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  1. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buona sera,
    volevo porre un quesito in ordine alla maggioranza di millesimi necessaria in Assemblea Ordinaria (con argomento inserito all'odg) per modificare un articolo del Regolamento Condominiale. Nella fattispecie si tratta dell'art. per la Costituzione del Fondo Cassa. L'articolo prevede che in sede di approvazione del preventivo di spesa è fatto obbligo ai condomini di costituire un fondo cassa, il cui ammontare deve essere non inferiore al 10% della spesa preventivata.
    Per modificare l'Articolo del Regolamento Condominiale (mi sembra sia l'art. 1138 CC) e togliere l'obbligo "annuale" per introdurre una nuova cadenza, da deliberare in assemblea in seconda convocazione, è sufficiente il 50% +1 degli intervenuti e il 50% del valore dei millesimi dell'edificio?

    Grazie per le informazioni che mi vorrete dare..

    Renato50
     
  2. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Con la nuova legge sul condominio
    "Il fondo speciale, per espressa previsione codicistica, dovrà essere di importo pari all'ammontare dei lavori da eseguire; ovvero, "se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti"."

    Fonte: Il fondo cassa (o fondo speciale) del condominio
    (Studio Cataldi - diritto e notizie giuridiche
     
  3. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.
    Nel caso del regolamento ordinario la legge dispone che ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la revisione del regolamento.
    In questo caso la parola passerà all’assemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio.
    Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se non contiene disposizioni che limitano i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive o comuni o clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto ad altri, può essere modificato a maggioranza.
     
  5. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    scusa Luigi, .. se ho inteso bene un Fondo Cassa "generico" non sarebbe più consentito... ?? ma se c'è da fare un intervento straordinario urgente e imprevisto come fa l'Amministratore ad affrontare la spese se non dispone del fondo ?? come fa a costituirlo dell'importo pari ai lavori da eseguire.?. :occhi_al_cielo: deve poi convocare un Assemblea Straordinaria ... per l'approvazione ecc. ecc. campa cavallo :confuso:
    ... scusa ma la cosa non mi è chiara :occhi_al_cielo:
     
  6. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    ... scusa Uragano ma non mi è chiaro cosa si intende per "regolamento ordinario" e "regolamento contrattuale" potresTi farmi un esempio.... grazie.
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Il fondo cassa serve per coprire le spese deliberate in assemblea, qualora non fossero sufficienti a coprire tutto il periodo per eventuali piccole urgenti spese, per le spese straordinarie si deve deliberare la spesa ed il suo riparto prima di iniziare i lavori
     
  8. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    La definizione di regolamento di condominio è data dall'articolo 1138 del codice civile che al 1° comma prevede che il regolamento di condominio detti le norme per l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

    Il regolamento, dunque, attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a disciplinarne la vita e l'attività.

    Si deve porre in evidenza che con la previsione di cui all'articolo 1138 c.c. il legislatore ha inteso operare una concreta distinzione rispetto alla disciplina prevista per il regolamento della comunione (art. 1106 c.c.), ciò in virtù della diversa natura della quota di partecipazione, infatti, mentre nella comunione le quote si presumono uguali (art. 1101 c.c.), nel condominio le quote sono proporzionali al rapporto che intercorre tra la proprietà del singolo condomino e l'edificio.

    Nell'ambito del regolamento condominiale si può distinguere, in base alla fonte di produzione, tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare, fattispecie che presentano elementi tipologici autonomi ai quali devono essere ricongiunte diverse conseguenze.

    a) regolamento contrattuale (o esterno); è predisposto, di regola, dall'unico originario proprietario dell'edificio successivamente divenuto condominio ed espressamente richiamato nei singoli atti di acquisto (Cass. 17/10/1959, n. 2933), accanto a tale fattispecie, che è quella che nella realtà pratica si rinviene con maggiore facilità, rientra in tale categoria anche l'ipotesi di regolamento approvato dall'assemblea dei condomini all'unanimità (Tribunale Cagliari 5/9/1990).

    Il motivo per cui il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario vincola tutti i condomini è da individuarsi nella volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono non solo al diritto esclusivo del condomino acquirente ma anche all'uso delle parti comuni dell'edificio, lo stesso discorso può essere ripetuto, mutatis mutandis, nel caso di regolamento approvato dall'assemblea all'unanimità.

