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  1. danidf

    danidf Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, avrei bisogno dei vs. preziosi consigli.
    Posseggo un mini appartamento regolarmente affittato con contratto registrato l'11 Novembre di 2 anni fa.
    Il locatore da più di un anno e mezzo non paga l'affitto (ma questa è un altra storia ed è già stata oggetto di discussione su questo forum "questione-morale-tasse"); sono in possesso di sua lettera recesso anticipato (raccomandata a mano) datata 20 gennaio, con cui annunciava che avrebbe lasciato l'app.to il 30 luglio.
    E' ancora lì.
    Ora pare proprio che la sett. prox vada via (non vedo l'ora).
    Per cortesia vorrei saper quali sono gli adempimenti legali / fiscali /amministrativi.
    Tutti, ma in particolare:
    cosa devo comunicare e pagare all'AdE? (att.ne, entro l'11 nov dovrei pagare la tassa per il rinnovo, che vorrei evitare)
    devo comunicare qualcosa all'autorità di polizia locale?
    All'atto di riconsegna chiavi e app.to (che già immagino essere in cattive condizioni...) che tipo di documento mi devo far firmare? Non serve a nulla, ma chissà magari un giorno le cose cambieranno e potrò rivalermi in qualche modo....

    e poi...che più devo fare per chiudere questa storia?
    Grazie e buona giornata
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per il pagamento della prima imposta di registro fa fede la data in cui si è formato l'atto, ovvero la data del contratto, e deve essere effettuato entro 30 giorni da tale data.
    Per le annualità successive, invece, i termini di versamento sono di 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
    Per la risoluzione anticipata il termine di versamento dell'imposta (67 Euro) è di 30 giorni dalla data di cessazione del rapporto e il termine per la presentazione all'AdE della ricevuta del F23 con il quale si è effettuato il versamento e della dichiarazione di cessazione (mod. 69) è di 20 giorni dal versamento.
    Per la risoluzione anticipata del contratto devi quindi effettuare un versamento di 67 Euro tramite modello F23 con causale "ZZ" e codice tributo 113T entro 30 giorni dalla cessazione, indicando nel modulo gli estremi del contratto. Dopodiché devi consegnare una copia del F23 all'AdE unitamente ad un modello 69 compilato entro 20 giorni dal versamento.
    Se il termine di pagamento dell'imposta annuale di registro è già scaduto, per evitare il pagamento sia dell'imposta annuale che di quella di risoluzione, puoi pagare l'imposta per la risoluzione anche se questa è avvenuta più di 30 giorni prima aggiungendo gli interessi e la sanzione. Per effettuare il calcolo preciso bisognerebbe conoscere le date esatte di inizio delle annualità e quella in cuiu andrai a versare.

    All'atto della consegna delle chiavi è bene redigere un verbale di consegna in cui si descrivono le condizioni dell'immobile, i danni arrecati, le mancanze ed eventuali somme non pagate. Se l'inquilino accetta di firmarlo buon per te.

    Alla Polizia non devi comunicare nulla.

    La storia risulta così chiusa aldilà dell'eventuale credito nei confronti dell'inquilino, per riscuotere il quale valuterai se val la pena interessare uno studio legale.
     
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  3. danidf

    danidf Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie, una risposta chiara ed esaustiva. Proprio quello che mi serviva!
    Ora speriamo veramente che questa storia finisca, dopodichè ...mi devo rimettere alla ricerca di un nuovo inquilino....:disappunto:
    Ma questa volta cercherò di tutelarmi in anticipo...mi hanno detto che posso chiedere una sorta di domiciliazione del canone in banca, come se fosse una bolletta. Tu, che mi sembri veramente esperto (o esperta? non si capisce;)) che consiglieresti? Altrettanto farò con le bollette, che in questo caso erano rimaste intestate a me e che mi sono ritrovata a dover pagare per non perderci pure le spese di allaccio...
    Intanto grazie mille sia per quanto già detto, che per eventuali altro consigli che vorrai gentilmente darmi.
    Buona giornata
    Dani
     
  4. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non dubito che mapeit non conosca la regola corretta: diciamo che suggerisce una soluzione ... utile.

