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  1. francoa

    francoa Nuovo Iscritto

    ciao a tutti!
    vorrei un aiuto o un consiglio su un problema riguardo le spese condominiali.
    ho acquistato un appartamento adiacente a quello in cui abito e sono gia' stati accatastati come unico appartamento. mi sono recato dall'amministratore per dei chiarimenti riguardanti le spese condominiali, questi mi
    ha detto che le spese raddoppiano praticamente devo pagare quello che pagava il vecchio proprietario.
    Ho obiettato dicendo che essendo gli appartamenti nello stesso piano e il nucleo familiare non è aumentato,
    mi ritrovo a pagare due quote spese x l'ascensore ecc. L'amministratore ,alle mie rimostranze mi ha risposto
    che le spese sono doppie.
    Spero che qualcuno possa togliermi questo dubbio grazie
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Su questo link:

    Spese burocrazia condominiale per unione appartamenti

    dicono testualmente:

    A livello Condominiale NON cambia assolutamente niente: prima vi erano due Condomini/Proprietari con (es.) 1/6 di torta ciascuno dopo vi sarà un solo Condomino/Proprietario con 2/6 di torta.

    Dice altresì:

    In ambito Condominiale non hai bisogno di nessunissima autorizzazione; sono fatti tuoi e al condominio interessa solo di incassare 100 quando prima incassava 40 + 60 ma siccome, come diceva Antonio De Curtis, è la somma che fa il totale nulla cambia.

    Altro link interessantissimo è il seguente:

    Spese dopo unificazione unità immobiliari | Geometra on line

    Anche qui ti danno torto, perché dicono testualmente:

    Pur condividendo la sua analisi, con sfaccettature diverse le dico perché il condomino ha praticamente torto.

    Al catasto risulteranno sempre due distinte unità immobiliari, anche se unificate.

    Se l’intenzione del condomino è di riunire due appartamenti e quindi due quote della proprietà per piani, occorre modificare l’atto costitutivo e il relativo regolamento, sul presupposto però che i diritti dei terzi non vengano modificati dall’unione dei due appartamenti e dalla chiusura della porta di accesso del secondo appartamento.
    Come procedura, occorre chiedere ad un tecnico qualificato di allestire il piano di mutazione riportante la nuova situazione e quindi la nuova tabella millesimale per la suddivisione delle spese condominiali, che andranno preliminarmente approvate dall’assemblea condominiale con la doppia maggioranza dei millesimi e dei comproprietari (salvo che il regolamento condominiale non preveda altrimenti).

    Al termine dei lavori è comunque necessario provvedere al riaccatastamento della nuova situazione, con la soppressione dei subalterni identificativi dei due appartamenti preesistenti e la definizione di un nuovo subalterno per il nuovo immobile risultato dall’accorpamento.

    Non è così facile, mi creda, anche perché interverrebbero altre situazioni da rendere quasi impossibile quanto sopra ipotizzato.

    Nei confronti del condominio, quindi, il condomino continuerà a versare le proprie quote di competenza, siano esse straordinarie che ordinarie, per le due unità immobiliari,volente o nolente.

    Salvo poi dimostrare con documenti probatori alla mano una situazione completamente diversa.
     
  3. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è vero!! Al catasto se unifichi due appartamenti ne ottieni uno solo con più vani!! Saluti.
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Salvo diverse convenzioni, la base delle ripartizioni delle spese condominiali è il millesimo, se tu raddoppi i millesimi raddoppi le spese ;)

    vedi l'art. 1123 cc ;

    cc Art. 1123 Ripartizione delle spese
    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.


    lo stesso principio vale per l'ascensore e le scale;

    cc Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
    Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
    Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.


    in pratica pagherai per l'altezza piano la stessa quota, ma metà per il valore dell'immobile che se è il doppio pagherai esattamente il doppio.
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me l'amministratore ha ragione. hai raddoppiato lo spazio raddoppi le spese. a poco importa se la tua famiglia è rimasta la stessa e prendere l'ascensore siete sempre gli stessi. applicando la tua logica, io proprietaria di un appartamento nel tuo condominio che risiedo a 500 km di distanza e non ci vengo mai dovrei essere esonerata da qualunque spesa che esuli dall'assicurare stabilità dell'edificio.
     
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  6. Solaria

    Solaria Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Naturalmente dipende dai criteri adottati per il riparto delle spese condominiali. Se, per esempio, le spese dell'ascensore sono ripartite in base al piano, sarebbe tuo diritto pagare per un unico appartamento sito a quel piano. Tuttavia la variazione della tabella millesimale deve essere fatta da un geometra a tue spese ed approvata dall'assemblea. Tenuto conto che probabilmente quasi tutte le spese sono calcolate in base ai m2 devi valutare se ti conviene chiedere la variazione
     
  7. SVC

    SVC Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    io mi trovo nella stessa situazione, due appartamenti sono stati unificati dai precedenti proprietari ma al catasto risultano ancora due unità immobiliari distinte.
    Avevamo pensato di riunire le due unità per pagare una sola volta ma non avrebbe cambiato di molto la situazione in quanto sarebbero aumentati comunque i millesimi totali e tutte le nostre spese sono suddivise proprio in base ai millesimi; si era deciso inoltre di non variare la situazione catastale per facilitare un'eventuale futura ri-suddivisione dell'appartamento in due come erano originariamente.

