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  1. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Diversi anni fa ho acquistato un appartamento in uno stabile condominiale di 5 piani e sette appartamenti. Il mio è posto al 1° piano ed essendo di cica mq. 240 commerciali, vorrei ora dividerlo a metà e ricavarne due singole unità indipendenti. Ciò per consentire a mio figlio, sposato da poco e con me coabitante, di utilizzarlo in tutta autonomia con regolare contratto di comodato d’uso.
    Il tecnico da me incaricato ha prodotto un progetto divisionale. Dalla sua relazione si evince che le due unità ricavate risultano essere del tutto simili a quelle poste nei piani alti (3° e 4° piano) della medesima palazzina. Inoltre sostiene, sempre con la stessa relazione, che la tabella millesimale può rimanere la stessa, senza necessità di rettifica, in quanto la superficie dei 2 appartamenti sono perfettamente eguali e soprattutto di unico proprietario.
    Per quanto riguarda la realizzazione del portoncino necessario per l’accesso al nuovo appartamento occorre l’autorizzazione dell’assemblea condominiale in quanto i lavori dovranno essere realizzati nella scala condominiale.
    Ora mi sorge un dubbio e vorrei un vostro parere circa la procedura da seguire per richiedere l’autorizzazione condominiale e, in particolare, se occorre l’assenso incondizionato di tutti e 7 i proprietari dei rispettivi appartamenti già esistenti.
    Cosa succede se qualche condomino non dovesse essere d’accordo? dovrò rinuniare definitivamente alla divisione dell'appartamento??
    Saluti.
    aldobasso
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non serve l'autorizzazione assembleare per l'apertura della porta per il secondo appartamento che verrai a realizzare nella tua proprietà, purchè non apporti una rilevante diminuzione della facoltà di godimento spettanti agli altri condomini dell'uso del pianerottolo e non leda il decoro dello stabile, ed è esatto che le tabelle non vengano modificate perchè la tua proprietà non aumenta ne diminuisce e non si può parlare di modifica di grande portata (Disp. Att. cc art. 69), comunque devi richiedere l'autorizzazione comunale per le opere che farai, e anche le modifiche ai registri immobiliari (catasto, agenzia dal territorio ecc ecc), ma questo credo che il tuo tecnico ne sia a conoscenza.
    Per tutto ciò potresti solamente mettere a conoscenza i condomini della tua intenzione ma senza necessità di assenso da parte loro, salvo non sia previsto dal Regolamento di Condominio.
     
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  3. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anch'io so che l'apertura di una porta non deve essere autorizzata. basta che non impedisca l'utilizzo altrui del pianerottolo.
     
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  4. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Grazie della tua risposta condobip. La trovo veramente professionale e tecnica. Ti voglio chiedere un'altra cosetta :^^: In seguito, volendolo cedere, con atto di donazione, al mio unico figlio si dovrà necessariamente rimodulare le tabelle millesimali del condominio. In questo caso come devrò comportarmi? Devo dare incarico all'amministratore del condominio per la nomina di un tecnico di fiducia o potrò io stesso nominare il tecnico e provvedere alle relative spese? Ti chiedo anche se tutti gli oneri saranno ad esclusivo mio carico.
    Ancora grazie anticipatamente per il tuo parere espresso.
    Cordiali saluti :daccordo:
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere, il tecnico di fiducia che hai può effettuare tutta la procedura, ovvero dividere il tuo appartamento in due unità immobiliari (non sono tecnico ma mi pare che sia necessaria una DOCFA), con questa partizione del tuo appartamento originale in due U.I. (i mlm li dividerà il tecnico p.es. se 100, due da 50 o 40-60 ecc ecc), comunicherai all'amministratore le nuove quote millesimali, magari citando gli estremi dei documenti che avrà fatto il tecnico di fiducia.
     
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  6. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Più veloce della luce la tua risposta, come ripeto, molto professionale. GRAZIE!!
    Scusa l'ignoranza ma la Sigla DOCFA sta per? :fico:
    saluti.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' un software per calcolare i dati relativi agli immobili censiti al Catasto Fabbricati, ripeto non sono un tecnico, ma per saperne di più potresti vedere l'Agenzia del Territorio; Agenzia del Territorio - Docfa
     
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  8. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Ok Condobip! Ora mi documenterò e grazie per avermi svelato l'enigma :idea: (DOCFA) :sorrisone:
    Per il momento è tutto. Tieniti a disposizione, sicuramente non finisce qua (diceva un noto e bravo presentatore). :applauso:
    Ciao
     
  9. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Mi sono posto anch'io il problema, avendo pari intenzione di dividere il mio attuale appartamento.
    Non avendo però urgenza, farò la seconda porta e le necessarie modifiche interne senza dividere la proprietà immobiliare, in attesa che la necessità della divisione diventi concreta.