    In realtà, se ufficialmente percepisci anche solo la prima mensilità dell'anno successivo alla scadenza annuale, (dopo 30gg si spera sia stato anche pagato il canone...) saresti costretto a pagare l'intera annualità successiva di registro , 2% del canone annuale, e quasi contemporaneamente la risoluzione da 67€.
    Molti uffici entrate sono molto attenti a queste date: unico periodo tollerato è all'interno dei 30gg dalla data di scadenza, anche se magari ottieni un parziale compenso per il protrarsi dell'occupazione.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    questo a detto mapeit
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si mapeit ha detto correttamente... anche con la acca!:D

    Mi bisogna anche che alla AdE non risulti che l'uscita effettiva è eventualmente avvenuta con un mese di ritardo...
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono uomo, sono uomo :risata:
    Riguardo ai post precedenti basty ha ragione, io ho suggerito una scappatoia non conoscendo le date esatte ... se va dritta eviti l'imposta di registro di un'annualità successiva.
    Riguardo agli altri consigli:
    La domiciliazione del canone in banca è semplicemente un RID (in gergo bancario), ovvero un bonifico automatico che la banca esegue ogni mese dal conto dell'inquilino al tuo conto in un giorno prestabilito. Va benissimo per evitare che si dimentichi di pagare, però se il conto dell'inquilino resta senza fondi oppure egli revoca il RID, questa cosa non ti tutela affatto.
    Le forme di tutela (poca) sono:
    - farsi rilasciare una cauzione pari a tre mensilità all'atto della firma del contratto, che verrà restituita alla fine (con gli interessi legali) qualora i locali non abbiano subito danni e qualora l'inquilino abbia assunto tutte le sue obbligazioni;
    - in alternativa chiedere che l'inquilino, tramite la sua banca, stipuli una fideiussione a tuo favore, pari ad esempio al canone di un anno di locazione; qualora l'inquilino non pagasse più l'affitto potrai escutere la fideiussione dalla banca intanto che mandi avanti la procedura di sfratto; logicamente questa fideiussione ha un costo per l'inquilino (dal 1% al 2% dell'importo garantito, all'anno).
    - intestare sempre e comunque tutte le utenze all'inquilino; se non pagherà le bollette gli toglieranno i servizi e tu non dovrai far nulla poiché non è un problema tuo.
    - farsi dare le referenze di un precedente rapporto di locazione dell'inquilino nuovo e sentire il precedente locatore;
    - controllare che l'inquilino abbia un reddito da lavoro dipendente o dei beni su cui eventualmente potersi rivalere in caso di morosità per recuperare le somme dovute.
    In bocca al lupo ! ;)
     
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  8. Stefan63

    Stefan63 Nuovo Iscritto

    la mia situazione è un pò diversa...mi allaccio a questa discussione, non sapendo se devo crearne una nuova.
    Io ho un inquilino che mi ha dato 1 mese di preavviso (anzichè 6 come da contratto) e pure a voce.
    Potrei pretendere i cinque mesi di locazione per il mancato preavviso?
    grazie
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se nel contratto avete stabilito 6 mesi deve fare la disdetta 6 mesi prima della scadenza, se è stata comunicata verbalmente non a importanza se tu dichiari di averla ricevuta, purchè paghi il canone di 6 mesi se non lo libera prima e che tu riesci ad affittare. ciao
     
  10. danidf

    danidf Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Mapeit (uomo!) e grazie a tutti. Stamane mi ha detto che nel WE avrò casa libera! Non vedo l'ora! Spero di trovare un nuovo inquilino ed applicherò tutti i consigli.
    Ci si risente, buona giornata a tutti.
    dani
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In bocca al lupo.
     
