Recupero del sottotetto

[maurom]

Buongiorno a tutti. Recentemente ho comprato a Bologna un appartameto all'ultimo piano, sopra esiste un sottotetto, peraltro di ampia metratura. unico accesso una botola di 40 cm x 40 cm dal terrazzo lavatoio. il geometra che mi sta seguento i lavori mi ha consigliato di prenderlo senza esitare; il sottotetto non risulta sull'atto di vendita neanche a livello catastale (non esiste su cartina catasto), tramite il Geometra abbiamo recuperato il "rogito pilota" dove si evince che il condominio non è proprietario (cosa strana è che neanche il terrazzo è di proprietà del condominio) . in poche parole non esiste il proprietario. leggendo qua e la, tramite internet se io annetto il sottotetto al mio appartamento per puro scopo di "camera d'aria " lo posso fare. E' ovvio che la mia intenzione poi sarebbe di renderlo abitabile (anzi visto che ho aperto la DIA presso il comune farei una variazione)
Le mie domande:
1 posso entrarne in possesso?
2 posso cambiare la destinazione d'uso e renderlo abitabile (e poi piu' o meno ma quanto mi costa)
3 devo chiedere qualche autorizzazione al condominio?
4 visto che non vorrei mai fare cose non legali e visto che sono una persona molto corretta, come mi consigliate affrontare il condominio?
vi ringrazio per l'aituo che sicuramente mi darete.

 

[Marco Giovannelli]

senza controllare le carte non posso aiutarti, cmq se si accede dalla tua abitazione sarà tuo di diritto al 99%!

quindi stai tranquillo, e per renderlo abitabile(sempre che sia stato costruito in data antecedente il 1998) la regione emilia romagna ha legiferato attraverso la legge 11/98, imponendo un'altezza utile media di 2.4m minima per i sottotetti destinati ad abitazione, e di 2.2m per quelli destinati a servizi. è imposto altresì il rapporto aeroilluminante di 1/16 (praticamente la metà di quello delle abitazioni)

così a spanne non dovrebbero esserci problemi, se ti occorressero altre informazioni non esitare a chiedere.

saluti

 

[Massimiliano Lusetti]

Scusami ma non mi è chiara una cosa: il terrazzo lavatoio è di uso comune e accessibile dalle scale comuni? C'è botola da questa parte comune al sottotetto sopra il tuo appartamento?

se la risposta alle due domande è si allora ci sono anche diverse sentenze (che ho letto tempo fa) che dichiarano che pur non essendo menzionati nel rogito come parti comuni dell'edificio fattivamente lo sono ( non ho ora il tempo di andare a cercare queste sentenze ma appena posso ti do un link). L'appropriarsene comporta una diminuzione delle prerogative degli altri condomini. Cosa diversa se non avessi avuto un accesso comune al sottotetto sopra il tuo appartamento. in tal caso la volumetria era sicuramente tua. Un'altra cosa da considerare è che comunque dovranno aumentare i tuoi millesimi condominiali e in ogni caso anche nel primo caso se i condomini, che hanno accesso al sottotetto, ti dessero assenso all'utilizzo privato dello stesso potrebbero pretendere una indennità per questo utilizzo.

 

[Massimiliano Lusetti]