    Venendo alla tua problematica, bisogna prima sentire gli esperti sul fatto che basti una divisione dell'appartamento per farlo diventare due unità immobiliari (a buon senso direi di si), nel qual caso:
    In linea di principio non concordo con le risposta su i millesimi che hai ricevuto, in quanto i millesimi non sono correlati solo alla superficie ma comprendono tutta una serie di parametri, che alla fine determinano il valore dell'appartamento. E' indubbio che due appartamenti da 120 mq, abbiano più valore che un unico da 240, conseguentemente i millesimi dovrebbero cambiare, ma per cambiare i tuoi millesimi, bisognerebbe rifare quelli di tutto il condominio. Consiglio quindi di non tirare fuori l'argomento ma di aspettare che siano altri a richiederlo con apposita votazione. In prima battuta puoi usare quanto scritto al commento 2 condobip.
    Altro elemento da considerare, è la luce e la pulizia scale, se i costi sono suddivisi secondo i millesimi generali non dovrebbe cambiare niente (permanendo i tuoi soliti millesimi) nel caso venissero addebitati per appartamento il discorso cambierebbe, in quanto indipendentemente se la divisione sia stata accatastata o meno, i condomini possono ravvisare comunque l'aumento di una unità immobiliare. Per ultimo rimane il discorso sull'eventuale ascensore, che avendo i millesimi determinati in altra maniera porrebbe ulteriori problemi nella ripartizione delle spese (si deve dividere per due i millesimi generali, ma lasciare inalterata l'altezza), dovendone calcolare dei nuovi, per tutto il condominio.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Pur non essendo un tecnico conosco grossomodo i criteri per calcolare i millesimi di una unità immobiliare;
    - Coefficiente di destinazione o categoria catastale (in questo caso rimane uguale, ovvero sempre abitazione)
    - Coefficiente di utilizzazione (rimane uguale, e forse potrebbe diminuire)
    - Coefficiente di altezza (rimane uguale)
    - Coefficiente di orientamento (rimane uguale)
    - Coefficiente di esposizione e prospetto (rimane uguale)
    - Coefficiente di piano (rimane uguale)
    - Coefficiente di funzionalità (rimane uguale)
    - Coefficiente di luminosità (rimane uguale e forse potrebbe diminuire)
    Non vedo come se io divido un appartamento in due, questi potrebbero modificare in maniera notevole il rapporto con le altre unità immobiliari aumentandoli (punto essenziale previsto dall'art 69 delle Disp. Att. c.c.)
    Lo stesso succede se un condomino acquista l'appartamento vicino al suo facendo una sola abitazione, ossia si sommano i millesimi dei due appartamenti senza modificare per niente tutti gli altri, appunto perchè non si ha nessuna modifica notevole tra i rapporti precedenti, ne si modificano i volumi originali.
    Altro potrebbe succedere se il proprietario dell'ultimo piano esegue una sopraelevazione (se possibile) prevista dall'art. 1127 cc, allora si, che le cose cambiano, perchè si ha una modifica sostanziale del volume dell'edificio.
     
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  11. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Veramente le eccezioni sollevate da romrub, secondo me, non trovano fondamento in considerazione che non c’è aumento volumetrico, di superficie né di esposizione. In buona sostanza, l’unica modifica (inconsistente in quanto non riguarda il condominio) è il portoncino sul pianerottolo. Nulla poi si può eccepire per le spese condominiali sia per quelle che ineriscono l’ascensore, sia per la pulizia che il consumo della corrente e questo per la stessa ragione (non c’è stata alcun aumento volumetrico etc…) In effetti la somma che prima pagavo da solo dopo la dividerò con mio figlio. A mio avviso, invece, l’unica cosa che può incidere e riflettere nella spesa condominiale è la polizza dell’assicurazione.
    Cmq, sono utili queste osservazioni al fine di meglio valutare i vari aspetti e magari evitare inutili contenzioni.
    Saluti
    aldobasso
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere neppure queste, perchè la spesa dell'assicurazione condominiale copre di norma (salvo altre clausole) le sole parti comuni del condominio, e non quelle private, ossia se prima pagavi p.es. per 100 millesimi ora tuo figlio pagherà per 50 e tu per altrettanti 50 millesimi (se dividi esattamente a metà)
     
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  13. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Vero! il portoncino è di mia proprietà e non del condominio.
    A te nulla si fa ;)
    Grazie. Io cmq ho scritto prima ancora che vedessi la tua risposta dopo l'intervento di romrub. Cmq in linea con quella datata da te. Ovviamente la tua ineccepibile sotto il profilo tecnico, con tanto di riferimento normativo.
    Grazie.
    Saluti
     
  14. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    A mio avviso tra i parametri c'è anche quello del valore stimato dell'immobile, che è maggiore dopo la divisione in due appartamenti. Vedrai che quando farai l'accatastamento, il nuovo valore sarà maggiore di quello fino ad adesso assegnato.

