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Halishea

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera,
sono nuova, scrivo per una problematica che ho avuto con la vendita della mia casa.
Abbiamo ricevuto una proposta d’acqunisti vincolata a mutuo. Nel frattempo l’agenzia immobiliare ha bloccato tutte le visite di eventuali compratori. Dopodiché gli attuali acquirenti dopo circa due mesi vogliono ritirarsi dall’offerta senza fornirmi il foglio della banca che attesta che il mutuo non è stato erogato...in realtà questa coppia si è lasciata è quindi non vogliono più acquistare casa. La loro caparra gli è stata restituita dall’agenzia immobiliare, che ci ha riferito che noi non possiamo far nulla...intanto noi abbiamo avuto dei danni, la casa è stata bloccata per due mesi per persone poche serie...vorrei sapere se ho diritto a un risarcimento danni. Grazie mille
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
vorrei sapere se ho diritto a un risarcimento danni
NO.
Se si accettano proposte d'acquisto con condizione sospensiva legata al mutuo, il rischio è quello di perdere solo tempo, soprattutto se la condizione è scritta ( come capita spesso) , in modo molto approssimativo , poiché lascia ai promissari acquirenti la "libertà" di fare i propri comodi.
Se si vuole che il promissario acquirente produca diniego della banca, lo si deve indicare esplicitamente.
Altrimenti può anche non fare domanda di mutuo, e il venditore aspetta invano.
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
Che sappia io ... Se hanno dato la caparra, ora te la puoi tenere in caso di rinuncia dell'acquisto dellimmobiliare.
 

fasa78

Membro Attivo
Impresa
Non so se è regolare una cosa del genere... di solito chi da una caparra la perde in questi casi
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Quando si accetta e si firma certe proposte, è bene che siano allegate da caparre, ha garanzia del buon fine dell'affare, se vige una condizione la si deve rispettare, ma solo quella
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
di solito chi da una caparra la perde in questi casi
Quando si accetta e si firma certe proposte, è bene che siano allegate da caparre,
In caso di contratto con condizione sospensiva, normalmente è l'agenzia che tiene in deposito la somma versata dal promissario acquirente, fino all'eventuale avveramento della condizione .
Solo in quel momento viene consegnata al promittente venditore, a titolo di caparra.

Quindi con condizione pendente, non si può pretendere il doppio della somma , in caso di inadempimento dell'altra parte, perché non c'è una caparra versata.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Mai fidarsi troppo di ciò che all'ingenuo contraente fa firmare l'agenzia intermediaria, tanto più se questa opera per conto della controparte. E' facile che si rischi poi il bidone. Un buon salvagente per evitarlo avrebbe potuto rappresentare in questo caso in una clausoletta all'in circa del seguente tenore: 'A fronte della condizione sospensiva concessagli il promittente compratore sig.X s'intenderà liberato dall'obbligo alla stipula del contratto d'acquisto - nei termini del presente preliminare - se e nel momento in cui avrà fornita la prova documentata che la pratica accesa per l'acquisizione del mutuo bancario, richiesto per l'acquisto dell'immobile in oggetto, abbia avuto esito conclusivamente negativo per causa estranea e/o comunque indipendente dalla propria volontà. In caso contrario la somma già versata dal medesimo a mani dell'Agenzia d'intermediazione Y dovrà essere da questa automaticamente versata al promissario/venditore e da questi definitivamente trattenuta a titolo penitenziale'.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Quando la pratica mutuo non va a buon fine, raramente la banca si preoccupa di fornire un diniego per iscritto.
Una condizione del genere potrebbe essere molto penalizzante per l’acquirente.
E di solito l’agenzia non opera per conto del solo acquirente.

Ogni venditore dovrebbe capire bene cosa comporta una condizione sospensiva, e valutare liberamente se accettare a meno, consapevole del rischio di perdere tempo per nulla.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Devi decidere i "limiti" dei potenziali acquirenti perché più "formulette" a tua tutela esigi meno persone dimostreranno interesse.

Per evitare quanto ti è capitato in questo caso, potresti esigere che la proposta di acquisto preveda:
- una prima "caparra petinenziale" di valore moderato da consegnare direttamente al venditore
-una caparra "confirmatoria" nell'usuale valore percentuale entro "x" tempo dalla data di accettazione, pena la "estinzione" della proposta con preliminare fatto difronte a Notaio che provvederà alla trascrizione.