Come promesso ecco i riferimenti che citavo nel precedente messaggio:
Secondo una sentenza della Corte di Cassazione (n. 470 del 2/2/78) «il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall’umidità mediante la creazione di una camera d’aria, non anche, pertanto, quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.)."
Se infatti la sua dimensione è tale da poterlo utilizzare come vano autonomo, esso può avere sia una utilizzazione comune che una privata.
Essenziale risulta, in assenza di titolo che ne stabilisca la proprietà, la particolare funzione che esso ha assunto o può anche solo potenzialmente avere: può essere considerato di proprietà comune "solo se, per caratteristiche, struttura e funzioni, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. 18 marzo 1987, n. 2722); secondo altra sentenza (23/5/91 n. 5854) esso, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell’art. 1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione e, poiché esso, di regola, assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa .
Avendo accesso da area comune Alcuni condomini potrebbero opporsi poichè il potenziale uso del volume grazie alla legge sul recupero ei sottotetti va potenzialmente a beneficio di un solo condomino e non di tutti.
Altra cosa da considerare è che se utilizzi il sottotetto come piano calpestabile di fatto cambi la situazione strutturale dell'edificio e comunque devi dare adeguate garanzie strutturali agli altri condomini sulla stabilità dell'edificio con i nuovi carichi ceh vengono a graver sullo stesso. Questo è di assoluta importanza da sapere soprattutto se operi in zona sismica poichè in tal caso devi fare progetto antisismico che verifica la nuova struttura modificata e la sua interazione con il preesistente fabbricato. Non basta un Geometra per firmare un progetto del genere ma bisogna dare mandata ad un ingegnere strutturista.

 

[maurom]

grazie molte a tutti. in realtà ho visto le carte; la botola si trova sul terrazzino e dai documenti che ho in mio possesso anche il terrazzino non è di proprietà condominiale.
insomma che faccio? prendo il possesso.?
aggiungo che non mi trova in zona sismica, e che l'eventuale progetto che andro' a fare risulterebbe un miglioramento per lo stabile proprio perchè andrei a fare lavori che lo rendano piu' stabile. (rete elettrosaldata pavimento e nel sottotetto coinbentazion) ovviamente dovrò aprire delle finestre sul tetto e mi hanno confermato che non c'e' bisogno di alciuna autorizzazione. e' vero?

 

[Massimiliano Lusetti]

comunque aggiungi carico, poichè da solaio non praticabile 100 daN/mq passi al doppio senza considerare l'incremento di carico dovuto a massetti pavimentazione ed eventuali pareti. Per tua tranquillità sarebbe cpomunque necessaria una verifica strutturale dell'insieme. Aggiungere una rete elettrosaldata non significa tout court migliorare le condizioni statiche di un solaio non progettato per essere sottoposto a carichi maggiori.

Per quanto attiene il terrazzo se questo è legato alla scala condominiale ne consegue che anche il resto ( la botola di accesso è nella stessa situazione).

Io a scanso di equivoci mi muoverei comunque in assemblea, è sempre antipatico essere additato dagli altri condomini come usurpatore di millantati diritti. Prevenire le liti è sempre meglio che trovarvisi nel mezzo... e penso che se tu fai le cose senza dire niente agli altri condomini sicuramente quancuno cche non è d'accordo e solleva la questione lo troverai

 

[maurom]

Ho un aggiornamento, il sottotetto non risulta al catasto. a forza di leggere mi sono reso conto che ci sono una miriade di sentenze sia a favore che contro. l'unica cosa che mi solleva è che non essendo utilizzato da nessuno (perchè non possibile entrarci o cmq non calpestabile). ho comunicato al condominio che ne prendo possesso e ovviamente l'amministratore mi chiede il titolo di proprietà e che tipo di lavori da svolgere. rispondero' , dopo aver sentito il geometra che sta seguendo la dia, che la funzione principale sarà di protezione per il mio appartamento per il caldo, il freddo e l'umidità . Elencando anche i vari vantaggi per i condomini (spese straordinarie tetto passano per 1/3 a me e 2 /3 tutti gli altri, ...meno spese per i condoini per il ricalcolo dei millesimi....)
E' veramente un peccato lasciare una parte del palazzo senza utilizzazione.
Avete qualche altro consiglio da darmi?

 

[Massimiliano Lusetti]

Ottima risoluzione sono contento che abbiamo contribuito a chiarirti le idee...
Già che rimetti mano al tetto potresti pensare anche ad un impianto fotovoltaico con pannnelli integrati(che sono utili sia per il termico sia per il fotovoltaico che possono accedere ad entrambi gli incentivi - detrazione 55% e conto energia) eventualmente dando disponibilità al condominio di porne quota parte per l'impianto elettrico condominiale. Ci potrebbero essere vantaggi per tutti e non solo per te.