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  1. comprocasa

    comprocasa Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    circa un mese fà ho effetuato una proposta d'acquisto consegnando all'agenzia immobiliare un assegno da 1200 euro intestato al costruttore. La proposta era vincolata all'accettazione del mutuo, che e' stato accettato. A pochi giorni dal preliminare ho scoperto l'esistenza di un progetto di costruzione di un interporto (gomma ferroviario) che ridurrebbe fortemente il valore dell'immobile. Il progetto era comparso sul piu' importante giornale della zona circa un anno fa', quindi dubito che l'agenzia immobiliare non ne fosse a conoscenza. Siccome avevo notato una certa differenza di prezzo tra questo immobile e altri nella zona, ho chiesto molte volte all'agente immobiliare il motivo di una tale differenza. Ma l'agenzia non ha mai accennato a questo problema. Posso rifiutarmi dal proseguire la trattativa considerando che l'agenzia ha taciuto questo vizio? Nel caso io decido di non presentarmi al preliminare oltre all'assegno di 1200 euro rischio di dover pagare la provigione all'agenzia?

    Vi ringrazio anticipatamente per la vostra attenzione
    e per eventuali risposte
     
  2. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Non vedo proprio per questa motivazione che non riguarda l'immobile come possa pretendere di liberarti dalla proposta che è stata accettata se non perdendo la caparra... e anche la provvigione potrebbe esserti richiesta salvo che tu non abbia pattuito, come sarebbe opportuno concordare con il mediatore, che questa è subordinata alla conclusione dell'affare salvo il rimborso delle spese da questi sostenute e documentate.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
    A possessore e alberto bianchi piace questo messaggio.
  3. Bonats

    Bonats Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti,

    concordo con l'Avvocatissimo Valeri..
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo anche io con l'esposizione dell'avvocato De Valeri, infatti non è l'immobile che ha un difetto occulto, tra l'altro il prezzo dell'immobile a quanto pare è inferiore ad immobili simili nella zona ma non interessati e/o non vicini a questo interporto (gomma ferroviario)
    Tra l'altro l'interlocutore ha affermato di aver preso conoscenza di questo progetto comparso sul piu' importante giornale della zona circa un anno fa'.
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    non credo tu possa liberarti così facilmente. la notizia era sul giornale dunque pubblica loro non erano tenuti ad informarti di cose che potevi conoscere direttamente.
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E tra l'altro, diciamolo, io posso comprare un immobile pagandolo 60.000 Euro, e un altro può comprare un immobile identico pagandolo 20.000 Euro. Il prezzo scaturisce da una TRATTATIVA dove entrambe le parti si intende abbiano avuto il tempo di VALUTARE APPROFONDITAMENTE PRIMA DI ESPORSI, tant'è che si dichiara per iscritto, di solito, di non avere nulla da eccepire e di aver trovato il tutto di proprio gradimento. La differenza di prezzo causata da un presunto e non accertato deprezzamento dell'immobile non costituisce pertanto, a mio avviso, fondamento giuridico per rescindere il contratto preliminare.
     
  7. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    il Valeri ha sempre ragggione
     
  8. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    E' De Valeri e grazie per il ...plebiscito.:risata:
    In conclusione occhio allo status loci prima di impegnarsi.
    Luigi De Valeri:daccordo:
     
    A possessore piace questo elemento.
  9. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    ahhhhhh avrei dovuto sapere che sei un "Von" tetesco : chiedo venia
     
  10. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Professionista
    Paolo Mastrogirolamo - Roma -

