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  1. Giovanni_Brevi

    Giovanni_Brevi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    vivo in una bifamiliare orizzontale il mio vicino ha recuperato il sottotetto con sopraelevazione delle falde rovinando completamente la linea e l'estetica dell'edificio .
    Immaginate la classica villa del 1950 con il tetto a due falde che adesso è stato sopraelevato per il 50% .
    La bifamiliare deriva da un'unica villa che ristrutturata nel 1991 a dato origine a due unita immobiliari .
    Il sottotetto in oggetto era diviso fisicamente in due da un muro ,comunque nel sottotetto del vicino erano presenti infrastrutture comuni ( canna fumaria, impianto TV ), anche le grondaie sono comuni.
    Il sottotetto non è accatastato , non esiste planimetria .
    Era possibile accedere alla porzione di sottotetto rispettivamente dall'appartamento sottostante attraverso botole e/o scale .
    Tutto l'edificio ha parti in cumune ( giardino, allaciamenti acqua,gas , fossa biologica,... )
    La sopralevazione in oggetto ha causata una vertenza giudiziaria. In primo grado il vicino è stato condannato al ripristino , ma in secondo grado la sentenza , leggendo il dispositivo appello , è stata completamente ribaltata.
    Al momento sono ancora in attesa delle motivazioni della sentenza appello , ma chiedo cortesemente a chiunque avesse suggerimenti/sentenze di cassazione che possano essere assimilate a questa situazione di inviarmele.
    Allego poche righe della sentenza di primo grado
    Sono a disposizione per qualsiasi chiarimento/approfondimento

    Ringrazio Anticipatamente .
     

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  2. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Lo stralcio della sentenza non è sufficiente per giudicare, oltretutto leggo che è in contrasto con quanto tu affermi e cioè che i sottotetti erano divisi da un muro, quindi ognuno accedeva al soprastante sottotetto con una propria botola. Se ho interpretato bene quanto tu scrivi il confinante aveva tutto il diritto di sopraelevare il suo sottotetto. La sentenza parla anche che il convenuto godeva di una porzione superiore al primo piano compensata dalla presenza della cantina in favore degli attori, di questo tu non ne parli, a maggior ragione quindi, se vero, ciò avvalora che il confinante era esclusivo proprietario del sottotetto. La sentenza mi sembra, per quel poco che leggo, mi sembra contradditoria.
     
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  3. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    condivido quanto scritto da raffaelemaria
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Visto che parli di tetto a due falde questo muro è un muro di spina? Cioè il muro portante e più alto da dove parte la pendenza del tetto?
     
  5. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma esiste una concessione edilizia del vicino per quei lavori di soprelevazione??
     
  6. Giovanni_Brevi

    Giovanni_Brevi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve , ringrazio per l'interessamento.
    Il muro in oggetto ha uno spessore di circa 5 cm , è un tramezzo fatto con dei forati , e divide il sottotetto sul lato "più corto" .
    Originariamente l'unico muro era quello portante che divideva solo parzialmente il sottotetto , lasciando quindi la possibilità di percorrerlo interamente.
    La cosa più "scocciante" è che il muro di forati l'ho fatto costruire io tre mesi dopo il rogito per motivi di sicurezza ( x evitare che si potesse passare da un appartamento all'altro attraverso il sottotetto ) ed ora il mio vicino appoggiato dalla falsa testimonianza del venditore ha affermato che il muro era presente prima del rogito e quindi anche se nessun documento certifica la proprietà del sottotetto il giudice ha stabilito che è pertinenza dell'appartamento sottostante.
    Come potrete verificare il vicino ha addirittura costruito una parte del sottotetto fuori dal perimetro del fabbricato sottostante .
    Allego il disegno fatto del CTU .
    Fatemi sapere se ulteriore documentazione può essere utile .

    Ringrazio Anticipatamente .[DOUBLEPOST=1372029598,1372029548][/DOUBLEPOST]Salve, chiaramente è stata fatta solo una DIA.
     
  7. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Hai fatto delle foto che certificano il muro l'hai fatto tu? ed hai anche la fattura che comprovo che l'hai fatto tu?? Con questi 2 elementi non c'è testimonianza che tenga, anzi dimostri la falsa testimonianza.
     
  8. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Possibili domande da considerare con l'avvocato sono:
    - la canna fumaria e l'impianto TV sono ancora in comunione?
    - Essendo in origine un'unica villa, prima della vendita il terreno su cui è edificata è stato diviso in due mappali? la DIA autorizzata per la sopraelevazione fa riferimento al recupero dei sottotetti ai fini abitativi o contiene un conteggio della volumetria? (Se avete terreno in comunione... per poter utilizzare volumetria ancora disponibile ti si doveva chiedere il permesso)
     