    Tornando sulle spese di luce e pulizia scale, ribadisco che se la ripartizione è in parti uguali, vanno suddivise per un utente in più; l'ascensore come detto ha i millesimi correlati all'altezza del piano per il 50% e l'altro 50% sui millesimi generali, ma tale conteggio va fatto per ogni appartamento quindi ognuno dei due appartamenti avrà dei millesimi, dati dal 50% dei millesimi generali (prima della divisione) e dal 100% dell'altezza, in tutti i casi una modifica ai tuoi millesimi comporta la variazione di tutti gli altri, in quanto il totale deve essere sempre e comunque mille.
    Nell'appartamento sottostante al mio un'importante immobiliare, ha ricavato tre appartamenti, noi come condominio, senza che la stessa abbia trovato niente da ridire, abbiamo modificato i millesimi come più su indicato. Concludo, insistendo sul fatto che è bene prepararsi prima, ma aspetterei che la problematica venisse affrontata dagli altri condomini.
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono poche le spese che in condominio si dividono in parti uguali, sia la pulizia delle scale che l'illuminazione non fanno parte delle spese uguali, bensì per l'uso e godimento (cc art. 1123 comma due);
    Diversamente dalle spese per la manutenzione e la ricostruzione delle scale (qualificabili quali spese necessarie alla conservazione della cosa comune e ripartite, art. 1124 c.c., per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo), quelle per la pulizia e l'illuminazione vanno considerate spese per l'uso ed il godimento della cosa comune, alle quali i condomini sono tenuti in ragione dell'utilità che la cosa è destinata a dare a ciascuno ( art. 1223, comma 2, c.c.) - Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 2001, n. 483
     
  16. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io fin dal primo intervento ho chiesto come venivano ripartite le spese di pulizia scale e della luce in quel condominio, precisando che se sono suddiviso secondo i millesimi, non dovrebbe cambiare niente. Però la luce, non può essere suddivisa per l'uso ed il godimento, perchè per l'accesso al piano terra si usa la stessa quantità di luce che per l'accesso all'ultimo piano essendo unico 'impianto. L'ascensore, se presente, determina un cambiamento dei millesimi, perchè dividendo per due gli attuali millesimi, si dimezzerebbe l'altezza del piano.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questo è il tuo parere che rispetto, ma non è il parere più autorevole della Suprema Corte di Cassazione a cui noi tutti dovremo fare riferimento.
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Come sarebbe possibile dimezzare l'altezza del piano? Se io possiedo un appartamento al 3° piano e decido di dividerlo in due più piccoli, questi si troveranno sempre al 3° piano, mica scendono al piano 1° e 1/2? Ossia la spesa per l'ascensore (stessa ratio delle scale --> Cass. Civ. sez.II, 16 maggio 1991, n. 5479), non cambierà, comunque finora, non ho risposto riguardo all'ascensore perchè non è il tema in esame e non è detto che ci sia.
     
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  19. aldobasso

    aldobasso Membro Ordinario

    Ciao signori miei, non volevo suscitare polemiche, allora vi ripeto che l’ascensore c’è ma sul fatto che ci sia “nulla quaestio” . Abbiamo detto che l’ascensore si paga in base alla proprietà ed all’altezza del piano. Per cui l’appartamento dopo la divisione rimarrà sempre al primo piano e la stesso cosa avviene per la superficie anche se con 2 nuove unità e non più unica. Ergo, condivido pienamente quanto sostenuto da condobip, poiché l’unica cosa che cambia è il numero dei proprietari, infatti saranno due e non più uno. Ciò, però è del tutto irrilevante ai fini della ripartizione delle spese per millesimi. Cmq, per qualsivoglia lavoro di manutenzione ordinaria, straordinaria, spese pulizia scala, manutenzione ascensore, etc. etc. Forse solamente una cosa il compenso all’amministratore che, da accordi presi, paghiamo in ragione di € 50.00 per ogni condomino.
    Saluti.
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Aggiungi pure lo stesso volume. :daccordo:
    P.es. io ho un cubo di 1m x 1m x 1m, lo posso dividere in quante sezioni che voglio, ma rimante sempre di 1000 Dm3 :idea: ed i rapporti verso le altre unità rimangono immutate
     
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