    Salve a tutti …. sono un neo arrivo …. un saluto all’ Avv. De Valeri che ho avuto il piacere di conoscere in altro forum , faccio le mie riflessioni : se non si riesce ad ottenere la liberatoria sia da parte del costruttore che da parte dell’agenzia, magari lasciandogli i 1200 euro ma fare sonni tranquilli, ritengo ci siano delle carte da giocare , premesso che bisogna sempre e comunque verificare tutti i documenti del caso, rispondo per punti :
    ------------------
    La proposta era vincolata all'accettazione del mutuo, che e' stato accettato
    Re: cosa è stato accettato : troppo generici i termini “mutuo accettato” non hanno fatto certo l’erogazione ??? ed allora …… se ne può sempre parlare magari la banca dopo una attenta ed approfondita valutazione sulla garanzia ipotecaria (quindi sull’immobile e non sul mutuatario) può non concedere il mutuo, mi sembra di capire che la proposta è sottoposta a condizione …….. punto da analizzare a fondo, oltretutto, a titolo informativo per i rapporti con l’agenzia, se c’è una condizione sospensiva nel contratto il diritto alla provvigione “sorge nel momento in cui si verifica la condizione” , diverso se c’è una condizione risolutiva (art. 1757 cod. civile che non mi sembra sia stato abrogato) ;
    ---------------------
    Il progetto era comparso sul piu' importante giornale della zona circa un anno fa', quindi dubito che l'agenzia immobiliare non ne fosse a conoscenza. Siccome avevo notato una certa differenza di prezzo tra questo immobile e altri nella zona, ho chiesto molte volte all'agente immobiliare il motivo di una tale differenza. Ma l'agenzia non ha mai accennato a questo problema.
    Re: A mio avviso il fatto che sia stato pubblicato UNA VOLTA UN ANNO FA’ un progetto, non significa nulla, mi domando come faceva l’acquirente a sapere di tale progetto se non per casualità o per informazione doverosa dell’agenzia che non è avvenuta ? Ci sono forse i manifesti per tutta la città ?? Ai fini dei rapporti con l’agenzia non mi sembra che l’art. 1759 codice civile sia stato abrogato , esso recita : il mediatore DEVE e non “può” comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla VALUTAZIONE e alla sicurezza dell’AFFARE (non dell’immobile) , che possono influire sulla conclusione dello stesso …. Omissis (ometto il resto per brevità ), siamo sicuri che il mediatore non sapeva del progetto di costruzione dell’interporto ? e se il fatto di non averlo detto non abbia influito sulla valutazione dell’affare dell’acquirente ? La valutazione dell’affare prima dell’acquisto cambia, se so che oltre la recinzione di casa mi fanno una discarica. Comunque farei una bella ricerca giurisprudenziale per vedere la casistica analoga e se trovi qualcosa a tuo favore la puoi sempre far valere almeno in sede di discussione con le controparti : costruttore ed agenzia
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    Posso rifiutarmi dal proseguire la trattativa considerando che l'agenzia ha taciuto questo vizio?
    Re: Come già detto cercherei di ottenere 2 liberatorie (non mollare) , 1 dall’agenzia ed 1 dal costruttore , chiudi la partita e trovi un altro appartamento , se questo non avviene vai all’attacco , ma non puoi da solo anzi ti sconsiglio cose azzardate e senza competenza;
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    Nel caso io decido di non presentarmi al preliminare oltre all'assegno di 1200 euro rischio di dover pagare la provigione all'agenzia?
    Re: Il rischio c’è, ma bisogna vedere i documenti e lo sviluppo della situazione, ma se la tua posizione dovesse essere di avere ragione invece di torto …. Allora invece di pretendere la provvigione , pagheranno i danni, ma il problema non è l’agenzia è il costruttore.
    ---------------
    N.B. verifica la situazione urbanistica sull’immobile, ipoteche e catasto , non ti accontentare del parere di un notaio o in genere di un assistente che dice è tutto a posto , il fatto che l’atto notarile sia fattibile non significa che tutto sia in ordine ……. “Esperienza docet”, inoltre, se qualcosa non é in regola, non so se al costruttore conviene una bella causa sul suo immobile !!!!
     
    A possessore e nut piace questo messaggio.
  11. comprocasa

    comprocasa Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    ringrazio tutti per l'interessamento e spero che questo thread almeno possa servire ad altri che come me che non compreranno molto piu' di una casa in vita loro e quindi rischiano di essere raggirati.
    Su internet esistono diverse notizie riguardo al progetto dell'interporto, io l'ho scoperto solo pochi giorni fa' leggendo il giornale. Ma in internet esistono diversi articoli di proposte di progetti che risalgono anche al 2007.

    Per quanto riguarda il mutuo; il contratto e' vincolato alla delibera del mutuo.
    Mentre la mia banca nella mail dice che ha accolto la mia richiesta di finanziamento; pero' non e' ancora arrivata la valutazione dell'immobile da parte del perito; purtroppo devo far presente che il finanziamento richiesto e' circa un quarto del valore dell'immobile... Quindi credo che difficilmente non verrà accettato.

