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  1. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buongiorno ai Partecipanti del Forum,
    volevo avere conferma circa i millesimi necessari per apportare una modifica al Regolamento Condominiale vigente, in particolare la modifica all'articolo che prevede la costituzione del Fondo Cassa e la sua alimentazione di anno in anno di un importo pari al 10% delle spese preventivate per la gestione ordinaria. Ora essendo un "nuovo" Condominio, e viste le finalità del "fondo", in sede di assemblea ordinaria è stato posto il problema se non era il caso di evitare di alimentare eccessivamente il fondo con accantonamenti annuali, ma eventualmente prevedere versamenti a gestioni alterne. L'Amministratore ha precisato che la cosa non era fattibile in quanto non contemplata dal vigente "Regolamento Condominiale" e che per modificare quest'ultimo erano necessari i "1000 millesimi".
    Dopo l'Assemblea, non essendo convinto della cosa, mi sono andato a leggere "La Riforma del Condominio", su un inserto pubblicato dal Corriere della Sera, dove viene indicato che: "per la delibera e/o la modifica del Regolamento è richiesto il "quorum" della maggioranza degli intervenuti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 millesimi. Sia il regolamento che l'eventuale sua modifica richiedono, pena nullità, l'adozione della forma scritta (Cassazione 5/2/2013, n. 2668)."

    E' così ?... sono sufficienti i 500 millesimi ? .... e per forma scritta si intende, l'argomento posto all'Odg dell'Assemblea e sua delibera riportata nel "verbale dell'Assemblea" ?
    Ringrazio anticipatamente per le informazioni che mi vorrete fornire.

    Renato50
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

  3. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie Jerry,

    per l'utilissima tabella riepilogativa delle maggioranze necessarie per le diverse delibere Assembleari, dove al punto:

    Millesimi  necessari per modifica Regolamento di Condominio.png

    Pertanto, se interpreto bene, nel nostro caso la maggioranza necessaria per la modifica del Regolamento, all'articolo che prevede le modalità e la cadenza delle quote al Fondo Cassa, è quella prevista per le "Modifiche norme regolamentari (anche se contrattuale)" del 50% + 1 d.i. e del 50% d.v.. (d.i. - d.v.?)
    Giusto?
    Jerry, ancora una precisazione su quest'aspetto che non mi è chiaro: sia il regolamento che l'eventuale sua modifica richiedono, pena nullità, l'adozione della forma scritta (Cassazione 5/2/2013, n. 2668)

    Grazie ancora e buon fine settimana

    Renato50
     
  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Forma scritta sia per regolamento che per variazione da comunicare all'amministratore entro 60 gg.
    Buon fine settimana
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non sembra difficile. Per il regolamento v'è il requisito della forma scritta ad substantiam.
    Lo stesso requisito della forma scritta esiste anche per le modificazioni, perché esse, in
    quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini.
    Eh?
     
    Ultima modifica: 29 Marzo 2014
  6. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Scusate Jerry e Nemesis,
    chiedo conferma se ho capito bene le Vostre indicazioni anche per la locuzione latina "ad substantian" (da Wikipedia "ai fini della sostanza") e sulle perplessità di Nemesis .... Eh? ... sulla comunicazione da farsi 60 gg. prima all'Amministratore, indicata da Jerry:

    per poter apportare le modifiche al "Regolamento" un Condomino deve comunicare all'Amministratore, entro 60 gg dalla convocazione d'Assemblea Ordinaria (non credo sia necessaria la Straordinaria, giusto?) di inserire all'Odg la proposta di modifica dell'articolo del Regolamento, con la "formulazione del nuovo testo" dell'articolo da modificarsi.

    Corretto?
    Grazie ancora e buon fine settimana.