  9. Giovanni_Brevi

    Giovanni_Brevi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, grazie per le risposte .
    Purtroppo stupidamente non ho fotografato e non ho ricevute , teniamo presente che si parla del 92 e che non avrei mai pensato di trovarmi in questa situazione.
    La canna fumaria e l'impianto televisivo ( centralina,cavi, switch corrente , alimentazione proveniente dal mio appartamento, ... ) sono e restano in comune e questo è stato già ampiamente trattato nei gradi di giudizio , ma sembra non sia "sufficente" .
    E' molto interessante il concetto di volumetria , se avete documentazione in merito sarei davvero interessato ad averla.
    L'edificio era composto da un solo mappale e due subalterni ( mappale 40 sub.1 primo appartamento e mappale 40 sub.2 secondo appartamento) comprendenti anche il cortile.
    Gli atti notarili riportano entrambi più volte la dicitura giardino comune tre le pertinenze di contorno .
    I due box mappale 40 sub.501 e mappale 40 sub.502 .
    A seguito della causa in oggetto ho scoperto che prima del rogito il venditore aveva fatto fare un frazionamento ( a nostra insaputa) , ma non è stato portato in sede notarile ( chiaramente ci saremmo opposti) .
    Il "gioco" era fare passare 20 anni e usocapire il giardino ( quello del mio vicino è il doppio del mio) approfittando del fatto che avevamo messo un divisorio per utilizzarlo al meglio .
    La dia fà riferimento al recupero sottotetto ai fini abitativi (Recupero sottotetti – Legge Regionale 15/1996 ) .Sono sicuro che superficie edificabile è riferita all'intero cortile , in quanto la planimetria presentata in comune nel 91 aveva una sola sfaceva riferimento ad un'unica volumetria.

    Vi ringrazio per l'interessamento e resto in attesa di ulteriori info.
     
  10. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    Purtroppo ti sei rovinato con le tue stesse mani; con questa azione tu stesso hai tolto il requisito di comunione al sottotetto, manifestando la volontà che il sottotetto fosse ad uso della parte sottostante e nessuno ti vieta di sopraelevare a tua volta, con un recupero del sottotetto.
    Ai sensi della legge della L.R. n. 15/1996 il recupero del sottotetto a fini abitativi è qualificato come intervento di ristrutturazione ed ammesso, con DIA, anche in deroga ai limiti volumetrici (purché nei limiti di altezza massima posti dallo strumento urbanisticoo vinvoli paesaggistici) quindi non è stato necessario utilizzare la volumetria ancora sfruttabile sul mappale..
    L'unica cosa che puoi contestare, probabilmente con una nuova causa, pare essere da ricercarsi su possibili difformità di quanto costruito rispetto all'autorizzazione ottenuta


    Accertati bene di questo aspetto del frazionamento....se tu metti un divisorio e lasci che il vicino si goda il doppio del tuo (..che oltretutto da qualche parte risulta frazionato prima della tua compravendita) ti stai rovinando con le tue mani nuovamente: potrebbe generare usocapione anche se sul tuo rogito c'è scritto giardino in comune.
     
  11. Giovanni_Brevi

    Giovanni_Brevi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve ,
    purtroppo penso che sia come dici tu , comunque ho "bloccato" l'uso capione con una raccomandata dell'avvocato , comunque volevo evidenziarti che ho sbagliato ad indicare la legge ai sensi del recupero che è la L.R. n.12/2005 , ma purtroppo penso che questo non cambi i termini della questione.
    Una cosa davvero non riesco a capire , vari articoli sui i vincoli di sopraelevazione del sottotetto scritti da persone esperte riportano che anche in caso di proprietà parziale del sottotetto deve essere necessariamente richiesto il permesso ai condomini.
    Perchè in questo caso no ?
     
  12. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per quello che ne so io il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell’unità immobiliare sottostante quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria. Nel tuo caso una presunzione di comunione, art. 1117c.c. comma 1, poteva essere data dall’esercizio di un servizio di interesse comune (cavi TV, etc)...ma tu stesso hai creato una parete divisoria...
    I tuoi diritti finiscono dove iniziano i diritti degli altri...Anche tu hai il diritto di recuperare la porzione di sottotetto sopra al tuo immobile...
    Come detto forse potresti trovare critiche sulla conformità dei lavori eseguiti rispetto al progetto autorizzato.
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Perchè da come lo hai esposto tu non esiste una proprietà condominiale, perlomeno l'unica parte comune risulta essere il terreno mentre esistono altre 4 particelle distinte, 2 per le abitazioni (immagino che il fabbricato della villa sia diviso equamente in 2) ei 2 box.

    Ognuno di voi 2 possiede una porzione di villa per cui anche il sottotetto ed il tetto non sono condominiali ma ognuno ha la sua parte.

