Quesitone per chiarimenti su proprietà condivise

[luciano1949]

Non so se è il posto esatto per proporre questo quesito.
Conosco diverse coppie, non amici ma semplici conoscenti, vicini di casa ecc. che si trovano in queste condizioni; separati consensualmente e senza problemi finanziari, proprietari al 50% dell'immobile entrambi, (può anche essere diversa la percentuale 30/40 contro 70/60%, ma non influisce sul quesito) entrambi con liquidità sufficente a riscattare la percentuale dell'altro e rimanere con un bel gruzzolo ancora, quindi nessun problema, se nonchè... il coniuge che abita l'appartamento si rifiuta di rilevare/riscattare la percentuale dell'altro solo per una ripicca personale.
La domanda è, "può vendere, dopo averlo proposto al coniuge che lo abita, l'appartamento a, società finanziarie, immobiliari che ne fanno un investimento, terze persone che acquistano la nuda proprietà ecc o c'è qualche cavillo legale che lo vieta?"
Questo quesito lo pongo perchè ho conosciuto due situazioni, la prima che "un coniuge ha ceduto a una terza persona la sua nuda proprietà" e l'acquirente oggi riscuote un affitto pari al 50% del valore effettivo, ovvero metà dell'affitto presunto per l'appartamento intero, la seconda che un costruttore ha acquistato la metà dell'appartamento per investire dei soldi e ha una prelazione in caso di vendita dell'altra metà dove il prezzo di mercato del valore sarà abbassato di una percentuale in base agli anni/mesi ecc di permanenza dell'altro, fatto chiaro che fra una certa quantità di anni riscatterà a zero la metà che ora utilizza il coniuge conduttore,
Spero di essermi spiegato, sono voci da bar ma ci sono dubbi da tribunale.
a Voi.

 

[Franci63]

può vendere, dopo averlo proposto al coniuge che lo abita, l'appartamento a, società finanziarie, immobiliari che ne fanno un investimento, terze persone che acquistano la nuda proprietà ecc o c'è qualche cavillo legale che lo vieta?"

A meno che ci siano stati patti diversi in fase di separazione ( o diritti di prelazione legale o volontaria) , ognuno può vendere le sue proprietà e le sue quote di immobili a chi vuole. Lo stesso vale per la nuda proprietà.
Non mi risulta esserci alcun diritto di prelazione per il coniuge.

la prima che "un coniuge ha ceduto a una terza persona la sua nuda proprietà" e l'acquirente oggi riscuote un affitto pari al 50% del valore effettivo, ovvero metà dell'affitto presunto per l'appartamento intero

Se acquisti la nuda proprietà non puoi riscuotere alcun affitto.
Sarà piuttosto stato venduto il diritto di usufrutto, che, appunto, da diritto ad usare l'immobile e/o godere dei frutti , affitto compreso.

la seconda che un costruttore ha acquistato la metà dell'appartamento per investire dei soldi e ha una prelazione in caso di vendita dell'altra metà dove il prezzo di mercato del valore sarà abbassato di una percentuale in base agli anni/mesi ecc di permanenza dell'altro, fatto chiaro che fra una certa quantità di anni riscatterà a zero la metà che ora utilizza il coniuge conduttore,

Questa situazione invece non è chiara, poiché il venditore di metà immobile non può dare prelazione per l'eventuale vendita dell'altra metà (eventualmente ci vuole l'accordo e la firma del proprietario della metà non ancora venduta ).
Forse è un accordo in sede di separazione , o forse è così; chi è rimasto nell'appartamento e ne possiede ancora metà ha concesso prelazione con questa formula per non pagare nel frattempo l'affitto per la metà ormai del costruttore.
Ma se decide di non vendere mai ? Sarà previsto anche questo, che dopo un certo numero di anni è tenuto per forza a vendere, altrimenti il costruttore resta con metà casa e basta.
Non so quanto questa scelta sia saggia, a me pare un azzardo, una scommessa vera e propria da parte di entrambi.
Ma probabilmente le tue informazioni non sono del tutto complete.

Spero di essermi spiegata in maniera comprensibile.

