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  1. mikifox

    mikifox Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti gli amici del forum,

    vorrei sottoporre ai vostri pareri una realizzazione di tabelle
    millesimali che a parer mio sono se non sbagliate ma almeno viziate.

    So benissimo che l'argomento è stato più volte trattato e ci si
    potrebbe orientare affidandosi ai vari argomenti già trattati, ma
    ritengo che questo abbia una rilevanza alquanto particolare.

    Intanto espongo il dilemma: mio figlio ha contratto una prenotazione
    di acquisto alloggio in costruzione da cooperativa, versa una
    sostanziale quota in conto anticipo, ad un certo punto i lavori si
    fermano, la cooperativa entra in crisi e poi in LCA.Nel Frattempo la stessa per non entrare in penalità, propone la consegna di un alloggio nella palazzina attigua facente parte dello stesso condominio e pertanto viene consegnato e
    verbalizzato la consegna in comodato d'uso gratuito attesa di rogito.

    Nel contempo si verifica la necessità di un amministratore
    condominiale che inizialmente viene nominato dalla cooperativa ed in
    seguito sostituito dal cda a cui viene affidato l'incarico di far
    redigere le tabelle millesimali che lo stesso affida ad un
    professionista.

    Qui iniziano i problemi, oltre al fatto poco importante di
    arbitrariamente considerare il comodato d'uso come un inquilino affittuario
    e non invitarlo alla riunione condominiale, avvalla e fa
    approvare le tabelle millesimale le quali pur menzionando che sono
    redatte secondo le norme e le regole in vigore, non tengono
    assolutamente conto che gli alloggi a piano terra avendo entrata
    privata(come si evince da piantine allegate) a mio parere non avendo accesso attraverso il vano scale dovrebbero secondo gli articoli dal 1117 al 1139 ed in
    particolare 1123 essere esonerati dalla partecipazione alla spesa
    manutenzione e ricostruzione scale -ascensore e pulizia scale con
    eccezione dell'unità box auto a cui assegnare le relative quote di
    partecipazione.

    Nel ringraziare anticipatemene tutti coloro che vogliano esprimere il
    loro parere sulla regolarità della redazione di dette tabelle porgo
    distinti saluti

    Miki
    P.S. DA SOTTOLINEARE CHE IL COMODATO D'USO GRATUITO E' STATO CONCESSO IN QUANTO SOCIO DELLA COOPERATIVA
     

    Files Allegati:

  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Rilevi "illeciti" che non esistono.
    Un "comodatario" vale quanto un locatario...solo i proprietari effettivi possono deliberare sulle tabelle millesimali.
    Per quanto riguarda scale ed ascensore valgono gli atti (rogiti e regolamento) e conta pure l'uso potenziale.
     
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    concordo con @Dimaraz il comodatario non è proprietario anche se ha ricevuto l'appartamento in comodato d'uso gratuito dallo stesso proprietario che non è in grado di consegnare l'appartamento acquistato a tuo figlio.
    Per quanto riguarda le spese, se non esonerati dal regolamento di condominio contrattuale o da clausole contenute nel rogito, i proprietari di appartamenti con ingresso indipendente, per il semplice fatto di avere una porzione di proprietà dell'intero immobile partecipano per il 50% alle spese di manutenzione di scale ed ascensore per il semplice fato che potenzialmente potrebbero usarle, avendone diritto.
     
  4. mikifox

    mikifox Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    faccio l'ipotesi di due aquirenti separati, il primo compra il box auto (con Obblico di partecipazione alle spese rifacimento scale ect.ect, il secondo solo appartamento che non ha nessuna attinenza con il lucale scale come si evince da piantina (ingresso sincolo e privato attraverso giardino privato), a me sembra che abbia tutti i diritti di essere esonerato da detta spesa di ricostruzione , comunque ringrazio vivamente per il vostro contributo
    miki
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il nuovo testo dell’articolo 1117 del codice civile, modificato dalla Riforma del Condominio, individua le nuove parti comuni dell’edificio (tra cui le scale), precisando che la proprietà è comune alle “singole unità immobiliari” e non “ai diversi piani o porzioni di piani”, come si leggeva nel testo pre riforma.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  6. mikifox

    mikifox Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    insisto, prego voler visionare quanto segue:per quanto riguarda le scale, ho abbandonato il sistema del codice del 1865 (art. 562, quarto comma), che poneva le spese relative a carico dei proprietari di quei piani a cui serviva ciascun tratto di scala, in ragione del valore dei piani stessi. Tale sistema infatti portava a conseguenze non dei tutto eque, aggravando eccessivamente l'onere dei proprietari degli ultimi piani. Ho ripartito invece le spese per la manutenzione e ricostruzione tra i proprietari dei diversi piani, a cui le scale servono, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, primo comma). E' giusto che i proprietari degli ultimi piani contribuiscano in misura maggiore, perché è da presumere che col maggior uso diano luogo al maggior consumo delle scale. Sarebbe però eccessivo che i proprietari delle soffitte o camere a tetto e dei palchi morti contribuissero in ragione dell'altezza, inoltre sentenza "CASSAZIONE 8484/1987. Saluti MIKI
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non ho capito, vieni a chiedere consigli e pareri...e poi insisti per convincere noi delle tue tesi?
    Tu sei libero di pensare ciò che vuoi...qui ti si è risposto in base a cosa dice la Legge e la Giurisprudenza.

    Non ti garba quanto ha deciso il costruttore o la maggioranza?
    Inizi iter legale citando in causa il Condominio o chi per esso....e ci sentiamo quando avrai la sentenza.

    Ne un "comodatario" ne tantomeno suo padre hanno voce in capitolo.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Art. 1124 cc (Manutenzione e ricostruzione delle scale) Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono.
    La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
    Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Cass.civile sez II 25/03/2004 n. 5975, sentenza più recente di quella da te citata.
    In tema di condominio di edifici la regola posta all'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente.
    Infatti la tabella si chiama "Scale e ascensore" per il fatto che se c'è l'ascensore le scale non le fa più nessuno.
    Poi, tu puoi redigere la tabella scale secondo i tuoi personalissimi ragionamenti, però mi piacerebbe sapere chi ti ha incaricato, l'assemblea dei condomini?; sei un libero professionista Geometra, Perito edile, Ingegnere o Architetto, iscritto all'albo professionale?
     

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