    E' possibile che il bene venga acquistato prima che della redazione del regolamento, in tal caso, l'obbligo assunto dall'acquirente non consente al costruttore di comportarsi in modo arbitrario nella redazione del regolamento, che peraltro è privo di forza vincolante anche nel caso in cui i condomini nell'atto di acquisto si siano impegnati a rispettare il futuro regolamento (Cass. 13/9/1992 n. 9591). Solo il richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente consente di ritenere che questo faccia parte per relationem di ogni singolo atto.

    b) regolamento assembleare (o di origine interna); è il regolamento approvato dall'assemblea secondo le maggioranze di cui all'articolo 1136 2° comma c.c., per quanto attiene quest'ultima categoria va detto che sovente tale tipo di regolamento viene anche definito regolamento condominiale questa definizione, tuttavia, non appare convincente ed indurre in confusione, poiché si deve tenere presente che anche il regolamento contrattuale è condominiale.

    Trattandosi di deliberazione assembleare il regolamento approvato dalla maggioranza qualificata dei condomini, si perfeziona solo se nessuno dei condomini dissenzienti o assenti lo impugna, o se le eventuali impugnazioni non vengono rigettate dal giudice. Una volta perfezionato, il regolamento assembleare, diventa volontà collettiva e tutti i condomini sono vincolati ad osservarlo, così come possono pretenderne l'osservanza.

    L'importanza della distinzione tra le due ipotesi di regolamento emerge pienamente nel caso in cui la norma regolamentare disciplini non solo l'uso delle cose comuni, o la ripartizione delle spese, ma imponga limiti all'uso o alla destinazione della proprietà esclusiva.

    La differenza tra regolamento contrattuale e regolamento assembleare è nel fatto che quest'ultimo non può imporre limiti alla proprietà individuale, salvo il caso in cui non si tratti di regolamento approvato dall'assemblea all'unanimità, trattandosi, in tal caso, come già detto, di regolamento contrattuale.

    Con riguardo all'ipotesi di norme limitative del diritto di proprietà si pone il problema della loro opponibilità nei confronti dei terzi acquirenti a titolo particolare della proprietà stessa, relativamente al quale assume valenza centrale la trascrizione del regolamento.

    La trascrizione assolve alla funzione di portare a conoscenza dei terzi le norme che limitano il diritto di disposizione e di godimento del diritto di proprietà. Il regolamento contrattuale, per sua stessa natura, non è opponibile verso i terzi perché è un contratto e come tale vincola le sole parti stipulanti ciò implica che per rendere opponibile il regolamento ai terzi è necessaria la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

    La Cassazione con sentenza n. 2546 del 17/3/1994, ha sostenuto che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore contenente vincoli su tutte le unità immobiliari dell'intero fabbricato, quando sia stato da questi trascritto nei registri immobiliari è opponibile non solo a coloro che acquistano le unità immobiliari da proprietari che abbiano accettato il regolamento, ma anche a coloro, che successivamente alla trascrizione, per la prima volta acquistino piani dell'edificio o loro porzioni direttamente dal costruttore anche in mancanza di una espressa previsione, in tal senso, nei singoli atti di acquisto. Ciò perché anche se questi ultimi non hanno partecipato all'approvazione del regolamento sono terzi rispetto ai quali opera ai fini dell'opponibilità dei vincoli suddetti, quale forma di pubblicità, la trascrizione nei pubblici registri.

    Resta fermo, tuttavia, che tali clausole limitative se non trascritte sono sempre opponibili ai condomini che hanno accettato il regolamento, mentre non sono opponibili non solo ai successori a titolo particolare dei condomini stessi, ma anche al terzo acquirente, purché le clausole limitative non siano state esplicitamente riportate nel relativo atto di acquisto, o se non si fornisca la prova che lo stesso terzo abbia espressamente dichiarato, anche successivamente, di essere a conoscenza di tali limiti.

    Quanto detto consente di evidenziare che l'omessa trascrizione non ha alcuna influenza sul regolamento che resta valido, unica conseguenza che ne scaturisce è la impossibilità di opporre ai successivi acquirenti delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio le eventuali clausole limitative dei diritti esclusivi (Cass. 26 gennaio 1998 n. 714).

