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  1. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Nel giorno A un locatore, relativamente ad un immobile locato con canone concordato ed opzione della cedolare secca, ha ottenuto convalida di sfratto per morosità (con contestuale emanazione di decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non corrisposti) con fissazione della data di esecuzione del rilascio al giorno B. Dunque il contratto è stato risolto dal giudice.
    E' pacifico che il locatore, per i canoni non percepiti sui quali ha pagato l'imposta, ha diritto ad un credito da utilizzare nella prima dichiarazione dei redditi utile. Ho però bisogno di alcuni chiarimenti riguardanti la condotta che il locatore deve tenere dopo la convalida di sfratto:

    1. E' necessario che il locatore informi l'Agenzia delle Entrate dell'avvenuta risoluzione del contratto da parte del giudice? E se sì, è corretto che il locatore si consideri esentato dal versamento dell'imposta di registro, tenuto conto dell'adesione all'opzione della cedolare secca?

    2. Per il periodo A-B il conduttore è obbligato a corrispondere una indennità di occupazione pari all'importo dell'ultimo canone di locazione. Poiché questa indennità ha natura sostitutiva del canone di locazione, essa ne eredita la natura e va dunque considerata come reddito fondiario. Due dubbi:
    - Poniamo che il conduttore paghi. Si applica l'IRPEF e non più la cedolare secca?
    - Poniamo invece che il conduttore non corrisponda alcunché relativamente al periodo di occupazione dell'immobile successivo alla data di convalida di sfratto. E' corretto che in questo caso il locatore - in forza del fatto che a partire dalla data di convalida dello sfratto per morosità i canoni non percepiti non contribuiscono alla formazione del reddito - non dichiari l'indennità sostitutiva? (al contrario di ciò che è tenuto a fare per i canoni veri e propri non percepiti qualora la data di convalida dello sfratto sia posteriore al termine di presentazione della dichiarazione dei redditi)?

    3. L'ultimo dubbio riguarda il regime relativo all'IMU. Fino al giorno (A) della convalida il contratto di locazione a canone concordato è in essere, per cui, relativamente a tale periodo, l'importo dell'IMU sarà quello previsto nel caso di locazione con canone concordato (dunque il locatore beneficerà della riduzione del 25% prevista dalla legge di stabilità 2016). Ma relativamente al periodo A-B (data di convalida-data di esecuzione fissata dal giudice)?
     
  2. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Dalla data dello sfratto i canoni non percepiti formano un credito d'imposta se residenziali, per gli i canoni ad uso diverso si perdono
     
  3. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    1. Le Entrate sono divise nonostante la copiosa documentazione di prassi prodotta in questi anni. Anche se la sentenza di sfratto viene registrata (caso raro), alcuni uffici delle Entrate chiedono, nel caso in cui il contratto sia assoggettato ad IRPEF, il versamento dell'imposta di registro per l'avvenuta risoluzione, da versare entro 30 giorni dalla data di convalida di sfratto e la sanzione per eventuale tardiva registrazione della risoluzione deve essere calcolata con riferimento alla data suddetta. Altri uffici delle Entrate, invece, richiedono copia della convalida di sfratto e modello Rli. In ipotesi di contratto in cedolare l'imposta non è dovuta, ma deve comunque essere presentato il suddetto modello.

    2. Riguardo i corrispettivi percepiti a titolo di indennità di occupazione, anche qui si confrontano due diverse posizioni nella prassi degli uffici. Alcuni uffici ritengono che l'obbligazione, seppure di uguale ammontare dei canoni, abbia natura meramente risarcitoria, e quindi, che quanto percepito non sia tassabile ai fini reddituali, pur scontando l'imposta di registro nella misura fissadel 3% presentando copia del modello F23 e codice tributo 109T.

    Altri uffici non condividono questa interpretazione, in quanto ritengono che quanto percepito a tiutolo di indennità vada comunque dichiarato nel quadro RM, sezione II (indennità, plusvalenze e redditi di cui alle lettere da g) a n), articolo 17 del Tuir) del modello Unico, indicando in colonna 1 il codice E (risarcimento redditi pluriennali) e barrando la casella in colonna 5, nell'ipotesi in cui si scelga la tassazione ordinaria: in questo modo il reddito indicato in colonna 3 confluirà nel rigo RN1 dell'IRPEF (reddito complessivo).

    3. Ai fini IMU e Tasi non sono previste aliquote agevolate per il fatto che l'immobile torni nella disponibilità del locatore a seguito di sfratto e, poichè si applica l'aliquota ordinaria dal momento della risoluzione, salvo contestuale nuova locazione agevolata, se era in essere un 4+4, che già sconta l'aliquota ordinaria, si continua a versare la medesima aliquota, senza che sia necessaria alcuna comunicazione al Comune.

