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  1. Genziana

    Genziana Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti.
    Ho presentato ad un costruttore una proposta di acquisto relativa ad un appartamento già ultimato. Egli l’ha accettata. Al momento del preliminare mi vedo proporre a) un regolamento che dovrei sottoscrivere senza averlo neanche letto b) una clausola in cui si legge testualmente” se per motivi dipendenti dalla proprietà, l’impresa non volesse più vendere l’immobile, essa restituirebbe il doppio della caparra confirmatoria alla parte acquirente” La spiegazione è stata che se nel lasso di tempo tra la registrazione del preliminare e il rogito si dovesse presentare altro acquirente con un offerta piu” adeguata” rispetto alla mia , allora il costruttore si riserverebbe di rompere l’impegno con la sottoscritta. . Inoltre, nel regolamento che poi sono riuscita a procurarmi, oltre ad una parte standard che disciplina la vita del condominio c’è una parte in cui si legge testualmente” è riservato alla parte costruttrice il diritto di modificare a suo piacimento le parti comuni dell’edificio e del complesso fino all’intervenuta vendita di tutte le proprietà immobiliari costruite….sia in dipendenza della concessione edilizia citata in premessa sia in dipendenza di ulteriori provvedimenti autorizzativi che la stessa impresa costruttrice avesse ad ottenere su porzioni di proprietà esclusiva. L’impresa avrà il solo onere di informare preventivamente l’amministratore dell’intenzione di dare corso ai lavori, in forza del provvedimento autorizzativo depositato presso gli uffici competenti. A titolo esemplificativo, l’impresa potrà modificare gli accessi, le rampe di scale, modificare la copertura, gli isolamenti, gli impianti elettrici e meccanici, anche condominiali.” Alla luce di quanto esposto, non ho firmato il preliminare e ho chiesto una settimana per pensarci. C’è qualcosa che non mi fila in tutto ciò e mi piacerebbe condividere con voi queste mie perplessità. Grazie per i suggerimenti che potrete darmi.
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno Genziana, le clausole che hai citato, ovvero sia le seguenti:

    "è riservato alla parte costruttrice il diritto di modificare a suo piacimento le parti comuni dell’edificio e del complesso fino all’intervenuta vendita di tutte le proprietà immobiliari costruite….sia in dipendenza della concessione edilizia citata in premessa sia in dipendenza di ulteriori provvedimenti autorizzativi che la stessa impresa costruttrice avesse ad ottenere su porzioni di proprietà esclusiva. L’impresa avrà il solo onere di informare preventivamente l’amministratore dell’intenzione di dare corso ai lavori, in forza del provvedimento autorizzativo depositato presso gli uffici competenti. A titolo esemplificativo, l’impresa potrà modificare gli accessi, le rampe di scale, modificare la copertura, gli isolamenti, gli impianti elettrici e meccanici, anche condominiali"

    ... sono clausole che normalmente (almeno a Roma) tutte le imprese costruttrici mettono, per non avere problemi nel caso in cui adeguamenti normativi imponessero modifiche strutturali, nel rispetto ovviamente delle metrature delle proprietà immobiliari compravendute o promesse come oggetto di compravendita.

    Inoltre, la clausola:

    "se per motivi dipendenti dalla proprietà, l’impresa non volesse più vendere l’immobile, essa restituirebbe il doppio della caparra confirmatoria alla parte acquirente"

    ... a te ha generato sospetti, pensa invece che a me riempirebbe di gioia una clausola del genere, perché vuol dire che l'impresa è MATEMATICAMENTE QUASI CERTA di NON RIUSCIRE a trovare un acquirente migliore di te: altrimenti, perché si impegnerebbe a darti IL DOPPIO DELLA CAPARRA?

    Lo sai che ci sono anche imprese che nel compromesso ti mettono per iscritto che ti restituiscono SEMPLICEMENTE LA CAPARRA, SENZA ALCUN RADDOPPIO, E TI FANNO DICHIARARE CHE TU NON AVRAI NULL'ALTRO A PRETENDERE in caso di restituzione della caparra?

    Forse dovrei farti leggere il compromesso che firmai io nel 2009 per la compravendita del diritto di superficie di un BOX (e non un appartamento): sono quasi sicuro che riuscirei a spaventarti ;)

    Questo non significa che ti spingo a firmare al volo la proposta di acquisto: E' TUO DIRITTO avere una COPIA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, e con educazione è tuo diritto FARLO NOTARE. Quando l'avrai letta, vedrai che ci sono CLAUSOLE BEN PEGGIORI della tua ;)

    Ma poi.... il DOPPIO della caparra, ma ti rendi conto? Magari tutte le imprese fossero così serie!

