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  1. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ciao a tutti
    sono proprietaria di un appartamento di cat A/10 locato ad uno studio medico.
    Dopo aver scoperto un subaffitto non autorizzato,ho contestato in maniera verbale e bonaria che la cosa non era consentita,per tutta risposta ricevo un lettera con recesso anticipato da parte della conduttrice senza specifica motivazione,come posso garantirmi ,visto che la suddetta ha messo in atto
    un comportamento lesivo che mi crea un reale danno economico.
    grazie a chi vorrà rispondermi.
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il recesso, in realtà, non ha bisogno essere motivato.
    Io posso recedere quando voglio.
    E' però necessario rispettare il PREAVVISO che, immagino, avrai stabilito contrattualmente.
    Se non viene rispettato il preavviso hai diritto a trattenere un numero di mensilità pari al preavviso.
    Se la cauzione di cui immagino tu sia in possesso non è sufficiente per coprire il numero di mesi di preavviso che immagino tu abbia stabilito contrattualmente, dovrai metterci un legale per appianare le cose ed avere quanto ti spetta.
     
    A paol@ piace questo elemento.
  3. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie per la tua risposta,ma non ncredo sia proprio così,mi sono documentata,in quanto un recesso ,dopo essere stati scoperti in un illecito,vietato nel contratto,pone il conduttore in obbligo di risarcimento danni,e impone una motivazione valida,se pur nella completa libertà di effettuare un recesso ma con penalità,ti riporto una sentenza di cas.

    Cass. Civ. 7241/2006 in Arch. Loc e Cond. 5/2006 pag. 526 testo integrale
    I gravi motivi di recesso ex art. 27 devono essere specificati contestualmente alla lettera di recesso e
    non successivamente. L’indicazione dei motivi inerisce al perfezionamento del recesso e pertanto il
    conduttore che intenda recedere non ne può prescindere.
    Ciò al fine di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso e
    della loro idoneità al fine di recedere.
    4) Cass. Civ. 6095/2006 in Arch. Loc e Cond. 5/2006 pag. 561 massima
    La comunicazione di motivi diversi da quelli gravi previsti dall’art. 27 l. 392/78 non è produttiva di
    effetti ai fini del recesso anticipato del conduttore
    I Giudici pertanto riconoscono la rilevanza ai fini del recesso, dei soli motivi di natura
    oggettiva, non dando invece ingresso a motivi soggettivi, afferenti alla persona del conduttore
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai dei testimoni che comprovino l'illecito? Secondo me tu ora non sei in condizione di dimostrare alcunché. Il subaffitto è ancora in atto? Non credo, dopo le tue rimostranze verbali.
     
  5. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Dipende cosa c'è scritto nel contratto.
    Se per esempio viene riportato che il conduttore ha la possibilità di recedere dando preavviso di tot mesi (senza esplicitamente riportare la necessità dei gravi motivi) allora può, rispettando ovviamente sempre il periodo di preavviso, recedere in qualsiasi momento anche in assenza di gravi motivi.
     
  6. JERRY48

    JERRY48 Ospite

     
  7. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Si ,aveva apposto insieme alla sua targa,quella dell'altro medico,ed ho la foto della porta.So che stanno cercando nello stesso condominio composto da 2oo unità dello stesso tipo,un altro appartamento x non dover spostare i pazienti,ma questo non posso dimostrarlo in maniera cartacea a differenza della foto.:)

    grazie anche a te Jerry,infatti lei non ha comunicato alcuna motivazione,ma ha solo scritto ..le comunico recesso formale a partire dalla ricezione della RRR,entro 3 mesi....questo prevedeva il contratto come preavviso,poichè al tempo del contratto aveva preteso fossero non + di 3 i mesi,mentre abitualmente uso mettere 6 mesi di preavviso.:)
     
  8. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io intendevo non cosa c'è scritto sulla lettera di disdetta che ti ha inviato, ma sul contratto.
    Ovvero se sul contratto alla voce in cui stabilite in mesi 3 il termine minimo di preavviso per la disdetta, sono riportati anche la necessità dei gravi motivi oppure no?
     
  9. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie per il tuo intervento,ed infatti nella sua lettera manca la motivazione ,troppo comodo dire me ne vado,senza obblighi,,,siamo solo noi proprietari ad averne? Se fosse dipeso da me ,credo che avrebbe preteso validissimi motivi e chissà se se ne sarebbe andata.:)

    Non è riportata la voce dei validi motivi,ma nell'ultimo capitolo del contratto,c'è scritto che per quanto non scritto,ci si attiene alle leggi vigenti in materia.
     