    Renato50
     
  7. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Il punto è che il condomino assente deve venire a conoscenza del deliberato per poterlo accettare o impugnare, come prescritto dall'art. 1109 del c.c.. Il codice parla di "comunicare la deliberazione". Ecco che l'amministratore deve essere in grado di dimostrare che l'assente sia stato informato ed anche quando sia stato informato, ed il metodo più idoneo è proprio l'invio del verbale.
    Non inerente alla domanda specifica dell'OP.
    Quindi e rettifico: al condomino assente entro 30 gg. non 60 gg.
     
  8. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Grazie Jerry,
    adesso mi è chiaro il concetto di "comunicazione". Dopo la delibera da parte dell'Assemblea Ordinaria (giusto?) dell'avvenuta approvazione della modifica del "Regolamento", la decisione deve essere comunicata, entro 30 gg. dall'Assemblea, inviando copia del "verbale" ai Condomini assenti, al fine di evitare che la delibera possa essere impugnata.
    Nel nostro caso i Condomini vengono informati preventivamente della richiesta di modifica del Regolamento, in quanto questa verrebbe inserita all'odg della convocazione dell'Assemblea Ordinaria. Pertanto i Condomini vengono informati prima e dopo con l'invio del verbale. :ok:

    :stretta_di_mano: Renato50
     
  9. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Al fine di consentire loro, se lo desiderino, di impugnarla. Lo potranno fare, entro 30 giorni dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione.
    Ah sì? Non esiste una norma che preveda un termine entro cui comunicare le deliberazioni ai condomini assenti. In ogni caso, loro hanno 30 giorni di tempo da quando sono loro comunicate per impugnarle.
     
  10. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Infatti, come dal disposto dell'art. 1137 c.c.
     
  11. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Comunque è buona norma per ogni presente, chiedere all’amministratore copia dei verbali ogni qualvolta sia finita un’assemblea o, meglio ancora, prevedere una clausola regolamentare che imponga la comunicazione del verbale a tutti i condomini. In tal modosi evita ogni possibile perdita di tempo intercorrente tra richiesta e consegna del verbale. Che cosa accade nel caso di ostruzionismo dell’amministratore? A mio avviso le soluzioni sono due: a) agire con un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere copia del verbale e poi dimostrare la mancanza di colpa se s’è incorsi nella decadenza di cui all’art. 1137 c.c. (ossia perché s’è impugnato dopo trenta giorni) chiedendo eventualmente la remissione in termini (art. 153 c.p.c.); b)impugnare il verbale senza produrloin giudiziospecificandone il motivo e chiedendo al giudice di ordinare al condominio l’esibizione del documento (art. 210 c.p.c.). Quest’ultima è una procedura più pericolosa in quanto si espone a diverse eccezioni da parte del condominio.
     
  12. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    [omissis...] il requisito della forma scritta "ad substantiam" (che non può intendersi, d'altro canto, stabilito "ad probationem", poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini.
    Cassazione civile, sez. II, 16 settembre 2004, n. 18665

    :ok:
     
  13. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A tuo avviso? :shock:
    Che strano! Sembrava fossi sardo, e non salentino.
     
  14. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A mio parere (o giudizio), dal mio punto di vista, secondo me.
    Scegli te o tu o lei (se preferisci).
    Terrone - Sardo - Isolano - Italiano.:birra::birra:
     
  15. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Constato che non ci sei arrivato o fai lo gnorri. Quello non era il tuo parere (o giudizio), il tuo punto di vista, secondo te.
    Ma quello di Alessandro Gallucci, Avvocato in Lecce. Da lì la tua "trasformazione" in salentino.
     
  16. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buongiorno ai partecipanti la mia discussione,

    Grazie per le precisazioni, adesso mi è tutto chiaro!!!
    Per la prossima Assemblea Ordinaria, 2015, chiederemo all'Amministratore di mettere all'Odg la proposta di modifica dell'articolo del Regolamento che riguarda la costituzione e le modalità di alimentazione del Fondo Cassa.
    Buon inizio settimana.

    Renato50
     

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