    Ma quali devono essere le caratteristiche della trascrizione'

    Si deve in primo luogo evidenziare che la trascrizione non può essere generica, non basta indicare genericamente nella nota il regolamento contenente le limitazioni, ma occorre indicare le clausole di esso che incidono in senso limitativo sui diritti dei condomini di loro esclusiva proprietà, indicando il contenuto essenziale di tali clausole.

    La nota di trascrizione, in sostanza, deve permettere di accertare con sicurezza a favore e a carico di chi la trascrizione debba conseguire i suoi effetti, e quale sia il mutamento giuridico che l'atto trascritto produce in relazione ai beni ai quali si riferisce.

    L'articolo 2665 c.c. dispone, infatti, che l'omissione o inesattezza delle indicazioni richieste dalla legge nella nota di trascrizione nuoce alla validità della medesima, se "induca incertezza sulle persone, sul bene, o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto" che viene trascritto.

    Se il regolamento contenente le limitazioni è stato predisposto dal costruttore, o dall'originario unico proprietario dell'edificio, è opportuno che le limitazioni alla proprietà individuale siano trascritte esplicitamente, assieme al regolamento di condominio in cui sono contenute.

    E' sconsigliabile limitarsi a trascrivere l'atto di acquisto dal proprietario originario o dal costruttore che operi un mero richiamo al regolamento condominiale in cui sono contenute le limitazioni. Una parte della dottrina e della giurisprudenza, infatti, ritengono questo tipo di trascrizione (cd trascrizione generica delle limitazioni), non sufficiente a rendere opponibili al terzo acquirente le limitazioni, in quanto non permette al terzo la conoscenza della limitazione, a mezzo della semplice consultazione dei registri immobiliari, ma lo costringe a effettuare indagini ulteriori, concretantesi nel caso di specie nella ricerca e lettura del regolamento citato.

    In questo modo verrebbe meno, secondo la tesi in esame, la stessa funzione di pubblicità della trascrizione, rendendola perciò inefficace; o, comunque, si avrebbero omissioni o inesattezze delle indicazioni nella nota di trascrizione, tali da indurre incertezza sulle persone, sul bene, o sul rapporto giuridico cui la trascrizione si riferisce, e tali da renderla inefficace, ai sensi dell'art. 2665 c.c.

    Va comunque segnalato che, secondo dottrina e giurisprudenza prevalenti, il regolamento di condominio, anche quando non sia materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell'edificio condominiale, fa corpo con esso, purché sia nell'atto espressamente richiamato ed approvato. In questo modo, infatti, le clausole del regolamento rientrano, sia pure per relationem, nel testo dei singoli contratti di compravendita, ciò grazie al riferimento che ad esse hanno fatto entrambe le parti del contratto di compravendita. Perciò, trascrivendo il singolo contratto di compravendita, si trascrive anche il regolamento che con esso fa corpo, anche se non materialmente inserito nell'atto, con la conseguenza di renderlo opponibile ai terzi.

    Per quanto, invece, attiene il regolamento di tipo assembleare, come già detto precedentemente, tale tipo di regolamento non può imporre limitazioni al diritto di proprietà. Ciò reca, come conseguenza diretta, che a differenza del regolamento contrattuale il regolamento assembleare non può essere trascritto nei registri immobiliari, ma va trascritto nel registro tenuto dalla locale associazione dei proprietari di fabbricati, ciò in virtù del combinato degli artt. 1129 c.c. e 71 delle disposizioni di attuazione. Tuttavia, tale tipo di associazione è stata sciolta con il D.L.G.L.T. 23 novembre 1944 n. 369, soppressione delle associazioni sindacali fasciste e liquidazione dei relativi patrimoni. Pertanto, allo stato tale tipo di regolamento può anche non essere trascritto nel libro tenuto dall'associazione dei proprietari, senza che da ciò derivi la invalidità del regolamento nella pratica pertanto tale funzione è attualmente svolta da libere associazioni.
    scusate la lunghezza.
     
  9. uragano

    uragano Membro Attivo

    Professionista
    con la nuova legge se il pagamento avviene a step(stato avanzamento dei lavori) non e'neccesario ne obbligatorio versare in anticipo tutta la somma che copre tutto il lavoro.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    uragano più che step, sarebbe SAL, e dopo vorrei vedere le puntualità nei pagamenti verso i fornitori se l'amministratore non ha la copertura?
     