    L'unica cosa che puoi fare è verificare se le altezze del sottotetto corrispondono alla Concessione edilizia, se corrispondono non puoi far nulla se non corrispondono potresti (se più alto) far demolire la parte eccedente a ciò che si trova sui disegni da Concessione in modo che corrispondano.
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Scusa Giovanni stavo leggendo una cosa, ma per bifamiliare orizzontale intendi che tu hai la proprietà di un piano e il tuo vicino dell'altro?? ad esempio tu proprietario del Piano terra e lui del Primo?? perchè non si capisce molto dalla tua descrizione...

    leggendo meglio poi non capisco solo una cosa ma gli accessi al sottotetto rientrano in un'unica proprietà?? cioè volevo capire se il piano sottostante è tuo è suo oppure è di entrambi

     
  15. Giovanni_Brevi

    Giovanni_Brevi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    per bifamiliare orizzontale si intende un'edificio , in questo caso una villa, divisa "verticalmente" in due unità immobiliari .
    Tutte e due le sentenze hanno stabilito che è un condominio , conseguentemente il tetto è comune per l'art.1117 , ma il sottotetto può essere di proprietà o condominiale in funzione dell'utilizzo , chiaramente se non citato espressamente nel rogito .
    Ammettiamo pure che ha causa del muro il sottotetto può essere definito di proprietà .
    L'art.1127 consente di sopraelevare anche parzialmente il tetto realizzando il recupero del sottotetto ai fini abitativi , ma non capisco come si possa permettere una trasformazione così "profonda" di una parte condominiale ( il tetto ) per interessi privati ( recupero sottotetto).
     
  16. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    la Suprema corte, con la sentenza n. 22466/2010, riferendosi a un complesso condominiale costituito da più unità immobiliari autonome disposte a schiera, ha stabilito che « il lastrico solare che assolve alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi eventualmente comuni presenti del cosiddetto orizzontale, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale, né da altri connotati costruttivi e funzionali tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti, i vari immobili Augusto Cirla - Il Sole 24 Ore - leggi su http://24o.it/gKuPQ
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Parlate in modo più semplice, vanno bene le sentenze ma in una schiera all'interno di un fabbricato se il fabbricato viene diviso in 2 come una schiera il tetto non può essere condominiale ma ognuno ha la sua parte. Poi non ho capito la storia del frazionamento (che è stato osteggiato) ma se è stato approvato (e il vecchio proprietario in virtù del suo titolo) lo poteva fare) o meno. Un frazionamento (che si fa con Pregeo) approvato cambia il catasto terreni e se non si cambia pure il catasto fabbricati possiamo avere una documentazione scorretta. Quello che viene ignorato che una qualunque opera urbanistica ristrutturata richiede comunque un sopralluogo del tecnico per assegnare l'agibilità; se l'opera non corrispondesse ai disegni concessionati non potrebbe essere resa agibile ma andrebbe ripristinata
     
  18. Giovanni_Brevi

    Giovanni_Brevi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,
    colgo l'occasione per fare un'ulterirore domanda .
    A vostro parere in condominio è possibile violare la distanza legale stabilita dall'art.873 ?
    Nel caso in oggetto i "due" sottotetti è sono stati definti di proprietà degli appartamenti sottostanti ed il recupero ai fini abitativi del sottotetto del mio vicino ha comportato l'innalzamento del muro comune ad una distanza di 1,4 m. dalla parete del mio sottotetto .
    Non è facile da descrivere , la coperture non era quella "classica" lineare , nel mio sottotetto c'è una parete che "sporge" dall copertura e questa è posta frontalmente alla parete innalzata dal mio vicino.
    Allego foto.
    la mia parte di sottotetto è quello con la finestrella e la parabola , sulla sinistra della foto .

    Ringrazio anticipatamente
     

    Files Allegati:

  19. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A distanza di due anni, sarei curioso di sapere com'è finita? hai risolto l'arcano di una sentenza di primo grado favorevole ma contraddittoria e di un appello sfavorevole?
     
  20. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Da quello che capisco dalla foto: la parte di copertura soprastante la porzione con la porta finestra (a sinistra della foto)è di tua proprietà e il vicino ha soprelevato la copertura della parte destra , il muro comune si troverebbe penso in corrispondenza della canna fumaria ( più o meno). Quindi come asserisci il muro soprelevato sarebbe a distanza di m 1,40 dalla parete della tuo sottotetto ( parete con finestrella). La verifica da fare sarebbe quella di cosa prevede lo strumento urbanistico per il recupero di sottotetto in merito alle distanze dai confini e dai fabbricati; solitamente fissato in m 1,50 dal confine quindi il soprelevamento doveva essere arretrato sulla proprietà del confinante, fatta salva la verifica della distanza tra fabbricati e la convenzione con te per costruire sul confine. Se è stato fatto senza recupero di sottotetto probabilmente doveva arretrarsi dal confine 5 metri, salvo convenzionarsi con te per costruire a confine.
    Anche per il C.C. non è a norma doveva attestarsi a m 3 dalla parete del tuo sottotetto, tieni presente che le norme degli strumenti urbanistici sono integrative di quelle del C.C. pertanto queste prime sono quelle da prendere in considerazione.
    Indipendentemente da quanto scritto sopra, dato che il tuo sottotetto dispone di una finestra è da considerarsi parete finestrata pertanto il confinante per soprelevare il suo sottotetto, anche senza aperture finestrate, doveva attestarsi a 10 metri (art.9 della legge 1444/68), legge nazionale inderogabile che troverai anche riportata nelle NTA dello strumento urbanistico. Tieni presente che violazioni della legge 1444/68 sono all'ordine del giorno in tutti i comuni, come nel tuo caso si sostiene che la norma non è valida sul singolo edificio, nulla di più vero...se cerchi in internet troverai sentenze che confermano quanto dico. In che comune si trova l'edificio?
     
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