    Nella speranza, (forse remota) che l'agenzia e il costruttore siano in buona fede e si accontentino del rimborso delle spese sostenute, che tipo di liberatoria devo farmi rilasciare?
    Se dovessi decidere di andare avanti con l'acquisto dell'immobile, quali passi mi consigliate? in particolare posso chiedere all'agenzia e al costruttore di ricevere i documenti riguardo all'immobile qualche giorno prima della firma del contratto? In particolare il costruttore si rifiuta di fornire il regolamento condominiale, la suddivisione dei millesimi. Il condominio e' stato costruito da un paio di anni ma alcuni appartamenti sono ancora vuoti, devo richiedere che non ci siano spese condominiali pendenti?
    Immagino che devo richiedere l'assenza di servitu' di passaggio.
    Che altri documenti devo richiedere?

    grazie ancora delle vostre risposte e dei consigli.
     
  12. comprocasa

    comprocasa Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    ringrazio tutti quelli che hanno risposto e spero che questo thread possa essere utile a quanti come me non sono esperti di faccende immobiliari.
    Vorrei precisare che in internet ci sono progetti dell'interporto che risalgono al 2007, pero' purtroppo io sono venuto a conoscenza della cosa pochi giorni fa' leggendolo sul giornale.
    Per quanto riguarda il mutuo sulla proposta e' scritto: "proposta vincolata alla delibera del mutuo"; mentre la banca dice : "la Direzione ha accolto la Sua richiesta di finanziamento ipotecario". Il perito non ha ancora valutato la casa, spero che lo farà a giorni; devo anche precisare che il mutuo richiesto e' circa un quarto del valore della casa quindi difficilmente non verrà accettato. Pero' io non ne capisco molto, se no non mi troverei in questa situazione.

    Se dovessimo decidere di non procedere all'acquisto, che tipo di liberatoria devo farmi firmare dal costruttore?
    Devono firmare che rinunciano a chiedermi danni e provvigioni? sapreste indicarmi la formula corretta?
    Se invece dovessi decidere di continuare l'acquisto della casa, a breve dovrei sostenere il preliminare, quali passi mi consigliate?

    In particolare io ho chiesto il regolamento di condominio e la suddivisione dei millesimi al costruttore che ha detto che lo consegnera' al momento del preliminare. Posso costringere il costruttore e l'agenzia a fornirmi prima questo tipo di documentazione in modo da poterla consultare?
    Sulla proposta e' scritto che il costruttore ci fornisce la casa libera da ipoteche al momento del rogito, conforme alle norme edilizie e con gli impianti a norma.
    Devo richiedere qualche altro tipo di documentazione?

    Vi ringrazio ancora per le risposte e i consigli
    Cordiali saluti
     
  13. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Professionista
    E' opportuno studiare sia la proposta firmata che la delibera della Banca, virgole e punti compresi, può cambiare il significato, il termine :"vincolata alla delibera del mutuo" non mi piace , mentre per la Banca hanno semplicemente accolto la finanziabilità del cliente, non la garanzia ipotecaria.
     
  14. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Professionista
    La predisposizione della liberatoria può essere fatta soltanto dopo aver studiato i documenti e deve essere fatta in maniera competente, questo a Vostra tutela.
     
  15. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Professionista
    E' un tuo diritto avere tutta la documentazione prima della firma del preliminare dove oltretutto si versano altri soldi penso, é necessario la verifica urbanistica e catastale, per verificare la regolarità dell'immobile, opere abusive, mancanza di agibilità , difformità sostanziale dal progetto approvato ecc. ecc. , ma siamo sicuri che un domani non allargano l'interporto ? Ti dò una dritta: senti il perito della Banca lui sà di cosa parlo ..... almeno spero !!
     
  16. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Professionista
    Bisogna fare una visura ipotecaria prima della stipula del preliminare, consiglio anche visure sulla società che vende, le revocatorie fallimentari possono essere in agguato, inoltre le dichiarazioni del costruttore contano nulla ai fini della prevenzione , ci vogliono documenti e fatti, inoltre il preliminare trascrivilo.
     
    A comprocasa piace questo elemento.
  17. hanton21

    hanton21 Nuovo Iscritto

    sì : come dicevano una volta "chiedi all'oste se ha del buon vino " !.....
     
  18. comprocasa

    comprocasa Nuovo Iscritto

    Ma non dovrebbe pensarci il notaio al momento del rogito?

    grazie ancora delle informazioni.
     
  19. comprocasa

    comprocasa Nuovo Iscritto

    Posso chiedere di annullare la proposta in caso non ricevo i documenti necessari con un minimo di preavviso?

    Grazie ancora del supporto
     
  20. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Professionista
    E' importante studiare cosa é stato firmato per poter dare un giudizio , sicuro é che se i documenti non vengono consegnati si possono muovere contestazioni.
     

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