  11. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    osservazione più che pertinente..:stretta_di_mano: io prima di dare inizio ai lavori preferirei che prima venissero effettuati tutti i pagamenti da parte dei Condomini...anche perchè c'è sempre chi si deve fare carico dei versamenti in ritardo dei soliti "furbi" o per quelli che, adirittura, non pagano. :maligno:
     
  12. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Uragano .....grazie mille uragano per le analitiche delucidazioni.... :ok:
     
  13. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa


    Susate se ritorno al mio quesito iniziale ...la costituzione di un fondo "generico" in previsione di eventuali inteventi straordinari... (cioè in assenza di immediati lavori da esguire ) . .. è ancora possibile o no? secondo quanto affermato nel post di Luigi Criscuolo mi parrebbe di no... me lo potete confermare .. grazie ..
    ...perchè allo stato quello che abbiamo costituito come Condominio lo scorso anno come da Regolamento Condominiale ...è appunto un "fondo cassa" diciamo in previsione di futuri interventi e momentanee esigenze di cassa ?
     
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    finche è un fondo cassa per piccole spese urgenti potrebbe andare bene, per i grandi interventi dove necessita dei preventivi da approvare, in caso di intervento sulle parti comuni bisogna depositare la somma approvata prima di dare inizio ai lavori
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    scusate ma il bilancio preventivo non si fa aumentando ragionevolmente le voci del bilancio consuntivo dell'anno precedente in modo da pagare le spese programmate e non rimanere senza liquidità in cassa?
    Il bilancio preventivo del 2015 bisognerebbe approvarlo ad ottobre/novembre 2014 sulla base del consuntivo del 2013 corretto della tendenza e delle previsioni dell'anno ancora in corso (2014) proprio per poter disporre della liquidità durante il 2015.
    Che necessità c'é di avere un fondo cassa per affrontare le piccole spese impreviste? @Renato50 se improvvisamente si rompe la pompa idraulica della chiusura automatica della porta di ingresso vuoi dire che se non ci fosse il fondo cassa piccole spese il vostro amministratore non avrebbe i soldi per pagare l'intervento del fabbro perché era una spesa non prevista?
    Ci vuole una sua contabilità e se un condomino vende l' appartamento si deve fare il conteggio di quanto ha pagato e restituirglielo.
     
  16. Renato50

    Renato50 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    il testo dell'art. del nostro Regolamento Condominiale recita:

    "In sede di approvazione del preventivo di spesa è fatto obbligo ai condomini di costituire un fondo cassa, il cui ammontare deve essere non inferiore al 10% della spesa complessivamente .
    Detta somma deve essere versata entro 10 giorni dall'approvazione del bilancio annuale, da tutti i condomini secondo la TAB A di proprietà generale.
    L'intri importo dve essere versato All'Amministratore, su un libretto bancario di risparmio nominativo intestato al Condominio.
    Gli interessi maturati ogni anno saranno capitalizzati e andranno ad incrementare l'entità del fondo medesimo.
    Lo scpo del fondo è quello di dare all'Amministratore una maggiore disponibilità finanziaria in caso di spese straordinarie improvvise e non preventivate in bilancio, ovvero in caso di eventuali scompensi di cassa"

    Ora in previsione della prossima verifica contabile, su mia richiesta, l'Amministratrice mi ha anticipato di aver utilizzato parte del fondo cassa per far fronte a pagamenti di fornitori e utenze, previsti dal preventivo di spesa, in un momento di scompenso di cassa nel corso dell'esercizio corrente; utilizzi dovuti a "ritardati pagamenti" delle rate condominiali da parte di alcuni Condomini :shock:
    Tra l'altro mi ha confermato che non Tutti i condomini hanno versato la loro quota (ma dopo sei mesi l'Amministratore non ha l'obbligo di considerare morosi i condomini ritardatari :domanda:) e di non aver altresì attivato, al momento, l'apposito libretto o un C/C separato da quello della gestione ordinaria... ma di aver fatto confluire i versamenti nel C/C della gestione ordinaria del Condominio..:confuso:

    La cosa, anche dal punto gestionale, non mi sembra molto corretta...:basito: .. aspettiamo i dati puntuali in sede di verifica del Consiglio di Condominio

    Mi sarebbe gradito un Vostro commento ... grazie .
     

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