Ad esempio: 2.000 Euro come "prima somma" ed un ulteriore 20% del valore di compravendita entro 90 gg. come data inderogabile.
Se la Banca tergiversa il compratore dovrà decidere se "vincolarsi" con la caparra confirmatoria o perdere quanto inizialmente dato.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ad esempio: 2.000 Euro come "prima somma" ed un ulteriore 20% del valore di compravendita entro 90 gg. come data inderogabile.
Naturalmente condivido la logica di questo suggerimento.
Ma nella realtà, difficilmente sarà possibile trovare acquirenti che non hanno la certezza di avere il mutuo, e perciò chiedono di inserire la condizione sospensiva, disposti a versare "a fondo perso" 2000 euro .
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma nella realtà, difficilmente sarà possibile...
Appunto per questo avevo premesso:


Devi decidere i "limiti" dei potenziali acquirenti perché più "formulette" a tua tutela esigi meno persone dimostreranno interesse.
Ma vorrei sottolineare che con chi non ha certezza di ottenere un finanziamento è meglio nemmeno perdere tempo.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
"Clausoletta" scritta male e pressoché inutile.
Sarebbe troppo facile aggirarla.
Consueta, grazie anche all'anonimato, la gratuita insolenza del giudizio 'estetico' alla risposta sub #9, così dell'assenza, 'more solito, nel motivarne il "facile" aggiramento. Alleluja.
Certo, le numerose e complicate " formulette a tutela" allontanano le probabilità d'una valida pattuizione. E' una regola. Meglio dunque quella che vada semplicemente a prevedere una doppia erogazione di denaro, in base a due distinti e diversi tipi di caparra, assieme all'obbligo di rogazione notarile del preliminare di compravendita. Immaginabile la corsa del potenziale acquirente nel recarsi pertanto a sottoscriverlo.
Comunque, visto @Halishea come stai messo, non ti resta a questo punto che far buon uso dei vari suggerimenti che te ne sono pervenuti e poi raccontare come poi è andata. Chiudo con ciò l'argomento, con sinceri auguri di buon esito della vicenda.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Consueta, grazie anche all'anonimato, la gratuita insolenza del giudizio 'estetico' alla risposta sub #9, ...
Mah...cosa ci fosse di "insolenza" resta un mistero.
Forse "lesa maestà"?

A volte "tacere" ed evitare di "arrampicarsi" evita di esporsi a maggior imbarazzo.... ma visto il sollecito analizziamo questa (in)felice clausoletta:

'A fronte della condizione sospensiva concessagli il promittente compratore sig.X s'intenderà liberato dall'obbligo alla stipula del contratto d'acquisto - nei termini del presente preliminare - se e nel momento in cui avrà fornita la prova documentata che la pratica accesa per l'acquisizione del mutuo bancario, richiesto per l'acquisto dell'immobile in oggetto, abbia avuto esito conclusivamente negativo per causa estranea e/o comunque indipendente dalla propria volontà.
Quali i "confini" della propria volontà se:
1-sceglie un Istituto che applica condizioni molto ristrettive per la erogazione
2-dispone di un reddito insufficente per il rispetto dei "canonici" requisiti di sostenibilità nella rata
3-non dispone di introiti "certi" (lavoro precario)

In caso contrario la somma già versata dal medesimo a mani dell'Agenzia d'intermediazione Y dovrà essere da questa automaticamente versata al promissario/venditore e da questi definitivamente trattenuta a titolo penitenziale'.
Posto che una caparra solitamente si aggira sul 20/30% del valore di compravendita... la clausoletta (ammesso e non concesso fosse "lecita") risulta molto più penalizzante si da far eclissare qualsiasi potenziale interessato.
Chi, sano di mente, incorrerebbe nel rischio di perdere somme considerevoli o dover affrontare iter processuali per dimostrare che il mancato finanziamento non dipendeva dalla propria volontà ?

così dell'assenza, 'more solito, nel motivarne il "facile" aggiramento.
Potrei anche dilettarmi nell'esemplificare... ma nulla me ne verrebbe in tasca quindi come diceva un suo conterraneo: si fidi...si fidi ciecamente.

Messere ...siamo in un forum ...mica a "corte".
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Per un prezzo di 300k una caparra di 60 o 100mila? Viene da sorriderne. Comunque a doversi fidare "ciecamente" resta a questo punto non altri che il buon @Halishea a cui gli auguri già formulatigli ci stanno tutti.
Che infine questo forum debba apparire, per via di qualche "Zorro" con tanto di maschera d'ordinanza, tutt'altro che una "corte" è un fatto ora assodato.
 

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