    Dopo che la tua PROPOSTA DI ACQUISTO sarà stata ACCETTATA dalla società costruttrice, ti ricordo che è OBBLIGATORIO chiedere la REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO (alias PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA), altrimenti se la registrazione viene fatta in ritardo si paga una sanzione.

    Se posso ti copio & incollo il preliminare di compravendita del mio box, così ti spaventi ;)

    Ciao ;)

    Aggiunto dopo 12 minuti ....

    Ecco qua, riporto alcuni paragrafi:

    "In tutti i casi di risoluzione di diritto,ovvero nei casi ,previsti nel presente contratto nonché per ogni altro caso di risoluzione dipendente da fatto o colpa dell 'ACQUIRENTE", la "VENDITRICE" sarà legittimata a trattenere definitivamente le somme versate dall'acquirente stesso a titolo di penale, salvo richiesta di maggiori danni"

    "La forza maggiore o qualsiasi causa che, indipendentemente dalla volontà e diligenza della parte venditrice, ritardassero l 'esecuzione o la consegna o la stipula del Rogito Notarile o impedissero la temporanea occupazione dell'immobile, non darà diritto alla parte acquirente a qualsivoglia risarcimento
    dei danni o penalità o indennizzi che si considerano fm d' ora per rinunziati."


    Talché, le parti convengono che nel caso di impedimenti attuativi (tecnici o amministrativi) per la conclusione di qualsiasi parte del programma saranno restituite interamente tutte le somme versate dall'acquirente, senza che quest'ultimo abbia null'altro a pretendere a qualsiasi titolo.


    "La parte "Venditrice" si riserva il diritto di costituire, a carico dell'intera autorimessa e quindi di ogni singola porzione immobiliare (box/auto) e delle aree pertinenti, servitù per sistemare nuovi tratti di fognature o di qualsiasi canalizzazione per impianti ,scarichi o drenaggi ,servitù di passaggio pedonale e/o carraio per accedere a fognature e qualsivoglia canalizzazione, per l 'esercizio dei suddetti diritti e riserve la "Venditrice", per sé e suoi aventi causa, non dovrà chiedere ad alcuno, autorizzazioni di sorta ,salvo preventiva comunicazione,e non dovrà corrispondere ai futuri condomini indennità o compensi.
    I proprietari dei box non potranno modificare le aerazioni realizzate nell'autorimessa sia nelle parti comuni che in quelle private, ove presenti, in quanto derivanti da obblighi imposti dall 'approvato progetto di prevenzione incendi."

    La Venditrice si riserva il diritto di apportare alla autorimessa e ai relativi progetti tutte quelle modifiche
    e/o varianti e complementi, di qualsivoglia natura e/o entità, che riterrà opportuni o che si rendessero
    rendere necessari in sede esecutiva.

    Le parti espressamente convengono che la risoluzione di ogni eventuale controversia, comunque connessa o derivante dalla sottoscrizione del presente contratto, o dal1a esecuzione dello stesso, sarà devoluta ad un collegio Arbitrale composto da tre arbitri , di cui uno per ogni parte e nominati dalle stesse tassativamente entro 30 gg. Per il terzo arbitro, se non si raggiungesse l'accordo tra le parti, viene richiesta la nomina al Presidente della Camera di Commercio di Roma. Il giudizio dello stesso Collegio dovrà essere espresso
    entro 90 gg. dalla costituzione e sarà definitivo con esclusione di qualsiasi ricorso all 'Autorità
    Giudiziaria.
     
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  3. Genziana

    Genziana Nuovo Iscritto

    Buongiorno Possessore e grazie per la sollecita risposta. A riguardo della seguente clausola "se per motivi dipendenti dalla proprietà, l’impresa non volesse più vendere l’immobile, essa restituirebbe il doppio della caparra confirmatoria alla parte "
    "ciò che mi sconcerta è che nel frattempo, devo disdire un contratto d'affitto, impegnare notaio , traslocatore, ecc. Non mi sembra serio impegnare a vuoto tutte queste persone e comunque creare loro dei disagi solo perchè il costruttore deve fare i suoi interessi economici, senza curarsi di quelli degli altri. Chiedo scusa ma se un costruttore aspira ad una cifra più alta non ha che da rifiutare proposte poco congrue fino a che non trova un acquirente disposto ad offrirgli la cifra desiderata.
    E' mia intenzione registrare il preliminare; quando l'ho esposto al costruttore, la sua faccia si è rabbuiata. Gli ho spiegato che per legge tale registrazione va fatta; mi ha risposto che non gli capita spesso incontrare persone "precise"...