  12. danidf

    danidf Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Me again....:confuso:
    la lettera con cui si chiede disdetta anticipata devo "mostrarla" a qualcuno?
    Perche', se così non e', stavo pensando...dunque un qualunque contratto 4+4 può concludersi in qualunque momento se le parti "sono concordi" circa la conclusione?
    Faccio un ipotesi: domani registro un nuovo contratto; dopo tot. tempo potrebbe interessarmi averla libera, ne parlo con l'inquilino che intanto ne ha trovata un'altra che gli piace di più. Ci stringiamo la mano, pago per il recesso anticipato e ognuno per la sua strada. Ma poi l'inquilino cambia idea e comincia a fare storie...puo' "accusarmi" di averlo cacciato.? Se non ho alcun documento che comprovi che eravamo d'accordo, ma solo la ricevuta del pagamento....quello lo faccio io, giusto? Quindi in teoria potrei anche essere impazzito e aver pagato, dunque cancellato il contratto, senza che lui ne sapesse nulla....
    E' fantascienza e solo solo stanca ed affamata data l'ora...?:???:
    'notte e grazie
    Dani
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @danidf
    Il locatore non può far niente finchè non ha ricevuto una disdetta scritta da parte dell'inquilino: ed è prudente che sottoscriva un nuovo contratto solo dopo che l'alloggio si è liberato.
    In questo modo nessuno è cacciato e forzato.
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una piccola scrittura privata in cui le parti convengono che desiderano porre termine al contratto, firmata da entrambi, meglio se anche spedita da una all'altra parte con raccomandata in plico per attribuirle data certa, è la soluzione sufficiente per non avere sorprese.
     
    A danidf piace questo elemento.
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Forse volevi dire: .. per avere elementi legali contro l'inadempiente...

    Ma se nel frattempo il proprietario firma un contratto con un terzo e l'inquilino precedente non libera a tempo l'alloggio, per lui sono grane...!

    Al massimo come proprietario riceverei un impegno a locare, con caparra penitenziale. Mal che vada perdo la caparra, ma non rispondo di danni: se poi riesco cerco di rivalermi sull'inquilino che mi ha causato la perdita.
     
  16. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    qualsiasi contratto la scadenza a valenza per il locatore e non per il locatario, che in qualsiasi momento per motivi validi a (lui), con disdetta di 6 mesi può andarsene ciao
     
  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo è sempre più frequente anche il caso di disdetta quasi senza preavviso: cosa fai? Causa per 3 mensilità perse?
     
  18. danidf

    danidf Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve gioventu'. Un aggiornamento dovuto a chi mi ha aiutato in questa discussione:
    da questo fine settimana sono di nuovo in possesso della mia casetta; è certamente da pitturare ma onestamente temevo peggio.
    Grazie ai vostri consigli ho anche un verbale firmato di riconsegna alloggio e chiavi, in cui l'ex locatore riconosce il debito pregresso e accetta come sue le bollette che arriveranno fino a fine ottobre. Certo soldi non ne ho visti, ma conto sulla moralità della persona che ho aiutato fino ad oggi e spero a poco a poco di rientrare.
    Ma, soprattutto, spero di trovare subito un altro inquilino (che paghi!, questa volta cercherò tutte le garanzie possibili!).
    Intanto....vado a pagare "67 Euro tramite modello F23 con causale ZZ" (Mapei!).
    Buona giornata
    Dani
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Speriamo che non siano solo promesse per le bollette che ti ha riconosciuto perchè ZZ e non causale 113T
     
  20. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A voler essere precisi ...
    113T è il codice tributo da riportare nel campo 11
    Nel campo 9: causale, non è da riportare nulla per gli adempimenti successivi; solo alla prima registrazione si indica RP (Registr. atti pubblici e privati): in compenso nel campo 10 deve essere indicato l'anno ed il nr di registrazione.
     

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