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  1. Sterenz

    Sterenz Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buona sera a tutti,
    mi sono appena iscritto a questo forum e non sono sicuro di aver scelto la giusta area per l'argomento che, comunque, sottopongo. Chiedo scusa per la lunghezza, ma vorrei essere il più preciso possibile.
    Il condominio di quattro piani più piano terra e un piano rialzato è nato a seguito di un “contratto di appalto e compravendita di diritto di sopraelevazione” stipulato il 13.07.1955 tra l'impresa di costruzioni e due proprietari di due vecchi fabbricati sui quali è stato edificato il nuovo. L'Art. 13 di tale contratto recita testualmente:
    “Le spese condominiali faranno carico ai diversi condomini sulla base delle risultanze di un redigendo regolamento di condominio che peraltro non potrà essere in disaccordo con le clausole contenute in questo rogito.”
    Lo stesso Notaio, con atto del 14.02.1957, riceve dai medesimi soggetti del rogito di cui sopra (costruttore e i due vecchi proprietari) il regolamento di condominio completo delle tabelle millesimali, affinchè …..”venga sottoposto alle formalità di registrazione e di trascrizione.” Infatti detto regolamento, sottoscritto dai tre soggetti interessati (allora unici proprietari dell'intero fabbricato) e dallo stesso Notaio è stato registrato presso l'allora Ufficio del Registro competente e trascritto all'Ufficio Immobiliare competente. Sempre il Notaio medesimo ha poi rilasciato, in data 25.02.1957, “copia conforme all'originale” su carta bollata, a richiesta degli interessati.
    Il regolamento così concepito è stato fino ad oggi sempre applicato e le spese ripartite in base alla relativa tabella millesimale.
    I vari appartamenti sono stati poi venduti ed oggi il condominio è formato da quindici condomini proprietari delle unità immobiliari individuate nella originaria tabella millesimale.
    Qualche condomino tra gli ultimi arrivati intende ora contestare la tabella millesimale, in uso dal 1957, relativamente alla ripartizione delle spese di gestione dell'ascensore in quanto le due unità al primo piano, facenti capo agli eredi degli originari proprietari, sono esenti dalla partecipazione a tali spese di gestione.
    Il “contratto di appalto e compravendita” sopra citato, in merito all'ascensore recita testualmente: “....lo stesso.....si intende di proprietà esclusiva del ….(costruttore)...ed al servizio dei piani superiori al primo escluso.” Di conseguenza il primo piano (ad eccezione di un monolocale rimasto di proprietà del costruttore) è stato esentato dalla partecipazione alle spese di gestione, seppur vi è sempre stata la possibilità di utilizzare l'ascensore stesso essendoci un regolare accesso.
    Mi scuso di nuovo per la lunghezza ma ho cercato di esporre la situazione con la massima chiarezza e rivolgo le seguenti domande:
    1.Questo regolamento e relativa tabella millesimale è da considerarsi “contrattuale” a tutti gli effetti?
    2.Con la riforma di imminente entrata in vigore anche un regolamento “contrattuale” può essere modificato con la semplice maggioranza e non all'unanimità?
    3.Di tutto quanto è stato finora scritto in merito alla revisione delle tabelle millesimali, ho sempre letto di problematiche riguardanti i millesimi di proprietà; per quanto riguarda le spese di gestione, non le quote di proprietà, cosa dice la normativa?
    In definitiva, data la situazione esposta, può essere chiesta la modifica dei millesimi relativi alla tabella 'ascensore' ed eventualmente con quale maggioranza la modifica dovrà essere approvata? E le spese per la nuova tabella come andranno ripartite?
    Ringrazio per la pazienza e l'attenzione.
    In attesa di pareri, saluto molto cordialmente.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    1. Si, questo Regolamento è Contrattuale a tutti gli effetti
    2. No, anche con la riforma questo Regolamento potrà essere modificato all'unanimità
    3. Le Spese di gestione dell' ascensore seguono lo stesso criterio delle scale art. 1124 cc, ma in questo caso vale il Regolamento Contrattuale.
    4. Un eventuale modifica può essere approvata dall'assemblea soltanto all'unanimità (1000/1000), oppure con ricorso al Giudice se ci sono errori oppure modifiche sostanziali allo stabile che alteri per più di 1/5 i valori proporzionali anche di un solo condomino.
     
  3. RobertoB67

    RobertoB67 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sì e no e questo da sempre.
    Dipende dalla "natura" della clausola che si va a modificare.
    Nel caso prospettato di riparto spese ascensore:unanimità
    La riforma non modifica nulla in merito.
     
  4. Sterenz

    Sterenz Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ringrazio per la tempestività e la chiarezza delle informazioni.
    C'è qualche rimando legale o giuridico in proposito?
    Molti cordiali saluti a tutti
     
  5. busta55

    busta55 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Le spese per il tecnico che dovrà rifare le tabelle vanno addebitate a tutti oppure solo a che ne ha fatto la richiesta di modifica?
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In caso di regolare delibera assembleare, la spesa sarà da attribuire a tutti in proporzione millesimale, vedi art. 1137 cc;

    (inderogabile) art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
    Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
    Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
    L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
     
  7. Sterenz

    Sterenz Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Nessun riferimento?
     

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