    Mi è dispiaciuto molto leggere l'estratto del tuo preliminareche sembra decisamente sbilanciato a favore del costruttore. Con i migliori saluti.
    Genziana
     
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  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciao Genziana, ci tengo a sottolineare (anche se so che lo sai già) che la registrazione del preliminare di compravendita (alias "compromesso") non è una scelta randomica dettata dalla casualità delle circostanze, ma è UN VERO E PROPRIO OBBLIGO DI LEGGE soggetto a sanzione se si sgarra.

    C'è un autorevole forum che è intitolato proprio, "L'obbligo della registrazione del preliminare di compravendita", dove ci sono migliaia di casi di persone che chiedono lumi su questo obbligo:

    Cito la FONTE per correttezza: » L’obbligo della registrazione del preliminare di compravendita - CaseinRete.org – Blog

    E ora che ho citato la FONTE, sono libero di copiare:

    In base all’articolo 1385 del codice civile, il preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un futuro contratto definitivo indicandone sin da subito i tratti essenziali. Il preliminare deve avere la stessa forma del contratto successivo e pertanto scritta, pena la nullità del contratto (articolo 1351 c.c.) stesso, si parla in termini legali di forma scritta ab substantiam.
    Parlando di classificazione dei contratti possiamo aggiungere che il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, cioè, un contratto nel quale le parti si obbligano a stipulare un contratto definitivo successivamente con il quale si trasferirà la proprietà (effetto traslativo). Per rendere maggiormente efficacie l’accordo la parte promittente acquirente versa alla parte promittente venditrice una somma di denaro a caparra o in acconto. La caparra è definita dall’articolo 1385 c.c. riveste una natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale, in altre parole essa rappresenta la liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. L’acconto è un anticipo sul corrispettivo finale e perciò è parziale adempimento.

    Il preliminare di compravendita DEVE essere registrato (art 10 DPR 131/1986- Finanziaria 2007) entro i 20 giorni successivi dalla stipula dell’atto stesso con applicazione dell’imposta fissa di € 168,00 (codice tributo 109T) oltre all’imposta di registro proporzionale nelle misure dello 0,50% sull’importo della caparra e del 3% sull’importo dell’acconto (codice tributo 104T). L’obbligo della registrazione del preliminare ricade sulle parti e in maniera solidale sull’agente immobiliare intervenuto, pertanto, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, l’Agenzia delle Entrate, può scegliere il soggetto dal quale pretendere il pagamento.
    Le imposte pagate per la registrazione del preliminare verranno scomputate all’atto notarile fornendo al notaio copie in originali dei pagamenti effettuati. Per effettuare la registrazione è necessario prima di tutto il versamento delle imposte presso banca o ufficio postale mediante la presentazione allo sportello del modello F23 in triplice copia sul quale andranno riportati i dati dell’acquirente e del venditore.
    Poi andrà compilato l’apposito modello di richiesta di registrazione (modello 69) disponibile presso gli sportelli dell’Agenzia delle Entrate. Sul preliminare di registrazione dovranno essere apposte le marche da bollo da € 14,62 ogni 100 righi di scrittura. In caso di ritardata registrazione (oltre i 20 giorni successivi all’atto) verrà applicata una sanzione del 30% sull’imposta dovuta e gli interessi legali.

    Riferimenti normativi

    Legge 296/2006 Finanziaria per il 2007;
    D.L. 262/2006 Collegato alla Finanziaria per il 2007;
    D.L. 223/2006 convertito dalla Legge 248/2006 Manovra bis.

    Aggiunto dopo 3 minuti ....

    Ci si augura che il famoso "DOPPIO DELLA CAPARRA" copra le spese sostenute in conseguenza del fatto della revoca da parte della società costruttrice!

    In ogni caso sono molto corretti, il doppio della caparra DOVREBBE ESSERE LA REGOLA, ma in realtà non lo fa nessuno, anzi (come ti ho dimostrato nel mio preliminare per un box), molto spesso ti fanno firmare che AL LIMITE TI RIDANNO LA CAPARRA senza che tu possa avere null'altro a pretendere.

