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Adriano Giacomelli

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Proprietario Casa
Il quesito è:
Se si approvano le Tabelle e il regolamento condominiale solo in assemblea (A), a differenza di tabelle e regolamento condominiale allegate al contratto di acquisto della casa, e quindi "contrattuali" (B),
A) la differenza é che nel caso delle prime, cambiando un condomino, il nuovo potrebbe non riconoscere le tabelle e il regolamento?
B) nel caso delle seconde, essendo "contrattuali, ad ogni passaggio di proprietà devono essere recepite e riportate in atto notarile e quindi divengono imperanti?

Grazie per un parere.
 

ralf

Nuovo Iscritto
Ritengo che nel caso A seguano le normali maggioranze condominiali previste per ogni innovazione.
Nel caso B sono imperative per tutti, vecchi e nuovi proprietari,seguono quindi i rogiti.
Penso che probabilmente l'unanimità dei condomini possa cambiare anche il regolamento condominiale nelle sue parti contrattuali.Magari aspettiamo anche il parere di un professionista.
 

Jrogin

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Penso che probabilmente l'unanimità dei condomini possa cambiare anche il regolamento condominiale nelle sue parti contrattuali.Magari aspettiamo anche il parere di un professionista.
Si risulta anche a me che un regolamento do condominio contrattuale può essere modificato solamente con l'unanimità dei condomini.
 

Adriano Giacomelli

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Proprietario Casa
Quello che volevo far risaltare è una situazione che accade con una certa frequenza: Il condominio delibera e approva tabelle e regolamento, diciamo nel corrente anno 2010, per semplice formalità assembleare. Tutti i condomini sono tenuti a osservare ciò che hanno deliberato e approvato.
Nel 2015 saranno cambiati due condomini, (è solo un esempio) e questi nuovi condomini, subentrati per acquisto di due unità, potrebbero non accettare, potrebbero impugnare, le tabelle e i regolamenti in quanto non hanno, loro, concorso a approvarli e quindi si dichiarano estranei a tali pattuizioni. Ecco perchè ritengo fondamentale avere sempre tabelle e regolamenti "contrattuali" che seguono i passaggi di proprietà dell'immobile, vincolando, automaticamente i nuovi proprietari.
 

Jrogin

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.......cambiati due condomini, (è solo un esempio) e questi nuovi condomini, subentrati per acquisto di due unità, potrebbero non accettare, potrebbero impugnare, le tabelle e i regolamenti in quanto non hanno, loro, concorso a approvarli e quindi si dichiarano estranei a tali pattuizioni......
i nuovi condomini sono obbligati ad accettare le tabelle di ripartizione delle spese ed il regolamento di condominio pre-esistenti, fino a che non vengono modificate e/o sostituite dall'assemblea condominiale (con le dovute maggioranze), o dal giudice (su richiesta di una parte).
Fino ad allora non possono sottrarsi al rispetto del regolamento ed al pagamento delle loro quote di spesa.
 

Adriano Giacomelli

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Proprietario Casa
Quello che tu scrivi, sarebbe vero se unitamente all'atto di acquisto integrato nella compravendita sono allegate le tabelle e il regolamento contrattuale. Se le tabelle e il regolamento sono solo condominiali, ovvero deliberate in sede assembleare, successivamente alle intestazioni delle singole unità, al primo passaggio di proprietà a terze persone, questi nuovi condomini potrebbero disconoscerle.
 

Jrogin

Fondatore
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Professionista
Quello che tu scrivi, sarebbe vero se unitamente all'atto di acquisto integrato nella compravendita sono allegate le tabelle e il regolamento contrattuale. Se le tabelle e il regolamento sono solo condominiali, ovvero deliberate in sede assembleare, successivamente alle intestazioni delle singole unità, al primo passaggio di proprietà a terze persone, questi nuovi condomini potrebbero disconoscerle.
Buongiorno Adriano:D, ma cosa intendi per "potrebbero disconoscerle"? Che si potrebbero rifiutare di pagare le loro quote spese fatte con le tabelle esistenti anche in assenza di una modifica assembleare o di una sentenza del giudice?
Mi sembrerebbe strano, ma non sono un esperto in amministrazioni.:confuso:

PS: spesso, ma non sempre, anche negli atti di compra-vendita successivi al primo (costruttore-primoacquirente), c'è una clausola dove la parte acquirente dichiara di aver preso visione del regolamento di condominio e delle relative tabelle, di ben conoscerlo e di accettarlo.
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Quando all'atto originario, il costruttore vende con regolamento e tabelle "contrattuali" esse divengono parte integrante dell'immobile e ad ogni passaggio di proprietà l'atto notarile tramanda tale pattuizioni, tabelle e regolamento. In tal caso con l'acquisto dell'immobile si acquisisce anche l'obbligo contrattuale alle tabelle e regolamento.
Diversamente da questo caso, ma ci vorrebbe un tecnico legale, la registrazione, ovvero un atto pubblico, potrebbe rendere vincolanti anche per futuri acquirenti, le tabelle o regolamento.
E' chiaro che regolamenti o tabelle fatte solo a livello assembleare e non registrate, sono patti validi solo all'interno della realtà che l'hanno votata. Un nuovo proprietario, potrebbe rifiutare di osservare il regolamento o le tabelle, in quanto sono pattuizioni alle quali lui non ha partecipato e quindi diviene quella componente che non rappresenta più l'unanimità.

Complimenti Giuseppe, sei bonorivo!
 

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