  10. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quindi è solo scritto qualcosa del tipo: "il conduttore ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento dandone preavviso almeno tre mesi prima etc etc" senza menzionare i gravi motivi?
    Allora mi sa che potrebbe vedersi riconosciuta la non necessità dei gravi motivi.
    Tieni presente ancora che per gravi motivi potrebbe sempre utilizzare il fattore economico, cioè il fatto che a causa di forza maggiore si vede costretto a dover condividere lo studio con un altro collega per far fronte alle spese per sopravvenute difficoltà economiche etc etc. Naturalmente però dovrebbe rifare la lettera di disdetta e da li ripartirebbe il preavviso.
     
  11. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    INFATTI le ero venuta incontro dicendole che potevo rifare il contratto a loro due,così da non incorrere in illecito,mi ha risposto che il suo collega stava in comodato gratuito,che lei non ha bisogno di prendere soldi da un amico-collega,alla mia domanda se cmq come x legge avesse comunicato alla questura la presenza di questa persona (medico esercitante ) nello studio,mi ha risposto in maniera negativa. Ma se io sono obbligata a denunciare la cessione e relativo nominativo,presso la questura,non avrebbe dovuto farlo anche lei?

    :confuso: mi viene voglia di vendere,e non avere più problemi di sorta.
     
  12. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Fai prima una capatina da un legale esperto in materia.Non spenderai una enorme cifra, per un consulto.
     
  13. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    :disappunto: andrò da un legale.
     
  14. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Solo perchè un inquilino, che tra l'altro se non dici niente significa che ha sempre pagato i canoni e le altre spese, se ne va con un preavviso di tre mesi?
    Ti assicuro che i problemi sono ben altri.
    Vedila dal lato positivo, se se ne va lui non devi riconoscegli nessuna indennità di avviamento (nel caso fosse dovuta) e puoi trovarti subito un'altro conduttore, magari aumentando pure il canone.
    Saluti, jerry.
     
  15. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    :) di questi tempi,in 3 mesi non ne trovi, anzi se qualcuno fosse interessato ne affitto 2.:risata:
     
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il recesso non motivato, preso atto di quello che c'è scritto nel contratto, secondo me è pienamente legittimo.
    Altra cosa è l'infrazione al contratto (la sublocazione), per la quale hai diritto a chiedere un risarcimento dei danni (e la risoluzione del contratto, che però di fatto già si risolve). Il risarcimento lo puoi ottenere a patto che tu impianti una causa, che tu riesca a provare l'illecito e che tu riesca a quantificare i danni in maniera oggettiva di fronte al giudice, cosa non facile.
    Alla resa dei conti ti conviene quantificare quanto ti costerebbe la causa civile anche in relazione alla non scontata possibilità di successo.
     
  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    L'indennità d'avviamento si deve pagare nei contratti commerciali e non negli immobili di categoria A/10 (Ufficio o Studio privato).
     
  18. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Purtroppo non è così semplice. Che io sappia il diritto all'indennità di avviamento non è legata alla categoria catastale dell'immobile ma all'attività svolta nell'immobile.
    Se il professionista, in questo caso un medico, riesce a dimostrare che la natura professionale (di medico appunto) esercitata all'interno dell'immobile può assumere anche carattere imprenditoriale/commerciale, allora ha diritto all'indennità.
    Esempio un poliambulatorio, se vengono offerti servizi di consulenza. L'utente ha parlato genericamente di studio medico, non precisando se trattasi di un normale medico della mutua (una volta si chiamavano così :fico: ) oppure un poliambulatorio aperto al pubblico.
    E' per questo che l'ho messo tra parentesi "(nel caso fosse dovuta)"
    :stretta_di_mano:
     
  19. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    OK, però devi pensare che se in ufficio o studio privato si esercita "commercio" è un abuso e perseguibile dalla legge.
    Un poliambulatorio è un ufficio pubblico.
    La categoria C/1 è la più adeguata. :stretta_di_mano:
     
  20. paol@

    paol@ Membro Junior

    Proprietario di Casa
    :) grazie a tutti,siete gentilissimi,rispondo x sommi capi alle domande...lo studio medico è privato e il contratto prevede la non richiesta di avviamento,mancandone i requisiti,x la sublocazione ho ripreso la porta dello studio con la targa del medico x ... posta sopra a quella del medico conduttore.
     

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