    Saluti
     
  8. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Risparmieresti qualcosa ai fini IMU in quanti ti trovi con un sola abitazione anzichè con due...
     
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  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ottima osservazione! Applicherebbe l'aliquota "PRIMA CASA" sulla globabilità della rendita data dalla sommatoria delle due rendite catastali.
     
  10. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non si possono cambiare i criteri di ripartizione delle spese seguendo le disposizioni fiscali. L'Italia in materia fiscale è una Babele infernale e le norme cambiano al cambiare dei Governi.
    Unificando le due particelle si può risparmiare sull'IMU, ma se la somma superasse i 140 mq., l'unico appartamento potrebbe essere classificato tra i fabbricati di lusso, e allora addio alle detrazioni ( di varia natura)
     
  11. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Per essere definita di lusso,ogni singola unità immobiliare deve essere più di 240 mq escludendo terrazze, balconi, cantine, soffitte, posti macchina. Saluti.
     
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  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie per la correzione.
     
  13. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao
    sono parzialmente d'accordo,

    condivido i riferimenti normativi che definiscono la equa ripartizione per la conservazione e le manutenzioni in un condominio in rapporto dei millesimi di proprietà, ma ci sono degli aspetti su cui discutere:

    Gli oneri mensili per l'amministratore, secondo me dovrà essere corrisposta una sola quota e non due poichè dopo l'accorpamento al catasto esiste soltanto una unità abitativa tra l altro individuata come abitazione principale.
    L'assicurazione obbligatoria corrisposta annualmente per ogni unità abitativa dovrà essere individuata in un unica quota e non due.
    Per tutti i riparti di spese attribuibili non in base ai millesimi di proprietà ma in base alle unità abitative dovrà essere rivisto il tutto.
    In ultimo, se l'accorpamento non supera una superficie complessiva di 240 mq, c'è un massiccio abbattimento in termine di IMU poichè diventerebbe prima casa.
     
  14. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    esatto
    :ok:
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non proprio. Un'abitazione può essere "di lusso" anche quando ha una superficie utile complessiva che non supera 240 m². In altre parole, la superficie utile complessiva superiore a 240 m² non è un requisito necessario.
     
  16. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ciao
    la questione è di mio interesse, poichè a giorni mi sarà restituito l'immobile adiacente al mio fino concesso in locazione.
    Preciso che abito in un normale condominio categoria A3, entrambi gli immobili sono di una metratura di 90 mq ed è mia intenzione procedere prossimamente all' accorpamento delle due unità diventando un unica unità abitativa nonchè abitazione principale.
    Credo, ma di questo dovrò approfondire con un professionista esperto, che permangono i requisiti preesistenti e quindi rimane nella stessa categoria di provenienza (A3) e non di lusso.
    Questo dubbio è fondamentale fugarlo poichè non vorrei trovarmi a pagare tasse e IMU superiori a quelle che attualmente sostengo.
     
  17. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non paghi due quote, paghi in proporzione al valore (non commerciale bensì millesimale) della tua proprietà, che si è ampliata. E mettiti nei panni degli altri condomini, perchè mai dovrebbero pagare loro per il fatto che tu hai voluto "allargarti"?
     
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  18. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    condivido il tuo pensiero per le competenze in rapporto ai millesimi di proprietà, ma sicuramente non è dovuta la doppia quota all'amministratore (il suo compenso per unità immobiliare) poichè l'accorpamento ha individuato un nuovo e unico subalterno al catasto e pertanto dovrà essere considerato un solo appartamento, una sola quota per il compenso all'amministratore , una sola quota per l'assicurazione obbligatorio per il fabbricato eccetera....
     
  19. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non è esatto.
    Tutte le spese si ripartiscono per millesimi con le varie tabelle di competenza (proprietà, ascensore, scale, riscaldamento ecc.) e quindi occorrerà sommare le varie quote millesimali dei due immobili accorpati.
    Ciascun condomino contribuisce alle spese in base al valore della sua proprietà, appartamento piccolo spese piccole, appartamento grande spese grandi.
    Per quanto riguarda poi l'assicurazione ti faccio presente che in caso di danni al fabbricato risarciti dall'assicurazione, il rimborso andrebbe diviso secondo i millesimi di proprietà, così come il premio annuale che pagano i condomini.
    Più millesimi = maggiore spesa = maggiore risarcimento.
     
  20. tuonoblu

    tuonoblu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mi spiace contrarddirti, quello che sostieni nella prima parte è condivisibile, poichè accorpando due unità immobiliari pagherei maggiori spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie in ragione dei millesimi di proprietà.
    Ma io parlo del compenso che l'amministratore chiede ai condomini per unità immobiliare visto che non avrò più due unità ma una unità immobiliare.
    Per l'assicurazione, il pagamento avviene per parti eque, cioè ogni unità o appartamento indipendentemente dai millesimi di proprietà pagano quote eque.
     

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