contento? oppure saresti più contento a vendere a 100 in poco tempo quello che si poteva vendere a 150 magari aspettando 6/8 mesi?
     
  10. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    lui sta comprando :)
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La "Cosa" è regolata dagli art.1117 e 1127. In particolare dal 1127 si evince che
    un'eventuale sopraelevazione non impedita dal regolamento cond. non è gratis et
    amore Deo ed è gravata da varie limitazioni fino all'opposizione del condominio
    (terzo comma del citato articolo).Vi è poi l'art.1119 che ci parla dell'indivisibilità...
    Ancora il 1122...Non sono competente...se il proprietario riceve l'offerta di cedere
    il suo uso esclusivo da una impresa che potrebbe e vuole elevare...una parte di
    questo corrispettivo andrebbe anche al resto del condominio...per cui a lume di naso la cessione onerosa col rispetto delle norme e dei diritti di tutto il condominio
    è possibile...non così per l'usucapione che il codice dichiara indisponibile alla
    sua realizzazione. Ripeto, la mia competenza è limitato e forse, ho già scritto
    troppo. qpq.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    SE un bene è condominiale deve essere a sua disposizione, mentre se è posseduto da un proprietario a titolo esclusivo ininterrottamente per vent'anni l'immobile è usucapito.
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    hai ragione: probabilmente subito dopo pranzo il cervello mi va a singhiozzo.:confuso:
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Con il singhiozzo bisogna bere.
     
  15. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho la certezza per replicare...posso solo postarti che nel condominio di
    montagna che abito dal 1977 gli alloggi piano terra cui è stato assegnato e regolamentato dal costruttore l'uso esclusivo, gratuito e perpetuo è stato chiarito
    l'impossibilità di usucapirli, perchè per oltre la metà degli 8 alloggi piano t.
    tale spazio pavimentato con quadrotte di cemento fa da copertura dei garage...
    Quando ci sono delle infiltrazioni oppure dei distacchi il condominio interviene
    e addebita la spesa di un terzo agli esclusivisti. Credo ci sia un'analogia con i
    lastrici solari ma non ci giuro. qpq
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se esiste un accordo scritto non si può usucapire, mancherebbe un requisito essenziale, il possesso pubblico ed incontestato.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    dalla descrizione forse non è un lastrico solare ma è una terrazza a livello.
     
  18. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    attenzione che anch'io ho un lastrico solare di proprietà esclusiva sul rogito, ma il geometra mi ha spiegato che, dato che non è accatastato assieme alla planimetria dell'appartamento, un domani se volessi vendere deve essere accatastato e si devono pagare tipo delle sanzioni perchè già dal rogito il lastrico avrebbe dovuto essere accatastato...boh non ho capito bene nemmeno io, comunque consiglio di verificare l'accatastamento e di chiedere che succede in caso di compravendita
     
  19. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    per il valore, forse potrebbe esserci il diritto di sopraelevazione, dipende dal piano regolatore (e comunque l'esercizio di tale diritto mi pare che preveda un indennizzo da riconoscere agli altri condomini)
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    A meno che non lo venda il proprietario costruttore che si è riservato il lastrico solare con la possibilità edificatoria. Certamente che se viene data la possibilità di incrementare il volume realizzando sopra il lastrico occorre corrispondere una quota tutti i condomini in funzione del suo valore.
     

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