    Se il contratto sconta invece l'aliquota agevolata (ad es. un 3+2), dal momento della risoluzione occorre versare, salvo contestuale nuova locazione agevolata, l'aliquota ordinaria e quindi occorre presentare la dichiarazione comunale per la cessazione dell'aliquota agevolata IMU/Tasi.
     
  4. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    per quanto riguarda la tassa per la risoluzione del contratto, anchio lo dovuta pagare, per il resto lascio a qualche esperto le risposte
     
  5. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    Circa gli effetti della convalida sull'IMU, ho potuto appurare che il Ministero delle Finanze, nel question time alla Camera n. 5-01865 del 14.01.2014, ha precisato che agli immobili oggetto di procedure esecutive di sfratto si applica di norma l'aliquota IMU prevista per gli immobili non locati, a meno che i comuni, in forza della propria potestà regolamentare, non abbiano previsto altrimenti.

    Circa la registrazione della risoluzione, lo farò tramite modello RLI web. Ho però un dubbio se sia o meno necessario inviare (per esempio tramite posta certificata) all'ufficio competente copia semplice dell'ordinanza di convalida.
     
  6. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    Circa gli effetti della convalida sull'IMU, ho potuto appurare che il Ministero delle Finanze, nel question time alla Camera n. 5-01865 del 14.01.2014, ha precisato che agli immobili oggetto di procedure esecutive di sfratto si applica di norma l'aliquota IMU prevista per gli immobili non locati, a meno che i comuni, in forza della propria potestà regolamentare, non abbiano previsto altrimenti.

    Circa la registrazione della risoluzione, lo farò tramite modello RLI web. Ho però un dubbio se sia o meno necessario inviare (per esempio tramite posta certificata) all'ufficio competente copia semplice dell'ordinanza di convalida.
     
  7. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa

    Circa gli effetti della convalida sull'IMU, ho potuto appurare che il Ministero delle Finanze, nel question time alla Camera n. 5-01865 del 14.01.2014, ha precisato che agli immobili oggetto di procedure esecutive di sfratto si applica di norma l'aliquota IMU prevista per gli immobili non locati, a meno che i comuni, in forza della propria potestà regolamentare, non abbiano previsto altrimenti.

    Circa la registrazione della risoluzione, lo farò tramite modello RLI web. Ho però un dubbio se sia o meno necessario inviare (per esempio tramite posta certificata) all'ufficio competente copia semplice dell'ordinanza di convalida.
     
  8. Sterenz

    Sterenz Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ho letto e riletto i vari interventi ed ho cercato di approfondire la questione.
    Mi sono infine imbattuto nella Circolare n.11/E del 21 maggio2014 dell'Agenzia delle Entrate che, tra l'altro, al punto "1.3 Canoni di locazione non riscossi" afferma che "indipendentemente dalla percezione"
    il reddito da locazione concorre a formare il reddito complessivo e quindi "ancorchè non percepito, va comunque dichiarato nella misura in cui risulta dal contratto di locazione"; si sottolinea infine, nella Circolare stessa,che con sentenza n.362 del 2000 la Corte Costituzionale ha ritenuto 'non fondata' la questione di legittimità di quanto sopra -relativamente alle locazioni non abitative-.
    Mi chiedo e Vi chiedo:
    1. come può ritenersi giusto e 'costituzionalmente corretto' la tassazione di un 'presunto' reddito non percepito (acclarato e accertato da un giudice in fase di convalida di sfratto per morosità)?
    2. può ritenersi 'costituzionalmente corretto' la disparità di trattamento tra cittadini titolari di immobili dati in locazione per uso abitativo -non soggetti alla normativa di cui sopra (derogata dalla Circ.n.150 del 1999 del Ministero delle Finanze)- e cittadini titolari di immobili dati in locazione per uso 'non abitativo'?
    3. le associazioni dei proprietari -Confedilizia, UPPI, ....- sono mai intervenuti in merito?
    Un cordiale saluto a tutti.
    Sterenz
     
  9. Sterenz

    Sterenz Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Proprio nessuno qualcosa di dire in proposito?
    Aggiornamento: presso l'AdE di Pescara sono stato invitato a dichiarare la rescissione anticipata del contratto a far data dal giorno della convalida dello sfratto, pagando l'imposta di 67 Euro.
    Per quanto riguarda la tassazione dei canoni non percepiti, mi è stato confermato tutto quanto contenuto nella .... famigerata Circolare 11/E del 21 maggio 2014!
    Un impiegato però mi ha suggerito di informarmi meglio in quanto ..."...gli sembra.." che esisterebbe una possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti se dalla convalida di sfratto per morosità e/o dal successivo decreto ingiuntivo di rilascio dell'immobile, risulta la rinuncia al recupero del credito.
    Più precise informazioni non ha saputo (voluto!) darmi.
    Ho inoltrato richiesta di chiarimenti ad un commercialista, che però non avendo conoscenze specifiche al riguardo, si è quindi riservato di informarsi.
    In attesa di una risposta da parte del commercialista interpellato, mi permetto di chiedere ai Propisti se qualcuno ha per caso avuto esperienze del genere.
    Grazie a tutti.
     