    Quindi ritieniti fortunata... potevano fare peggio, e se l'appartamento ti interessa realmente, accetteresti anche una condizione peggiore.

    Nessun dubbio sul fatto che il MIO preliminare sia stato FORTEMENTE VESSATORIO, ma poiché ero molto interessato al box in questione, ho accettato qualunque clausola vessatoria, si trattava di un'autorimessa su terreno demaniale il cui progetto risale al 1989, e con il fine lavori nel 2010, non è che potevo dire, "Sarà per la prossima autorimessa!" :)
     
  5. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    A me sembra un regolamento strano. Non ho mai visto cosa del genere, quando si vende si vende con un progetto depositato in comune e autorizzato. Non penso che a uno che compera l'appartamento non interessi poi come sono le parti comuni che concorrono al valore dello stesso.
    Per conto mio quel signore, visti anche i tempi di magra, può vendere l'appartamento a chi vuole se lo trova
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No, non è strano. Su un mio rogito di Settembre 2011 leggo testualmente:

    "La parte venditrice si riserva la facoltà di apportare, a proprie spese, per giustificati motivi, alle porzioni comuni o di sua proprietà del parcheggio e relativi distacchi, fino a che non sia avvenuta la vendita di tutte le unità immobiliari, tutte le modifiche e varianti che si rendessero necessarie, anche al fine del rilascio del certificato di agibilità, purché siano effettuate in conformità delle norme edilizie vigenti, e non alterino la consistenza delle porzioni immobiliari di esclusiva proprietà vendute, a meno che tali modifiche non siano richieste dal Comune od altre Autorità Amministrative e/o da aziende erogatrici, verso le quali la parte venditrice ha facoltà di stipulare tutti gli atti che saranno necessari o richiesti dagli Enti stessi, assumendone i relativi obblighi, servitù e vincoli; si riserva altresì il diritto di occupare, chiudere accessi, distacchi di aree in genere a suo insindacabile giudizio, il tutto senza che la parte acquirente possa sollevare eccezioni o chiedere compensi di sorta, con facoltà di stipulare convenzioni con proprietari confinanti e/o limitrofi".
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    e non è strano tutto ciò.dico stano per no dire vessatorio
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Le società costruttrici giocano sul fatto che un acquirente REALMENTE INTERESSATO, accetta senza fiatare qualunque tipo di vessazione.

    E molto spesso le società costruttrici ci azzeccano, a pensarla così! ;)
     
  9. Genziana

    Genziana Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti e scusate se insisto ancora ma la questione non mi è chiara sotto il profilo temporale.

    "è riservato alla parte costruttrice il diritto di modificare a suo piacimento le parti comuni dell’edificio e del complesso fino all’intervenuta vendita di tutte le proprietà immobiliari costruite….sia in dipendenza della concessione edilizia citata in premessa sia in dipendenza di ulteriori provvedimenti autorizzativi che la stessa impresa costruttrice avesse ad ottenere su porzioni di proprietà esclusiva. L’impresa avrà il solo onere di informare preventivamente l’amministratore dell’intenzione di dare corso ai lavori, in forza del provvedimento autorizzativo depositato presso gli uffici competenti. A titolo esemplificativo, l’impresa potrà modificare gli accessi, le rampe di scale, modificare la copertura, gli isolamenti, gli impianti elettrici e meccanici, anche condominiali"

    "Ulteriori atti autorizzativi che la stessa impresa avesse ad ottenere su porzioni di proprietà esclusiva..." personalmente lo interpreto nel senso che, in futuro, il Costruttore potrebbe richiedere una DIA per sopraelevare una abitazione di sua proprietà rimasta invenduta. Ma adesso, nel momento in cui vado a firmare il preliminare, la richiesta non è stata presentata; perchè dovrei firmare ed accettare una variazione che sarà presentata in futuro? E poi, non si dovrebbe decidere in assemblea e votare controllando i millesimi di spettanza di chi è d'accordo e chi è contrario? Desidero conoscere il Vostro parere in merito. Sono disposta a sottoscrivere relativamente ad atti depositati ed autorizzati dal Comune alla data dl preliminare ma non posso firmare oggi, alla cieca quanto sarà deciso in futuro.
    Grazie per la Vostra attenzione e pazienza.
    Genziana
     

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