 

[Dimaraz]

Integro visto che @Franci63 ha gia esposto buona parte di quel che sipoteva dire.

può vendere, dopo averlo proposto al coniuge che lo abita, l'appartamento a, società finanziarie, immobiliari che ne fanno un investimento, terze persone che acquistano la nuda proprietà ecc o c'è qualche cavillo legale che lo vieta?"

SI...
può vendere (se trova un terzo disposto a rilevare la sua quota)...o può chiedere lo scioglimento giudiziale della comproprietà.
(in entrambi i casi non è detto faccia un affare).
Se non usa l'immobile può anche chiedere che l'altro gli corrisponda quota parte di quello che sarebbe l'affitto.

 

[Dimaraz]

Se acquisti la nuda proprietà non puoi riscuotere alcun affitto.

La descrizione è mal posta perchè non ha senso acquistare una quota di nuda proprietà di un immobile dove il venditore (che ha mantenuto l'usufrutto) non abita.
Comunque il nuovo proprietario ("nudo" o meno) ha tutto il diritto di chiedere quota di affitto all'altro comproprietario...salvo non vada lui a "convivere".

 

[Franci63]

La descrizione è mal posta perchè non ha senso acquistare una quota di nuda proprietà di un immobile dove il venditore (che ha mantenuto l'usufrutto) non abita.

Sicuramente mal posta, ma il fatto che sia strano acquistare una quota di nuda proprietà non significa che sia del tutto priva di senso.

Comunque il nuovo proprietario ("nudo" o meno) ha tutto il diritto di chiedere quota di affitto all'altro comproprietario...salvo non vada lui a "convivere".

Non concordo.
Il proprietario del 50% può chiedere l’affitto per la sua metà all’altro comproprietario che abita da solo l’immobile.
Il nudo proprietario non può chiedere l’affitto; può solo aspettare che l’usufruttuario muoia, per avere la piena proprietà.
Per questo penso che @luciano1949 abbia avuto informazioni non corrette.

 

[Dimaraz]

Il nudo proprietario non può chiedere l’affitto

Forse non si era capito che il mio ripetere "nudo" era solo per richiamo a quanto indicato dal postante (tenendo valida la mia premessa dell'uso errato)

 

[Franci63]

Forse non si era capito che il mio ripetere "nudo" era solo per richiamo a quanto indicato dal postante (tenendo valida la mia premessa dell'uso errato)

Chiedo venia.
Sebbene, a volte, quando l'interlocutore non capisce è perché il messaggio non è così chiaro.

 

[Dimaraz]

Chiedo venia.
Sebbene, a volte, quando l'interlocutore non capisce è perché il messaggio non è così chiaro.

Non hai nulla di cui ti debba scusare...a volte sono "complicato".

 

[luciano1949]

Questo quesito lo pongo perchè ho conosciuto due situazioni, la prima che "un coniuge ha ceduto a una terza persona la sua nuda proprietà" e l'acquirente oggi riscuote un affitto pari al 50% del valore effettivo, ovvero metà dell'affitto presunto per l'appartamento intero, la seconda che un costruttore ha acquistato la metà dell'appartamento per investire dei soldi e ha una prelazione in caso di vendita dell'altra metà dove il prezzo di mercato del valore sarà abbassato di una percentuale in base agli anni/mesi ecc di permanenza dell'altro, fatto chiaro che fra una certa quantità di anni riscatterà a zero la metà che ora utilizza il coniuge conduttore,
Spero di essermi spiegato, sono voci da bar ma ci sono dubbi da tribunale.
a Voi.

Grazie per le vostre competenze, purtroppo le mie informazioni sono state acquisite dalle chiacchiere, come detto, fra persone davanti a una birra e si parlava di persone conosciute nel quartiere, ma le risposte date sono abbastanza chiare, sicuramente ci saranno accordi che noi non conosciamo, ma la curiosità mia e di altri era sapere se "questa percentuale" di proprietà poteva essere venduta a qualsiasi acquirente rispettando l'eventuale prelazione, credo che le vostre risposte servano anche a molti altri e non solo alla curiosità di noi, gruppo prossimi alla settantina, che davanti a una birra o un buon bicchiere si interessano dei "fatti degli altri" invece che fare la solita partita a carte.
grazie e seguirò altre eventuali risposte riferendole anche ai curiosi del gruppo di "pensionati terribili e curiosi".