  10. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Io sono stato nella tua precisa situazione, canoni non percepiti ma dichiarati, sfratto esecurivo con risoluzione dei contratti, in fase di dichiarazione dei redditi ho portato in deduzione i crediti d'imposta nel modello unico, con risultato dopo circa 5 anni di una richiesta da parte dell'ADE di integrare la domanda con altra documentazione, con istanza ho presentato tutto allo sportello, dopo 6 mesi ho ricevuto una variazione d'imposta per il residenziale e non per il commerciale, ripresenta altra istanza, tutto da solo perchè il commercialiste se ne fregato di interessarsi ma solo dicendo che avevamo ragione e non potevano farci pagare,
    dopo qualche mese ricevo da equitalia cartelle esattoriali con il bollettino allegato per pagamenti con una sanzione e interessi, mi sono presentato prima all'ade chiedendo udienza e dopo un confronto con circolari che mi avevano riconosciuto si il credito sul residenziale e che per il commerciale non era prevista l'applicazione del credito d'imposta, e in totale mi è costata in tutto oltre allo stress anche 28.000,00 €. per quanto riguarda le associazione e i commercialisti pensano solo alla tessera da far pagare, e i commercialisti di non presentarsi per non saper fare il loro doveri che secondo l'ADE è bene acclarato nelle circolari.
    accontantati di questo breve sunto anche se non riolve il tuo problema, ma non sei il solo, questo è il motivo che le aziende sane se ne vanno da questo paese
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho letto con molta attenzione i vari interventi: ma secondo me la situazione è questa.

    Locazioni abitative: si dichiara il reddito, anche non percepito, se la convalida non è pervenuta prima della dichiarazione IRPEF. Si matura però un credito d'imposta che verrà indicato nella successiva dichiarazione. Non è banale il calcolo perchè bisogna simulare l'importo di tasse versato in più.

    Locazioni commerciali: non si può far valere il credito per canoni non percepiti; la ragione, secondo AdE, è che per le locazioni non abitative il locatore ha la possibilità di risolvere automaticamente il contratto mettendo in mora il conduttore.

    Se a fronte di decreto ingiuntivo si ottiene un pignoramento ad es. con trattenuta sullo stipendio del debitore, ci sono due scuole di pensiero: sostanzialmene viene consigliato di scalare prima la parte di spese legali sostenute e adesso rimborsate; solo quando si percepiranno delle rate a copertura dei canoni arretrati, queste voci saranno dichiarate come altri redditi. Però se su queste trattenute operate dal datore di lavoro sono fatte delle ritenute d'acconto, alla AdE con CU risulterà un esborso verso il locatore. In questo caso si dovrebbero dichiarare l'introito da subito, ma non so come separare i rimborsi spese dai canoni.
    Forse meglio non esporre crediti, e poi non dichiarare le quote incassate a seguito pignoramento?
     
  12. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Circa questo punto. Nel corso del 2015 si è verificata la morosità del conduttore di un immobile locato ad uso abitativo (con cedolare secca con canone concordato). All'inizio del 2016 - dunque entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all'anno 2015 - è stato emanato il provvedimento di convalida dello sfratto per morosità.
    Da quel che ho capito nel 730/2015 devo compilare il quadro B indicando in colonna 7 il codice '4' ed in colonna 6 l'importo dei canoni effettivamente percepiti nel 2015; e non devo fare altro, cioè non devo compilare un rigo per il periodo in cui ho percepito i canoni ed un rigo per quello in cui non li ho percepiti, visto che l'immobile è stato locato per l'intero anno 2015; e non devo nemmeno compilare il rigo G2 relativo al credito d'imposta, perché nel mio caso il provvedimento di convalida è sopraggiunto entro il termine di scadenza per la dichiarazione dei redditi relativa al 2015 e dunque non c'è nessuna dichiarazione da riliquidare.
    Infatti le istruzioni dicono:

    <<Se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4>>.

    Ho capito bene? E se è così, come mi verranno rimborsate le imposte che nel 2015 ho versato sui canoni non percepiti?
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fortunatamente mi è capitata una sola volta e non sono andato a verificare....: mi bastano le mie rogne....
    Ma se tra le << >> hai riportato il testo delle istruzioni, direi che hai capito bene.
    Nel 2015 non hai versato nulla relativo ai canoni 2015 non percepiti: o meglio hai versato degli acconti sulla base dello storico; ma con la dichiarazione 2016 (odierna) computerai il saldo che sarà calcolato sui canoni effettivamente percepiti, scalando gli acconti versati nel 2015. Se risultano acconti in eccesso rispetto al debito, il saldo porterà ad un credito che si riporta nel quadro RX: che sfrutterai (compenserai) con gli acconti 2016
     

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